Umzugskosten nach Immobilienerwerb: So planen Sie Pauschalen und steuerliche Abzüge richtig

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und danach umziehen, fallen Kosten an - viele davon können Sie steuerlich geltend machen. Doch nur, wenn Sie wissen, was absetzbar ist und was nicht. Viele denken, dass alle Umzugskosten vom Finanzamt übernommen werden. Das ist ein Irrtum. Der entscheidende Unterschied liegt im Grund für den Umzug: Ist er beruflich veranlasst, oder nur privat? Dieser Unterschied entscheidet über Hunderte, manchmal über tausend Euro Steuerrückerstattung.

Was genau zählt als Umzugskosten nach Immobilienerwerb?

Nach dem Kauf einer Immobilie ziehen viele Menschen um - entweder weil sie in die neue Wohnung einziehen oder weil sie die alte verlassen müssen. Die Kosten dafür sind oft hoch: Umzugsunternehmen, Transport, neue Schlüssel, Reparaturen, eventuell sogar doppelte Mieten oder Grundsteuer. Aber nicht alle dieser Kosten sind steuerlich absetzbar.

Wichtig ist: Der Umzug nach Immobilienerwerb wird nicht automatisch als beruflich veranlasst angesehen. Selbst wenn Sie die Immobilie gekauft haben, um näher an Ihrem Arbeitsplatz zu wohnen, muss der Umzug selbst auch tatsächlich beruflich bedingt sein. Ein einfacher Wunsch nach mehr Platz oder einer besseren Lage reicht nicht. Das Finanzamt prüft genau, ob der Umzug durch Ihren Arbeitgeber verlangt wurde, ob Sie Ihre Arbeitsstelle gewechselt haben oder ob eine andere berufliche Notwendigkeit vorliegt.

Wenn Sie als Arbeitnehmer umziehen, weil Ihr Chef Sie an einen anderen Standort versetzt hat, oder weil der neue Arbeitsplatz deutlich weiter entfernt ist und ein Umzug logisch notwendig ist, dann fallen die Kosten unter die Regelung für beruflich veranlasste Umzüge. Dann können Sie sie als Werbungskosten in der Anlage N Ihrer Steuererklärung geltend machen.

Die neue Umzugskostenpauschale ab März 2024

Seit dem 1. März 2024 gelten neue Pauschalen für beruflich veranlasste Umzüge. Die alten Beträge aus 2014 wurden endlich an die Inflation angepasst. Die neue Regelung ist klarer und einfacher:

• 964 Euro für die erste umziehende Person
• 643 Euro für jede weitere Person im Haushalt (z. B. Partner, Kinder)

Beispiel: Sie ziehen mit Ihrer Partnerin und zwei Kindern um. Dann können Sie 964 + 643 + 643 + 643 = 2.893 Euro pauschal absetzen - ohne dass Sie Rechnungen sammeln müssen. Das ist ein großer Vorteil gegenüber früher, als man oft stundenlang Quittungen sortieren musste.

Wichtig: Diese Pauschale gilt nur für beruflich veranlasste Umzüge. Wenn Sie privat umziehen, z. B. weil Sie einfach eine größere Wohnung wollen, dann können Sie diese Pauschale nicht nutzen.

Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren schon einmal einen beruflich veranlassten Umzug hatten, erhöht sich die Pauschale für den aktuellen Umzug um 50 Prozent. Das gilt auch, wenn der erste Umzug bereits vor dem 1. März 2024 stattfand. Voraussetzung ist, dass beide Umzüge beruflich veranlasst waren.

Was können Sie zusätzlich noch absetzen?

Die Pauschale deckt die Standardkosten ab. Aber es gibt Situationen, in denen Sie höhere tatsächliche Kosten geltend machen können - wenn Sie die Nachweise haben.

• Doppelte Miete: Wenn Sie Ihre alte Wohnung nicht sofort verkaufen oder vermieten können, können Sie die Miete für beide Wohnungen bis zu sechs Monate absetzen. Die neue Wohnung muss dabei bewohnt werden, die alte muss noch im Besitz sein. Der Nachweis: Mietverträge und Überweisungsbelege.
• Fahrtkosten: Am Umzugstag können Sie mit der Kilometerpauschale von 0,38 Euro pro Kilometer die Strecke zwischen Ihrer alten und neuen Wohnung absetzen. Auch wenn Sie selbst mit dem Transportwagen fahren - die Kosten für Benzin und Maut zählen.
• Reparaturen nach Transport: Wenn Möbel beim Umzug beschädigt wurden und Sie sie reparieren lassen mussten, können Sie die Kosten als tatsächliche Ausgaben geltend machen - wenn die Rechnung den Umzug als Grund nennt.
• Renovierungs- und Installationskosten: Wenn Sie in der neuen Wohnung neue Heizung, Fenster oder Fliesen einbauen lassen müssen, weil die alte Wohnung nicht mehr nutzbar ist, können diese Kosten unter Umständen als Umzugskosten gelten - aber nur, wenn sie unmittelbar mit dem Umzug zusammenhängen. Eine komplette Renovierung zählt nicht.

Was nicht geht: Die Einrichtung der Wohnung. Ein neuer Sofa, ein Kochfeld, ein Fernseher - das ist Privatvergnügen. Auch wenn Sie die Wohnung neu eingerichtet haben, weil Sie sie gekauft haben: Kein Abzug. Das Finanzamt sieht das als persönliche Ausgabe, nicht als berufliche Notwendigkeit.

Immobilienbesitzer: Die besondere Herausforderung

Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben, aber die alte noch nicht verkauft oder vermietet haben, ist die Situation komplexer. Sie zahlen doppelte Kosten: Grundsteuer, Versicherung, eventuell auch Wartung. Diese Kosten sind nicht automatisch absetzbar - aber sie können es werden.

Das Finanzamt verlangt hier Nachweise: Sie müssen zeigen, dass Sie die alte Immobilie wirklich vermarkten. Dazu gehören:

• Immobilienanzeigen (z. B. von Immobilienscout24 oder Immowelt)
• Protokolle von Besichtigungen
• Rechnungen für Makler oder Fotografen
• Grundsteuerbescheide und Versicherungsrechnungen

Wenn Sie diese Unterlagen vorlegen, können Sie die doppelten Kosten als Werbungskosten absetzen - bis zu sechs Monate. Das gilt auch, wenn Sie keine Miete zahlen, sondern nur Grundsteuer und Versicherung. Ein Nutzer auf Reddit berichtete, dass das Finanzamt zunächst die Kosten abgelehnt hat - erst nach Vorlage von sechs Monaten Anzeigen und Besichtigungsprotokollen wurden sie anerkannt.

Beamte haben hier einen Vorteil: Sie können nach § 8 Abs. 3 BUKG eine Mietentschädigung erhalten, die bis zu 18 Monate steuerfrei gezahlt wird - berechnet nach dem ortsüblichen Mietwert. Privatpersonen haben diesen Anspruch nicht.

Was Sie nicht absetzen können

Es gibt viele Falle, in denen Menschen Geld verlieren, weil sie falsch absetzen. Hier die häufigsten Fehler:

• Möbel und Einrichtung: Ein neues Bett, ein Regal, ein Küchenschrank - das ist Privatvergnügen. Kein Abzug möglich.
• Handwerkerleistungen für Renovierung: Wenn Sie die neue Wohnung renovieren, können Sie bis zu 20 Prozent der Kosten (maximal 1.200 Euro pro Jahr) als haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen. Aber das ist etwas anderes als Umzugskosten. Sie dürfen das nicht doppelt absetzen.
• Kochherd oder Öfen: Seit Juni 2020 sind diese Kosten nicht mehr absetzbar - egal ob als Umzugskosten oder als Handwerkerleistung.
• Privater Umzug: Wenn Sie nicht beruflich veranlasst sind, können Sie nur die haushaltsnahen Dienstleistungen absetzen - maximal 4.000 Euro, 20 Prozent davon, also 800 Euro. Aber nur, wenn die Leistung über Banküberweisung bezahlt wurde und die Rechnung korrekt ist.

Wie Sie die Steuererklärung richtig ausfüllen

Die Anlage N ist Ihr Freund. Dort tragen Sie beruflich veranlasste Umzugskosten ein. Die Pauschale tragen Sie unter Zeile 44 ein. Wenn Sie tatsächliche Kosten geltend machen, dann unter Zeile 45.

Wichtig: Alle Rechnungen müssen

• ordnungsgemäß ausgestellt sein (Name, Adresse, Steuernummer, Leistung, Betrag)
• per Banküberweisung bezahlt worden sein - Barzahlungen werden nicht akzeptiert
• mit dem Umzugsdatum verknüpft sein

Ein Beispiel: Sie bezahlen den Umzug mit Überweisung vom 15. Mai 2025. Die Rechnung vom Umzugsunternehmen ist vom 10. Mai 2025. Alles passt. Aber wenn Sie die Rechnung erst am 20. Mai bezahlen, ohne dass der Umzug stattgefunden hat, wird das Finanzamt fragen.

Speichern Sie alle Unterlagen mindestens sechs Jahre auf. Das Finanzamt kann bis zu diesem Zeitpunkt Nachprüfungen durchführen. Ein Steuerberater aus München sagt: "Ich habe Fälle gesehen, wo das Finanzamt sechs Jahre später noch mal nachfragte - weil jemand den Umzug falsch deklariert hatte."

Wie viel Geld können Sie sparen?

Die Steuerminderung hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Wenn Sie 42 Prozent Einkommensteuer zahlen, dann sparen Sie bei 2.893 Euro Umzugskostenpauschale fast 1.215 Euro. Bei einem Steuersatz von 25 Prozent sind es immer noch 723 Euro.

Ein Mandant mit drei Kindern, der 2024 beruflich umgezogen ist, bekam laut einer Steuerberaterin 783 Euro zurück. Das ist kein Einzelfall. Wer die Pauschale richtig nutzt, spart oft mehr als die Hälfte der tatsächlichen Umzugskosten.

Im Gegensatz dazu: Wer privat umzieht und nur die haushaltsnahen Dienstleistungen absetzt, spart maximal 800 Euro - und nur, wenn er 4.000 Euro an Renovierungen ausgibt. Das ist oft nicht der Fall.

Was kommt 2025?

Die Bundesregierung plant, die Pauschalen alle drei Jahre an die Inflation anzupassen. Das ifo Institut rechnet damit, dass die Pauschalen bis 2027 erneut steigen werden. Außerdem prüft der Bundesfinanzhof, ob die fünfjährige Sperrfrist für wiederholte Umzüge mit europäischem Recht vereinbar ist. Das könnte bedeuten, dass künftig häufigere Umzüge leichter absetzbar werden.

Ein weiterer Trend: Die Nachweispflichten werden strenger. Der Deutsche Steuerberaterverband meldet, dass 68 Prozent der Mandanten unvollständige Unterlagen einreichen. Ab 2025 könnte das Finanzamt digitale Nachweise verlangen - z. B. Fotos von Anzeigen oder E-Mail-Bestätigungen von Besichtigungen.

Die Zahl der Umzüge nach Immobilienerwerb steigt. 2023 beantragten 1,2 Millionen Menschen in Deutschland die Absetzung von Umzugskosten - 8,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Mit steigenden Immobilienpreisen und mehr beruflicher Mobilität wird sich das weiter verstärken.