Nachfrageanalyse am Immobilienmarkt: Stadt-Land-Gefälle 2025 im Detail

Der Immobilienmarkt hat sich im Jahr 2025 nicht einfach nur erholt - er hat sich gespalten. Wer heute ein Auge auf die Zahlen wirft, sieht kein einheitliches Bild von steigenden Preisen oder boomendem Handel. Stattdessen offenbart sich ein deutliches Stadt-Land-Gefälle, das Transaktionen, Preise und die Strategie von Käufern sowie Verkäufern dominiert. Nach den harten Jahren der Zinswende zeigt sich nun eine vorsichtige Belebung, aber mit einem Haken: Die Dynamik findet fast ausschließlich in städtischen Ballungsräumen statt, während ländliche Regionen anders ticken.

Diese Analyse basiert auf aktuellen Daten des Immobilien-Compass 2025 sowie Einschätzungen von Experten wie Gerald Stocker. Sie hilft Ihnen zu verstehen, wo die echte Kaufkraft steckt, warum der Neubau trotz hoher Nachfrage stockt und was das Auslaufen der KIM-Verordnung für die Finanzierung bedeutet. Es geht hier nicht um theoretische Modelle, sondern um konkrete Transaktionszahlen und Preisentwicklungen, die Ihr Handeln bestimmen sollten.

Die große Wende: Vom Tiefpunkt zur selektiven Erholung

Im Jahr 2023 war der Markt praktisch eingefroren. In Wien wurden beispielsweise nur rund 8.000 Kaufverträge abgeschlossen. Ein historischer Tiefstand. Doch 2025 sehen wir eine klare Bewegung zurück nach oben. In der Bundeshauptstadt steigt die Anzahl der Verträge auf etwa 12.000. Das ist kein kleines Plus, sondern ein Anstieg von über 50 Prozent gegenüber dem Tief. Diese Zahl allein signalisiert bereits, dass die Angst vor dem Kauf überwunden wird.

Aber was treibt diese Entwicklung an? Drei Faktoren spielen zusammen:

• Sinkende Zinsen: Sowohl die Leit- als auch die Hypothekarzinsen haben sich entspannt. Die EZB hat den Leitzins bis Juni 2025 schrittweise auf 2,15 Prozent gesenkt. Das macht Kredite wieder attraktiver.
• Ende der KIM-Verordnung: Am 30. Juni 2025 lief die Verordnung über die Kapitalmarktkommunikation aus. Banken waren zuvor extrem restriktiv bei der Kreditvergabe. Mit dem Ende dieser Regelung lockern sich die Rahmenbedingungen, auch wenn die Banken weiterhin konservativ agieren.
• Inflationsbedingte Lohnsteigerungen: Die Kaufkraft der Haushalte hat sich teilweise stabilisiert, was insbesondere beim Gebrauchtwagenmarkt - pardon, beim Markt für gebrauchte Wohnimmobilien - wirkt.

Das Ergebnis ist eine Belebung, die jedoch nicht gleichmäßig verteilt ist. Während Wien explodiert, zeigen andere Bundesländer ein gemischtes Bild. In Niederösterreich erreichen die Städte 2025 rund 5.000 Verträge. Interessant: Die ländlichen Regionen dort verzeichnen sogar etwa 7.000 Transaktionen. Hier ist das Land also aktiver als die Stadt. In Oberösterreich hingegen pulsiert das Leben wieder stärker in den urbanen Zentren, die von rund 3.000 auf knapp über 4.000 Verträge klettern, während das ländliche Segment stagniert.

Stadt gegen Land: Wo liegt die wahre Nachfrage?

Wenn wir uns die Immobilientypen genauer ansehen, wird das Gefälle noch deutlicher. Der Gesamtmarkt für Wohnungskäufe legt 2025 um beeindruckende 18,51 Prozent auf rund 42.000 Transaktionen zu. Das ist das Herzstück der Erholung. Im Gegensatz dazu steigen Doppel-, Reihen- und Einfamilienhäuser nur moderat um 4,23 Prozent. Und der Bereich Grundstücke sowie Land- und Forstwirtschaft sackt sogar um 13,35 Prozent ab.

Warum dieser Unterschied? Die Antwort liegt in der Erschwinglichkeit und der Risikowahrnehmung. Städtische Bestandswohnungen bieten oft einen günstigeren absoluten Preis als Neubauten im Grünen. Zudem profitieren sie von der Nähe zu Arbeitsplätzen und Infrastruktur, was gerade für die demografisch wichtige Gruppe der 30- bis 39-Jährigen entscheidend ist. Diese Altersgruppe ist es, die den Eigennutzermarkt wieder in Bewegung bringt. Sie haben bessere Finanzierungskonditionen gefunden und ihre Einkommen sind durch Inflationsanpassungen gestiegen.

In Deutschland spiegelt sich dieses Muster wider, wenn auch mit anderen absoluten Werten. Laut einer IW-Analyse müssen Käufer in Städten im Durchschnitt 51 Prozent mehr zahlen als im ländlichen Raum. Dieser enorme Preisunterschied dämpft die Nachfrage in urbanen Zentren für Geringverdiener, belebt aber den Markt für Mittelschicht und Investoren, die auf Wertstabilität setzen. Im deutschen Vergleich sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien 2025 durchschnittlich um 2,3 Prozent gestiegen - ein Zeichen dafür, dass die Preise ihren Boden gefunden haben.

Der Stillstand im Neubau: Warum keine neuen Häuser entstehen

Hier liegt der größte Widerspruch des Marktes 2025: Die Nachfrage nach Wohnraum ist da, aber das Angebot an Neubauten fehlt. Besonders in Ballungsräumen und Universitätsstädten klaffen die Lücken. Das Institut der Wirtschaft (IW) rechnet für den Zeitraum 2021 bis 2025 mit einem tatsächlichen Neubaubedarf von rund 372.000 Wohnungen jährlich. Für 2025 werden jedoch nur 235.000 Objekte fertiggestellt. Eine Lücke von über 100.000 Einheiten pro Jahr.

Warum bauen die Bauträger nicht einfach mehr? Die Gründe sind strukturell und hartnäckig:

1. Hochpreisige Baukosten: Material, Logistik und Personalkosten sind seit Jahren hoch. Das verteuert jeden Quadratmeter neu errichteter Fläche.
2. Finanzierungsunsicherheit: Auch ohne KIM-Verordnung zögern Banken bei Baufinanzierungen. Die Margen sind dünn, das Risiko bei Verzögerungen hoch.
3. Vorverwertungsdruck: Viele Projekte müssen teilweise vor der Fertigstellung verkauft werden, um Liquidität zu generieren. Das funktioniert in einem unsicheren Markt schlecht.
4. Planungsrisiken: Genehmigungsverfahren dauern lange, und regulatorische Änderungen sind immer noch eine Gefahr.

Gerald Stocker fasst es treffend zusammen: Der Bestand zieht an, der Neubau leidet unter den gleichen Problemen wie früher, nur noch verschärft durch die aktuelle wirtschaftliche Lage. Das führt dazu, dass sich die Nachfrage zunehmend in Richtung Miete verlagert. Wenn man nicht kaufen kann oder will, muss man mieten - und das treibt die Mieten in Top-Standorten weiter nach oben.

Bauland: Regionale Extreme und stille Gewinner

Für alle, die doch noch ins eigene Haus träumen, ist Bauland der erste Schritt. Aber auch hier gibt es keine pauschale Empfehlung. Die Preise für Bauland stagnieren bundesweit leicht (-0,2 Prozent bis Ende 2025). Doch wer genau hinsieht, findet regionale Extremwerte, die Chancen bieten.

In Berlin sinken die Baulandpreise prognostiziert um 5 Prozent, in Karlsruhe um 4,8 Prozent. Das klingt nach einem guten Zeitpunkt zum Kaufen, wenn man langfristig denkt. Auf der anderen Seite erwartet man im Bergischen Land (Nordrhein-Westfalen) einen Preisanstieg von 3,9 Prozent. Auch in Oberfranken und Teilen von Rheinland-Pfalz drücken die Preise nach oben.

Interessant ist die Situation in Österreich und angrenzenden Gebieten. In Niederbayern, Aachen/Eifel und nördlichen Sachsen ist mit einem steigenden Angebot an Bauland zu rechnen. Das könnte Preise dort stabil halten oder sogar senken. Engpässe herrschen dagegen im südlichen Rheinland-Pfalz, in Oberfranken und Kassel. Wer dort bauen möchte, muss schneller sein und tiefer in die Tasche greifen.

Die Nachfrage nach Bauland bleibt insgesamt verhalten, ist aber nicht mehr so pessimistisch wie noch im Vorjahr. Das deutet darauf hin, dass private Bauherren, die bisher gewartet haben, langsam wieder aktiv werden - vorausgesetzt, sie finden ein Grundstück, das sich finanzieren lässt.

Energieeffizienz als neuer Standard

Egal ob Stadt oder Land, ein Faktor gewinnt an Bedeutung: Energieeffizienz. Immobilien mit guter energetischer Sanierung bleiben besonders gefragt. Dies gilt sowohl für Mieter als auch für Käufer. In Ballungsräumen ist dieser Effekt noch stärker ausgeprägt, da hier die Alternativen knapp sind und die Betriebskosten einen größeren Anteil am Gesamtbudget haben.

Sparkassenexperten weisen darauf hin, dass energieeffiziente Liegenschaften in guten Lagen anhaltend steigende Spitzenmieten verzeichnen. Für Eigentümer bedeutet das: Eine Sanierung vor dem Verkauf kann sich auszahlen, indem sie die Zielgruppe erweitert und den Verkaufspreis stützt. Für Käufer heißt es: Achten Sie auf das Energieausweis-Label. Ein schlechter Wert bedeutet nicht nur höhere Nebenkosten, sondern auch zukünftige Abwrackzwänge oder hohe Modernisierungskosten, die Ihre Refinanzierung gefährden können.

Ausblick: Stabilisierung auf moderatem Niveau

Was erwarten die Experten für die kommenden Monate? Ein langsames Auffangen des Marktes. Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien erholt sich weiter, das Angebot folgt nach. Im Ergebnis stabilisieren sich die Preise auf einem moderaten Niveau. Keine Boom-Zeiten wie vor 2022, aber auch kein freier Fall.

Der Neubau wird sich leicht verteuern, solange die Baukosten nicht sinken. Das Stadt-Land-Gefälle bleibt das zentrale Merkmal. Städte wie Wien, München oder Hamburg ziehen aufgrund ihrer wirtschaftlichen Strahlkraft und der begrenzten Wohnraumkapazität weiterhin die kurze Strohhalme. Ländliche Regionen leiden unter Abwanderung und weniger dynamischer Nachfrage, außer in speziellen Nischen wie Tourismusregionen oder Pendlergürteln großer Städte.

Investoren und Eigennutzer alike müssen also regional differenziert denken. Pauschalaussagen helfen hier nicht weiter. Wer in Wien eine Altbauwohnung sucht, kämpft um gute Angebote bei stabilen Preisen. Wer in Oberösterreich ein Haus am Land sucht, hat mehr Auswahl und Verhandlungsspielraum, profitiert aber weniger von der allgemeinen Markterholung.