Kaufnebenkosten in angespannten Märkten: Praktische Strategien zur Kostensenkung

Beim Kauf einer Immobilie zahlt man nicht nur den Preis, den man im Angebot sieht. Dazu kommen Kaufnebenkosten - und die können schnell so viel wie ein ganzes Viertel des Kaufpreises ausmachen. In angespannten Märkten, wo Angebote knapp und Nachfrage hoch sind, wird das noch schlimmer. Viele Menschen denken, sie könnten sich eine Immobilie leisten, wenn sie den Kaufpreis stemmen. Doch dann kommt der Notar, der Makler und der Finanzbeamte - und plötzlich fehlt das Geld. Was viele nicht wissen: Diese Kosten sind nicht fest, sie sind verhandelbar. Und es gibt Wege, sie deutlich zu senken.

Was genau gehören zu den Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten bestehen aus vier Hauptkomponenten: Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notarkosten und Grundbuchgebühren. Jede davon ist ein eigener Kostenblock, der sich nicht einfach wegbügeln lässt - aber man kann sie beeinflussen.

Die Grunderwerbsteuer ist die größte Belastung. Sie variiert von Bundesland zu Bundesland: In Bayern liegt sie bei 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 %. Das bedeutet: Für eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro zahlt man in NRW fast 32.500 Euro an Steuer, in Bayern nur 17.500 Euro. Das ist eine Differenz von 15.000 Euro - mehr als die meisten Menschen für einen Neuwagen ausgeben. Und diese Steuer wird nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den tatsächlichen Verkehrswert berechnet. Wer also einen Kaufpreis unter Wert angibt, riskiert eine Nachzahlung und hohe Strafen.

Die Maklergebühren sind der zweite große Kostenfaktor. Rechtlich müssten Käufer und Verkäufer die Provision teilen - aber in der Praxis zahlt oft der Käufer die volle Summe. Viele Makler verlangen 3 % des Kaufpreises, manchmal sogar mehr. Bei 500.000 Euro sind das 15.000 Euro. Und oft ist unklar, was genau für dieses Geld geleistet wird. Der Makler bringt eine Anzeige online, macht ein paar Fotos, und dann? Keine Beratung, kein Verhandlungsschutz, keine Prüfung der Unterlagen. Die Transparenz fehlt.

Notarkosten und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und lassen sich kaum verhandeln. Sie hängen vom Kaufpreis ab und betragen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Dazu kommen eventuell noch Gebühren für die Übertragung von Eigentumsrechten, die Erstellung von Grundbucheinträgen und die Prüfung von Lasten. Diese Kosten sind nicht verhandelbar - aber sie sind vergleichsweise klein im Vergleich zu Steuer und Makler.

Warum sind Kaufnebenkosten so ein Problem in angespannten Märkten?

In angespannten Märkten, wo die Nachfrage nach Wohnungen deutlich höher ist als das Angebot, steigen nicht nur die Kaufpreise - auch die Nebenkosten werden zur Barriere. Banken prüfen heute strenger, ob Käufer genug Eigenkapital haben. Aber: Die Nebenkosten dürfen nicht über den Kredit finanziert werden. Sie müssen bar aufgebracht werden. Wer also 500.000 Euro für eine Wohnung hat, braucht zusätzlich noch 100.000 bis 150.000 Euro für die Nebenkosten. Das schließt fast alle jungen Haushalte aus.

Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt: Nur noch 4 % der jungen Mieterhaushalte in Deutschland können heute 25 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aufbringen. 2013 waren es noch 8 %. Das heißt: Die Chance, in den nächsten fünf Jahren Eigentum zu erwerben, halbiert sich. Und das liegt nicht nur an hohen Preisen - sondern an den zusätzlichen Kosten, die den Kauf erst unerschwinglich machen.

Dazu kommt: Wer nach fünf Jahren wieder verkaufen will, muss mit Verlust rechnen. Die Nebenkosten amortisieren sich nicht. Sie sind eine einmalige Belastung, die den Wert der Immobilie nicht erhöht. Wer also nicht lange hält, verliert Geld - und das ist für viele ein Grund, auf den Kauf zu verzichten.

Wie kann man die Maklergebühren senken?

Die größte Hebelwirkung bei der Kostensenkung liegt beim Makler. Hier lassen sich mehrere tausend Euro sparen - man muss nur wissen, wie.

Erstens: Verhandeln. Viele Makler bieten Standardgebühren an, aber das ist nicht verbindlich. Wenn Sie einen Makler finden, der die Provision auf 1,5 % reduzieren könnte, sparen Sie 7.500 Euro bei 500.000 Euro Kaufpreis. Fragen Sie direkt: „Wie hoch ist Ihre Provision? Kann man das verhandeln?“

Zweitens: Digitale Makler nutzen. Plattformen wie Homeday, McMakler oder Immonet bieten oft Pauschalpreise. Sie verlangen 3.000 bis 5.000 Euro pauschal - unabhängig vom Kaufpreis. Das ist bei teuren Objekten ein riesiger Vorteil. Bei 800.000 Euro Kaufpreis sparen Sie mit einem digitalen Makler fast 10.000 Euro gegenüber einem traditionellen.

Drittens: Privat kaufen. Viele Immobilien werden nicht über Makler verkauft. Suchen Sie in Facebook-Gruppen, in lokalen Anzeigen oder bei Nachbarn. Ein Haus, das von einem Erben verkauft wird, oder eine Wohnung, die ein Seniorenhaushalt verlässt - oft wird hier direkt verhandelt. Kein Makler, keine Provision. Das ist die einfachste Art, 3 % zu sparen.

Was ist Erbpacht - und warum kann sie helfen?

Erbpacht ist ein wenig bekanntes, aber sehr wirksames Instrument. Statt das Grundstück zu kaufen, pachtet man es vom Grundstückseigentümer - meist von einer Kommune oder einem kirchlichen Träger. Dafür zahlt man jährlich eine Pacht, aber nicht die Grunderwerbsteuer auf das Grundstück. Die Steuer fällt nur auf das Gebäude an. Das bedeutet: Bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro, wovon 150.000 Euro auf das Grundstück entfallen, spart man die Grunderwerbsteuer auf 150.000 Euro. Bei 6,5 % Steuersatz in NRW sind das 9.750 Euro - plus reduzierte Notarkosten.

Die Pacht ist meist zwischen 3 % und 5 % des Bodenwertes pro Jahr. Bei 150.000 Euro Grundstückswert sind das 4.500 bis 7.500 Euro pro Jahr. Das klingt viel - aber es ist eine regelmäßige, vorhersehbare Ausgabe. Und im Gegensatz zu einer Hypothek ist sie nicht vererblich. Nach 99 Jahren geht das Grundstück zurück - aber das ist eine Generationenplanung.

Erbpacht ist besonders in Städten mit hohen Grundstückspreisen sinnvoll. In Berlin, München oder Frankfurt gibt es viele Erbpachtobjekte. Sie sind nicht teurer als normale Immobilien - aber die Nebenkosten beim Kauf sind deutlich niedriger.

Wie man die Grunderwerbsteuer reduziert - und warum das kaum geht

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Kostenblock - und auch der schwerste zu senken. Sie wird vom Bundesland festgelegt. Es gibt nur zwei Wege:

• Erstkäufer-Freibetrag: Einige Bundesländer wie Sachsen oder Thüringen gewähren Erstkäufern einen Freibetrag von bis zu 100.000 Euro. Das bedeutet: Der erste 100.000 Euro des Kaufpreises sind steuerfrei. Das spart bis zu 6.500 Euro. Aber: Diese Regelungen gibt es nicht überall. Und sie gelten oft nur für Einfamilienhäuser - nicht für Wohnungen.
• Verzicht auf den Kaufpreis-Verkehrswert: Wer einen Kaufpreis unter dem tatsächlichen Wert angibt, riskiert eine Nachzahlung. Die Finanzämter prüfen die Daten aus Grundbuch, Baugenehmigung und Umkreisvergleich. Das ist kein Weg zur Kostensenkung - sondern zur Strafe.

Die Politik diskutiert seit Jahren über eine Reform. Vorschläge gibt es: Pauschalhonorare für Notare, Digitalisierung des Grundbuchs, Transparenzpflicht für Makler. Aber bislang ist nichts passiert. Der Koalitionsvertrag von 2025 enthält nur vage Formulierungen. Keine konkreten Ziele. Keine Fristen. Keine Mittel.

Was bleibt: Praktische Tipps für Käufer

Wenn Sie jetzt eine Immobilie kaufen wollen, hier sind die drei wichtigsten Schritte:

1. Prüfen Sie die Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslandes. Vergleichen Sie die Sätze. Wenn Sie zwischen Bayern und NRW wählen können, entscheiden Sie sich für Bayern - sparen Sie 15.000 Euro.
2. Verhandeln Sie die Maklergebühr. Fordern Sie ein Angebot an. Fragen Sie nach Pauschalpreisen. Nutzen Sie digitale Plattformen. Sparen Sie mindestens 5.000 Euro.
3. Prüfen Sie Erbpacht-Optionen. Besonders in Städten gibt es viele Objekte mit Erbpacht. Fragen Sie beim Notar oder in der Stadtverwaltung. Die Ersparnis bei Steuer und Notar kann 10.000 Euro und mehr betragen.

Und: Bauen Sie Eigenkapital auf. Die Nebenkosten müssen bar bezahlt werden. Je mehr Sie selbst einbringen, desto besser sind Ihre Konditionen. Ein Kredit mit 30 % Eigenkapital bringt oft 0,5 % günstigere Zinsen als einer mit 10 %. Das spart über 20 Jahre mehr als 20.000 Euro.

Was die Zukunft bringt

Die Politik wird nicht schnell handeln. Die Kaufnebenkosten bleiben hoch. Aber die Märkte verändern sich. Investoren ziehen sich zurück, weil die Renditen sinken. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt, weil immer weniger Menschen sich den Kauf leisten können. Das führt zu einer neuen Dynamik: Wohnungen werden nicht mehr als Kapitalanlage, sondern als Wohnraum gesehen.

Langfristig wird das die Preise stabilisieren. Aber für den einzelnen Käufer bleibt die Zeit jetzt entscheidend. Wer heute handelt - mit klarem Blick auf die Nebenkosten - kann noch eine Immobilie erwerben, die sich lohnt. Wer wartet, wird weiter zusehen, wie andere die Chance nutzen.