Eigenkapitalquote erhöhen: So bekommst du bessere Immobilienkreditkonditionen

Wenn du eine Immobilie kaufst, ist nicht der Kaufpreis das Einzige, was zählt. Was wirklich entscheidet, ob du einen günstigen Kredit bekommst, ist eine einzige Zahl: die Eigenkapitalquote. Sie bestimmt, wie viel du selbst in die Finanzierung einbringst - und damit, wie viel die Bank dir leihen will. Wer nur 10 Prozent Eigenkapital hat, zahlt deutlich mehr Zinsen als jemand mit 30 Prozent. Und das kann über 20 Jahre hinweg zehntausende Euro ausmachen.

Was ist die Eigenkapitalquote wirklich?

Die Eigenkapitalquote ist das Verhältnis zwischen dem Geld, das du selbst aufbringen kannst, und den Gesamtkosten der Immobilie. Rechnest du zum Beispiel 85.000 Euro Eigenkapital durch 398.000 Euro Gesamtkosten, kommst du auf eine Quote von 21,35 Prozent. Klingt nach einer Zahl aus einem Finanzbuch? Ist sie auch. Aber sie entscheidet über deine monatlichen Raten, deine Zinsen und ob du überhaupt einen Krieg bekommst.

Was zählt als Eigenkapital? Nicht nur dein Sparbuch. Dazu gehören auch:

• Geld auf Sparkonten und Tagesgeld
• Wertpapiere, die du schnell verkaufen kannst
• Auszahlungen aus Lebensversicherungen
• Einmalige Zahlungen wie Erbschaften oder Schenkungen
• Eigenleistungen beim Neubau (z. B. selbst gebaute Treppe, Estrich, Innenausbau)

Wichtig: Nur das, was du zum Kaufzeitpunkt wirklich zur Verfügung hast, zählt. Ein Aktienportfolio, das du erst in drei Monaten verkaufst, hilft dir nicht - die Bank will dein Geld jetzt.

Wie hoch sollte deine Eigenkapitalquote sein?

Manche Banken akzeptieren schon 10 bis 15 Prozent - aber das ist die absolute Mindestgrenze. Bei dieser Quote deckst du gerade mal die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) ab. Der Kredit deckt dann nur den Kaufpreis. Kein Spielraum. Kein Puffer. Und hohe Zinsen.

Was wirklich funktioniert? 20 bis 30 Prozent. Ab 25 Prozent hast du schon starke Verhandlungspositionen. Ab 30 Prozent gehörst du in die beste Beleihungsklasse. Da bekommen die meisten Kreditnehmer die niedrigsten Zinsen, die der Markt bietet. Bei 35 Prozent ist der Zinsvorteil fast ausgeschöpft. Mehr als 40 Prozent bringen kaum noch Vorteile - aber sie schützen dich vor unerwarteten Kosten.

Warum? Weil Banken bei höherer Eigenkapitalquote weniger riskieren. Wenn du 30 Prozent selbst bezahlst, muss die Bank nur 70 Prozent finanzieren. Bei 10 Prozent sind es 90 Prozent. Und wer 90 Prozent des Wertes verleiht, braucht einen hohen Zins, um das Risiko auszugleichen.

Wie viel Geld kannst du sparen?

Stell dir vor: Du kaufst eine Wohnung für 400.000 Euro. Die Nebenkosten kommen auf 40.000 Euro - also 440.000 Euro Gesamtkosten.

• Bei 10 Prozent Eigenkapital (44.000 Euro): Du musst 396.000 Euro leihen. Mit einem Zinssatz von 4,2 % und 30 Jahren Laufzeit zahlt du monatlich etwa 1.940 Euro.
• Bei 30 Prozent Eigenkapital (132.000 Euro): Du leihst nur 308.000 Euro. Mit 2,8 % Zinsen und gleicher Laufzeit zahlst du nur 1.280 Euro monatlich.

Das sind 660 Euro pro Monat Unterschied. Über 30 Jahre sind das 237.600 Euro - fast die Hälfte des Kaufpreises! Und das, nur weil du 20 Prozent mehr Eigenkapital hast.

Und das ist kein theoretisches Beispiel. Das ist Standard in der Baufinanzierung. Die Zinsunterschiede zwischen 10 und 30 Prozent Eigenkapital liegen oft bei 1,0 bis 1,5 Prozentpunkten. Das ist kein kleiner Bonus - das ist der Unterschied zwischen einem Kredit, den du schaffst, und einem, der dich überfordert.

Praktische Wege: Wie erhöhst du deine Eigenkapitalquote?

Wenn du jetzt denkst: „Ich habe doch nicht 130.000 Euro auf dem Konto“ - kein Problem. Du musst nicht plötzlich Millionär werden. Du musst nur strategisch handeln.

1. Sparen - aber gezielt

Der einfachste Weg ist auch der effektivste: Du legst jeden Monat einen festen Betrag zurück. Selbst 500 Euro im Monat sind über fünf Jahre 30.000 Euro. Und das ist ein großer Sprung von 15 auf 25 Prozent Eigenkapital. Nutze dafür ein separates Tagesgeldkonto. Keine Versuchung. Keine Ausgaben.

2. Wertpapiere und Versicherungen mobilisieren

Hast du Aktien, Fonds oder eine Lebensversicherung mit Auszahlungswert? Dann verkaufe sie. Nicht, weil du sie nicht mehr brauchst - sondern weil du sie jetzt brauchst. Ein Wertpapier, das dir 20.000 Euro bringt, kann deine Eigenkapitalquote von 18 auf 25 Prozent heben. Und das ist mehr wert als der kleine Zins, den du dadurch verlierst.

3. Eigenleistungen einrechnen

Beim Neubau oder umfassender Renovierung kannst du deine Arbeit als Eigenkapital einrechnen. Einige Banken akzeptieren bis zu 15 Prozent der Eigenleistung. Das bedeutet: Wenn du die Fußböden verlegst, die Sanitäranlagen einbaust und die Wandfarbe aufbringst, kannst du das mit 10.000 bis 15.000 Euro anrechnen lassen. Mach dir einen detaillierten Plan - mit Fotos, Rechnungen und Zeitaufwand. Die Bank braucht Beweise.

4. KfW-Fördermittel nutzen

Die KfW zahlt Zuschüsse für energieeffizientes Bauen oder Sanieren. Diese Gelder gelten nicht als Kredit - sie sind echtes Eigenkapital. Wenn du 15.000 Euro KfW-Zuschuss bekommst, musst du das Geld nicht zurückzahlen. Und es reduziert deinen Kreditbedarf. So kannst du mit weniger Eigenkapital die gleiche Quote erreichen.

5. Kaufnebenkosten reduzieren

Die Nebenkosten sind oft 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Kannst du sie senken? Ja. Verhandle mit dem Verkäufer: „Ich zahle 100 Prozent des Kaufpreises, aber du übernimmst die Maklerprovision.“ Oder wähle eine Immobilie ohne Makler. Manche private Verkäufer sparen dir 3 bis 5 Prozent. Das ist sofort mehr Eigenkapital - ohne dass du etwas sparen musst.

6. Sondertilgungen nach dem Kauf

Hast du den Kredit schon, aber du bekommst plötzlich Geld? Erbe, Bonus, Verkauf eines Autos? Dann nutze es für eine Sondertilgung. Jeder Euro, den du extra zahlst, reduziert deine Kreditschuld - und damit deine Beleihung. Deine Eigenkapitalquote steigt nachträglich. Und das senkt deine Zinsen bei der nächsten Zinsbindung.

Was du vermeiden solltest

Es gibt einige Fallen, die viele Immobilienkäufer tappen - und sie kosten Geld.

• Nicht auf Vollfinanzierung setzen: Wer 100 Prozent finanziert, zahlt fast immer 1,0 bis 1,5 Prozentpunkte mehr Zinsen. Und braucht ein Einkommen, das fast doppelt so hoch ist wie normal.
• Nicht auf „kommende Einkünfte“ vertrauen: „Wenn ich nächste Woche meinen Bonus kriege…“ - das ist kein Plan. Die Bank sieht nur, was du heute hast.
• Nicht nur auf die niedrigste Rate achten: Eine lange Laufzeit mit niedrigen Raten klingt attraktiv. Aber du bleibst länger in Schulden. Besser: weniger Kredit, kürzere Laufzeit, weniger Zinsen insgesamt.

Was tun, wenn du nicht genug hast?

Wenn du bei 15 Prozent steckst und nicht mehr sparen kannst? Dann suche dir einen Kreditgeber mit flexibleren Regeln. Nicht jede Bank verlangt 30 Prozent. Einige Sparkassen oder Genossenschaftsbanken arbeiten mit 20 Prozent. Oder du nimmst eine Kombination aus KfW-Förderung und Eigenkapital. Einige Programme erlauben 15 Prozent Eigenkapital - wenn du zusätzlich 10 Prozent Fördermittel einbringst.

Und: Du kannst auch später nachbessern. Ein Kredit mit 15 Prozent Eigenkapital ist kein Endzustand. Mit Sondertilgungen, höherem Einkommen oder Verkauf von Vermögenswerten kannst du die Quote nachträglich verbessern. Und das bringt dir niedrigere Zinsen bei der nächsten Vertragsverlängerung.

Warum das alles so wichtig ist

Die Eigenkapitalquote ist kein numerischer Wert aus einem Finanzformular. Sie ist dein Sicherheitsnetz. Sie ist dein Verhandlungsmacht. Sie ist der Unterschied zwischen einer Immobilie, die dich belastet - und einer, die dich befreit.

Wer mit 30 Prozent Eigenkapital ein Haus kauft, hat nicht nur niedrigere Raten. Er hat auch mehr Ruhe. Er kann unerwartete Reparaturen bezahlen. Er kann sich einen Jobwechsel erlauben. Er kann aufhören, nur zu sparen - und anfangen, zu leben.

Die Banken kennen das. Deshalb belohnen sie hohe Eigenkapitalquoten mit den besten Zinsen. Du musst nur bereit sein, vorher zu sparen. Nicht nachher. Nicht im Nachhinein. Jetzt.