Teilungsversteigerung: Kosten für Gerichtsgebühren und Gutachter im Überblick

Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren nach § 1163 Abs. 1 BGB, bei dem gemeinschaftlich genutztes Eigentum versteigert wird. Das passiert, wenn Miteigentümer keine Einigung finden, wie sie das gemeinsame Vermögen aufteilen. Doch die Kosten für Gerichtsgebühren und Gutachter können schnell unerwartet hoch ausfallen. Wie genau diese berechnet werden und was Sie beachten müssen, erfahren Sie hier.

Die drei Hauptkostenbausteine einer Teilungsversteigerung

Die Kosten bei einer Teilungsversteigerung setzen sich aus mehreren festgelegten Elementen zusammen. Laut dem Gerichtskostengesetz (GKG) und dem Kostenverzeichnis (KostenV) fallen drei Hauptgebühren an: die Antragsgebühr, die Terminsgebühr und die Verteilungsgebühr. Jede dieser Gebühren wird mit 0,5 multipliziert, was bedeutet, dass sie jeweils ein halbes Mal des Grundgebührensatzes betragen. Der Grundgebührensatz selbst richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro beträgt eine 0,5-Gebühr beispielsweise 2.069 Euro. Multipliziert mit drei ergibt das Gesamtkosten von 6.207 Euro für die Gerichtsgebühren allein. Die Antragsgebühr liegt laut GKG § 54 bei exakt 120 Euro, aber einige Quellen wie kanzlei-hasselbach.de nennen 110 Euro. Dieser Unterschied entsteht durch unterschiedliche Auslegungen bei Sonderfällen.

Gutachterkosten: Warum sie unverzichtbar sind

Bevor eine Teilungsversteigerung stattfinden kann, muss ein Gutachter den Verkehrswert der Immobilie feststellen. Dieses Gutachten ist zwingend erforderlich, da es den maßgeblichen Streitwert für die Gebührenberechnung bildet. Die Kosten für ein Gutachten bewegen sich zwischen 1.000 und 2.500 Euro, abhängig von der Größe und Lage der Immobilie. Ein Einfamilienhaus in München mit einem Verkehrswert von 320.000 Euro kostet beispielsweise etwa 2.200 Euro für das Gutachten. Diese Kosten müssen zunächst vom Antragsteller vorfinanziert werden, werden aber später aus dem Versteigerungserlös abgezogen, falls das Verfahren erfolgreich ist. Ohne dieses Gutachten kann das Gericht nicht festlegen, wie hoch die Gebühren tatsächlich sind.

Praxisbeispiele: Wie viel kostet eine Teilungsversteigerung?

Um die Kosten realistisch einzuschätzen, hier zwei konkrete Beispiele. Bei einer Immobilie mit einem Verkehrswert von 320.000 Euro betragen die Gerichtskosten laut heid-immobilienbewertung.de (2023) exakt 2.713 Euro. Dazu kommen die Gutachterkosten von etwa 2.200 Euro, was die Gesamtkosten auf rund 4.900 Euro erhöht. Bei einem höheren Wert von 850.000 Euro steigen die Gerichtskosten auf 8.412 Euro (3 x 2.804 Euro pro 0,5-Gebühr). Hinzu kommen etwa 2.000 Euro für das Gutachten, sodass die Gesamtkosten bei fast 10.500 Euro liegen. Wichtig zu wissen: Die Gebühren werden immer auf den Verkehrswert berechnet, nicht auf den tatsächlichen Verkaufspreis. Das kann dazu führen, dass die Kosten höher ausfallen als erwartet.

Wer trägt die Kosten bei einer Teilungsversteigerung?

Die Kosten werden nach klaren Regeln verteilt. Der Antragsteller muss zunächst alle Gebühren vorstrecken. Nach erfolgreicher Versteigerung werden die Kosten aus dem Erlös abgezogen und unter den Miteigentümern entsprechend ihrer Anteile aufgeteilt. Der Zuschlagsempfänger zahlt zusätzlich die Zuschlagsgebühr, die in sein Kaufangebot einfließt. Bei einer Scheidung oder Erbengemeinschaft kann die Verteilung komplexer sein. So kann der Ehegattenversorgungsanspruch die Kostenverteilung beeinflussen. Experten empfehlen daher, die Kostenverteilung vor dem Antrag genau zu klären, um Überraschungen zu vermeiden. Ein Nutzer auf immobilienscout24.de berichtete: "Unsere Erbengemeinschaft mit drei Personen musste die Kosten zu gleichen Teilen tragen, was trotzdem eine hohe Belastung war."

So minimieren Sie die Kosten einer Teilungsversteigerung

Es gibt einige Strategien, um die Kosten zu reduzieren. Zunächst sollten Sie versuchen, eine außergerichtliche Einigung zu finden - das spart oft deutlich mehr als eine Teilungsversteigerung. Falls dies nicht möglich ist, können Sie den Antrag gemeinsam mit allen Beteiligten stellen, um die Vorfinanzierung auf mehrere Schultern zu verteilen. Rechtsanwalt Thomas Weber von der Kanzlei Weber & Kollegen empfiehlt: "Die Kosten für eine Teilungsversteigerung steigen nicht linear mit der Anzahl der Beteiligten. Bei Erbengemeinschaften mit mehr als drei Erben ist eine außergerichtliche Lösung oft kosteneffizienter." Zudem sollten Sie den Verkehrswert vorab genau ermitteln lassen, um ungenaue Berechnungen zu vermeiden. Die Deutsche Grundstücksverwaltung e.V. (DGV) weist in ihrem Merkblatt Nr. 47/2023 darauf hin, dass bei komplexen Erbengemeinschaften oft eine vorherige Mediation sinnvoll ist.

Aktuelle Entwicklungen und Reformen

Seit Januar 2023 ermöglicht das elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) die digitale Einreichung von Anträgen, was die Zustellungskosten um durchschnittlich 35 Euro senkt. Ein Pilotprojekt in Nordrhein-Westfalen testet digitale Versteigerungstermine, die die Terminsgebühren um bis zu 20 Prozent reduzieren könnten. Die Bundesregierung prüft derzeit eine Reform des GKG, um die Gebührenstruktur zu vereinfachen. Allerdings werden konkrete Änderungen voraussichtlich erst 2025 in Kraft treten. Bis dahin bleibt die aktuelle Regelung in Kraft, bei der die Kosten durchschnittlich 12,3 Prozent des Verkehrswerts ausmachen. Die Zahl der Teilungsversteigerungen in Deutschland stieg von 28.500 im Jahr 2020 auf 32.700 im Jahr 2022, was einem Wachstum von 14,7 Prozent entspricht. Dieser Anstieg wird auf die steigenden Immobilienpreise und komplexere Erbengemeinschaften zurückgeführt.