Sanierung nicht finanzierbar - Was passiert und welche Lösungen gibt es?

Wenn eine Sanierung einer Altbauwohnung plötzlich teurer wird, steht man oft vor einer harten Entscheidung: Weiter investieren, Kredite aufnehmen oder das Projekt abbrechen? Dieser Artikel erklärt, welche rechtlichen und finanziellen Folgen drohen, wenn die Sanierung nicht mehr bezahlbar ist, und zeigt konkrete Wege, das Geldproblem zu lösen.

Warum können Sanierungskosten aus dem Ruder laufen?

Viele Eigentümer unterschätzen den Aufwand, weil sie nur die reinen Bau‑ und Materialpreise betrachten. In der Praxis kommen häufig zusätzliche Posten hinzu:

• Unerwartete Bauschäden wie feuchte Wände oder nicht‑tragende Decken.
• Auflagen der Energetischen Sanierung, die neue Dämmstandards erfordern.
• Preissteigerungen bei Baustoffen - gerade in den letzten Jahren haben Zement und Holz stark zugelegt.
• Verzögerungen, die Mieteinnahmen mindern und damit die Liquidität belasten.

Das Ergebnis: Das ursprünglich kalkulierte Budget wird schnell überschritten.

Rechtliche Konsequenzen bei Zahlungsunfähigkeit

Wenn die Kosten nicht gedeckt werden können, müssen Sie mit mehreren rechtlichen Folgen rechnen:

1. Mahnungen und Verzugszinsen - Gläubiger können Mahngebühren und gesetzliche Zinsen fordern.
2. Ein Kreditvertrag kann eine Zinsbindung von 5 bis 10 Jahren haben. Wird die Rate nicht gezahlt, droht die sofortige Fälligkeit des gesamten Kredits.
3. Im schlimmsten Fall kann das Finanzamt oder die Bank eine Zwangsvollstreckung einleiten, die bis zur Zwangsversteigerung des Objekts führen kann.
4. Vermieter können die Modernisierungsumlage nicht korrekt abrechnen, wenn die Modernisierung unvollständig bleibt - das kann zu Rechtsstreitigkeiten mit Mietern führen.

Finanzierungsoptionen, wenn das Geld fehlt

Bevor Sie in Panik verfallen, prüfen Sie zunächst, welche Finanzierungsinstrumente Ihnen offenstehen. Die häufigsten Varianten im Überblick:

Ein weiterer wichtiger Baustein ist das Eigenkapital. Je mehr Eigenmittel Sie einbringen können, desto besser sind die Konditionen bei allen Finanzierungsformen.

Fördermittel und Zuschüsse nutzen

Der Staat unterstützt besonders energetische Sanierungen. Hier ein kurzer Überblick über die relevantesten Programme (Stand 2025):

• KfW‑Effizienzhaus‑Programm: Zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für energetische Standards von Effizienzhaus 55 bis 55 Plus.
• Bundesförderung für Dämmung: Bis zu 20 % der Kosten, maximal 15.000 Euro.
• Förderung der Wohnungsbauförderung durch die Länder - oft gekoppelt an soziale Ziele (z. B. barrierefreies Wohnen).
• Steuerliche Abschreibung (AfA) für energetische Maßnahmen: 20 % über 5 Jahre.

Wichtig: Die Antragsfristen sind strikt. Ein frühzeitiger Kontakt mit der Hausbank oder einem Fördermittelberater spart Zeit und Geld.

Praktische Tipps, um Kosten zu senken

Selbst wenn Sie finanzielle Hilfen beantragen, können Sie durch clevere Maßnahmen die Gesamtsumme drücken:

• Mehrere Angebote einholen - vergleichen Sie mindestens drei Handwerker, achten Sie auf transparente Preisaufschlüsselungen.
• Selbstarbeiten, wo möglich: Streichen, kleine Demontagen oder das Verlegen von Sockelleisten kosten fast nichts, wenn Sie das Werkzeug bereits besitzen.
• Materialwahl: Statt teurer Natursteinfliesen können Keramikplatten dieselte Optik zu 30 % geringeren Kosten bieten.
• Zeitplanung: Arbeiten in den Wintermonaten zu beauftragen, kann zu Preisnachlässen führen, weil die Auftragslage geringer ist.

Checkliste: Was tun, wenn die Sanierung nicht mehr bezahlbar ist?

1. Kostenübersicht aktualisieren - alle offenen Rechnungen, geplante Nachträge und Zinsbelastungen erfassen.
2. Finanzierungsbedarf ermitteln - Differenz zwischen verfügbarem Eigenkapital und Gesamtkosten bestimmen.
3. Fördermöglichkeiten prüfen - KfW‑Portal, Landesprogramme und Steuererleichterungen.
4. Alternative Kredite vergleichen - Bank, Bausparkasse, Privatkredit.
5. Verhandeln Sie mit Vertragspartnern - ggf. Zahlungsziele strecken oder Teilzahlungen vereinbaren.
6. Falls nötig, rechtlichen Rat einholen - Anwalt für Baurecht kann vor Zwangsvollstreckung schützen.

Mit dieser strukturierten Vorgehensweise lassen sich meist noch Wege finden, die Sanierung zu realisieren, ohne das Haus zu verlieren.

FAQ - Häufig gestellte Fragen