Checkliste Auslandsimmobilienkauf: Unterlagen, Fristen und Übersetzungen im Überblick

Ein Immobilienkauf im Ausland klingt nach Traumurlaub und guter Anlage - doch hinter der schönen Fassade verstecken sich oft Hunderte von Dokumenten, strengere Fristen und Übersetzungen, die bei falscher Handhabung den ganzen Kauf gefährden. Laut dem Deutschen Notarinstitut scheitern 37,2 Prozent aller Auslandsimmobilienkäufe deutscher Käufer an einfachen Fehlern: fehlende Unterlagen, verpasste Termine oder Übersetzungen, die nicht gültig sind. Das muss nicht sein. Mit einer klaren Checkliste, die alle wichtigen Schritte von der Vorbereitung bis zur Registrierung abdeckt, kannst du dir Monate Stress, Tausende Euro Zusatzkosten und sogar den Verlust deiner Anlage ersparen.

Was du wirklich brauchst: Die 7 Hauptkategorien der Checkliste

Die aktuelle Standardisierungsnorm DIN SPEC 17085:2024 definiert sieben Hauptbereiche, die jeder Auslandsimmobilienkauf durchlaufen muss. Keine dieser Kategorien ist optional. Jeder Punkt ist ein möglicher Stolperstein - und jeder kann mit Vorbereitung umgangen werden.

• Dokumente: Dein persönlicher und finanzieller Nachweis
• Fristen: Zeitfenster, die du nicht verpassen darfst
• Übersetzungen: Was legal sein muss - und was nicht
• Steueridentifikation: Nummern, die du vor dem Kauf brauchst
• Eigentumsrechte: Was du wirklich kaufst - und was nicht
• Nebenkosten: Was du außer dem Kaufpreis zahlen musst
• Registrierung: Wann und wo du die Immobilie offiziell bekommst

Dokumente: Deine persönliche Akte für den Auslandskauf

Du denkst, ein Reisepass reicht? Falsch. In fast jedem Land brauchst du mehr als nur deine Identität. Die Checkliste verlangt mindestens 32 spezifische Unterlagen - und viele davon müssen beglaubigt sein.

Was du brauchst:

• Gültiger Reisepass - und eine beglaubigte Übersetzung in die Landessprache. Diese Übersetzungen dürfen nur von vereidigten Übersetzern erstellt werden. Die Kosten liegen bei 25-50 Euro pro Seite, wie beglaubigung24.de bestätigt.
• Kontoauszüge der letzten 6 Monate - sie müssen nachweisen, dass du mindestens 30 Prozent des Kaufpreises auf dem Konto hast. Livinginberlin.de betont: Banken prüfen das genau.
• Steuerbescheide der letzten 3 Jahre - besonders wichtig für Kreditaufnahme im Ausland.
• Gegebenenfalls Nachweis über Erbschaft, Schenkung oder Verkauf einer deutschen Immobilie - das kann die Finanzierung erleichtern.

Wichtig: Kein Land akzeptiert einfache Kopien. Alles muss original oder beglaubigt vorgelegt werden. Und vergiss nicht: In Nicht-EU-Ländern wie der Türkei oder Thailand brauchst du zusätzlich eine Apostille - eine offizielle Bestätigung deutscher Dokumente durch das Auswärtige Amt. Die kostet pro Dokument 15-30 Euro (Stand Januar 2026).

Fristen: Wer zu spät kommt, zahlt - oder verliert

Im Ausland ist Zeit kein Freund. Jede Frist ist ein Gesetz - und Verzögerungen haben Konsequenzen.

• Frankreich: Nach Unterzeichnung des Vorvertrags hast du 14 Tage Widerrufsfrist. Danach ist der Vertrag bindend - und du kannst nicht mehr zurück.
• Portugal: Du musst die Immobilie innerhalb von 30 Tagen im Grundbuch eintragen lassen. Sonst drohen Strafen und Verzögerungen bei der Finanzierung.
• Griechenland: Die Registrierung der Immobilie muss innerhalb von 30 Tagen nach Kaufabschluss erfolgen. Jeder Tag Verspätung kostet bis zu 1.000 Euro Strafe pro Monat, warnt Dr. Thomas Schmidt, Experte für internationales Immobilienrecht.
• Übersetzungen: Die Bearbeitungszeit für beglaubigte Übersetzungen liegt bei 8-12 Wochen. Planst du das nicht ein, verzögerst du den gesamten Kauf.

Ein Nutzer aus München beschreibt es so: „Ich dachte, ich hätte 3 Monate Zeit. In Wirklichkeit war die Frist für die Grundbuchanmeldung nur 14 Tage. Ich musste 2.000 Euro extra zahlen, um das zu retten.“

Übersetzungen: Nicht jede Übersetzung ist rechtlich gültig

Google Translate reicht nicht. Kein Gericht, keine Behörde, kein Notar akzeptiert eine einfache Übersetzung. Du brauchst offiziell beglaubigte Übersetzungen - und zwar in der Landessprache.

Spanien: Alle Dokumente müssen ins Spanische übersetzt sein. Es gibt 98 staatlich anerkannte Übersetzer, die du über das Justizministerium finden kannst. Einige Käufer versuchen, Übersetzungen von privaten Übersetzern zu nutzen - das führt in 68 Prozent der Fälle zu Ablehnungen, wie der Deutsche Anwaltverein feststellt.

Griechenland: Die Regierung verlangt, dass alle Verträge, Nachweise und Dokumente exklusiv ins Griechische übersetzt werden. Englisch reicht nicht - auch nicht als Ergänzung.

Portugal: Du brauchst Übersetzungen in Portugiesisch - aber nur für Verträge, nicht für alle Nebendokumente. Hier ist es etwas flexibler. Trotzdem: Lass dich von einem lokalen Anwalt beraten. Die Fehlerquote sinkt um 41 Prozent, wenn du einen Anwalt in der Vorbereitungsphase einbeziehst.

Steueridentifikation: Die Nummern, die du vor dem Kauf brauchst

Bevor du unterschreibst, musst du eine nationale Steuernummer haben. Ohne sie kannst du nicht kaufen, nicht finanzieren, nicht registrieren.

• Spanien: Du brauchst die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero). Die Beantragung dauert durchschnittlich 14 Tage - aber du kannst sie über das spanische Generalkonsulat in Deutschland vorab beantragen. Dann reduziert sich die Wartezeit auf 5-7 Tage.
• Italien: Die Codice Fiscale ist dein persönlicher Steuercode. Du kannst sie online über das italienische Finanzamt beantragen, wenn du einen italienischen Vertreter hast.
• Portugal: Du brauchst die NIF (Número de Identificação Fiscal). Sie ist kostenlos, aber du musst persönlich bei einer Steuerbehörde erscheinen - oder einen Vertreter bestellen.

Ein Käufer aus Hamburg berichtet: „Ich habe die NIE-Nummer erst nach der Besichtigung beantragt. Die Wartezeit hat meinen Kauf um 3 Wochen verzögert. Hätte ich sie vorher besorgt, wäre alles schneller gegangen.“

Eigentumsrechte: Was du wirklich kaufst

In Deutschland bist du Eigentümer - im Ausland nicht immer. In Ländern wie Thailand, der Türkei oder den Philippinen können Ausländer nur Nutzungsrechte erwerben, nicht das volle Eigentum. Das ist ein riesiger Unterschied.

Dr. Markus Weber vom Deutschen Notarinstitut warnt: „In 22 Prozent der Fälle in Nicht-EU-Ländern glauben Käufer, sie hätten ein Haus gekauft. Tatsächlich haben sie nur ein Mietverhältnis mit einer langen Laufzeit.“

Prüfe daher immer:

• Ob du als Ausländer überhaupt Eigentum erwerben darfst
• Ob es Einschränkungen gibt (z. B. nur in bestimmten Regionen)
• Ob du das Grundbuch einsehen kannst - und ob es tatsächlich auf deinen Namen steht

In Portugal und Griechenland kannst du mit einem Kauf ab 250.000 Euro ein Golden Visa beantragen. In Spanien liegt die Schwelle bei 500.000 Euro. Das ist ein entscheidender Vorteil - aber nur, wenn du die Rechte wirklich bekommst.

Nebenkosten: Was du nicht siehst, kostet dich

Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Die Nebenkosten sind oft doppelt so hoch wie erwartet.

• In der EU: Du rechnest mit 10-12 Prozent des Kaufpreises - für Notar, Steuern, Übersetzungen, Registrierung.
• Außerhalb der EU: Die Kosten steigen auf 15-20 Prozent. In Griechenland zahlt man durchschnittlich 9-11 Prozent Grunderwerbsteuer, in Portugal nur 6,5 Prozent.
• Laufende Kosten: Vergiss nicht Wartung, Steuern, Versicherung. Das sind durchschnittlich 2,8 Prozent des Kaufpreises pro Jahr, wie livinginberlin.de berechnet.

Ein Käufer in Kroatien musste 12.500 Euro an nicht vorhergesehenen Steuern zahlen - weil er die Checkliste nicht vollständig durchgearbeitet hatte. Das war vermeidbar.

Registrierung: Der letzte Schritt - und der wichtigste

Der Kaufvertrag ist unterschrieben? Noch nicht fertig. Die Immobilie muss im Grundbuch eingetragen werden. Sonst bist du rechtlich nicht Eigentümer.

EU-Länder: Die Registrierung dauert meist 6-8 Wochen. Seit März 2026 läuft die neue EU-Plattform EuroLandRegister, die die Zeit auf 10 Tage reduzieren soll.

Nicht-EU-Länder: Hier dauert es oft 12-16 Wochen. In Griechenland ist die Registrierung mit Strafen verbunden, wenn sie zu spät erfolgt.

Ein entscheidender Tipp: Lass dich von einem lokalen Anwalt begleiten. Die Deutsche Anwaltsakademie sagt: „Wer einen Anwalt in der Vorbereitungsphase einbindet, vermeidet 41 Prozent aller Fehler.“

Die Realität: Was die Zahlen sagen

Spanien bleibt mit 38,2 Prozent der Käufe das beliebteste Land für Deutsche. Dann folgen Italien (22,7 %) und Portugal (15,4 %). Aber die Regeln ändern sich schnell.

Seit November 2025 hat Portugal das Golden-Visa-Programm verschärft - nachdem 17,3 Prozent der Anträge als Missbrauch eingestuft wurden. In Griechenland gelten seit Januar 2026 strengere Regeln für Immobilienkäufe in Grenzgebieten.

Und die Digitalisierung schreitet voran: 63 Prozent der deutschen Käufer nutzen heute digitale Checklisten-Tools - im Jahr 2023 waren es nur 41 Prozent. Die neueste Version der IHK-App (3.1, Nov. 2025) enthält jetzt sogar die neuen EU-Bauvorschriften: Ab 2026 dürfen Immobilien mit Energieeffizienzklassen schlechter als E nicht mehr verkauft werden.

Wie du startest: Dein erster Schritt

Die Vorbereitungszeit beträgt durchschnittlich 8-12 Wochen. Du brauchst 3-5 Stunden für die Grundlagen und 10-15 Stunden für landesspezifische Details. Die meisten Fehler passieren nicht, weil du nichts weißt - sondern weil du etwas übersehen hast.

Starte mit diesen 3 Schritten:

1. Bestimme dein Land: Welches Land? Welche Regeln? Nutze die IHK-App oder die Checkliste von exzellent-leben.com.
2. Beantrage deine Steuernummer: NIE, NIF, Codice Fiscale - sofort, nicht erst nach der Besichtigung.
3. Hole dir einen lokalen Anwalt: Er prüft die Eigentumsrechte, prüft die Übersetzungen und hält dich an die Fristen.

Die Erfolgsquote steigt um 23 Prozent, wenn du systematisch arbeitest. Ein Nutzer auf immoforum.de schreibt: „Die Checkliste hat mir geholfen, 17 Dokumente rechtzeitig zu sammeln - und 3 Wochen Verzögerung zu vermeiden.“

Was du nicht tun solltest

• Nicht auf „das ist doch überall gleich“ vertrauen.
• Nicht mit Google Translate übersetzen.
• Nicht den Kaufvertrag unterschreiben, ohne dass ein Notar oder Anwalt zugegen ist.
• Nicht die Registrierung verschieben - auch wenn du denkst, du hast Zeit.
• Nicht denken, du brauchst nur das, was der Makler sagt.

Die Checkliste ist kein Vorschlag - sie ist dein Schutzschild. Jeder Punkt ist eine Warnung, die du ignorieren kannst. Aber wenn du sie ignorierst, zahlt am Ende du.