Staffelmiete und Indexmiete in Wohnimmobilien: Chancen und Risiken erklärt
Was passiert mit deiner Miete, wenn die Inflation hoch ist? Und wie kannst du als Vermieter sicherstellen, dass deine Immobilie ihren Wert behält? In Deutschland gibt es zwei klare Wege, um Mieten langfristig anzupassen: die Staffelmiete und die Indexmiete. Beide sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, aber sie funktionieren völlig unterschiedlich. Und die Wahl zwischen ihnen kann dich in den kommenden Jahren teuer oder günstig stehen lassen.
Was ist eine Staffelmiete?
Eine Staffelmiete ist wie ein Fahrplan für die Miete. Beim Abschluss des Mietvertrags legst du fest: Am 1. Januar 2026 steigt die Miete von 650 Euro auf 670 Euro, am 1. Januar 2027 auf 690 Euro. Keine Prozentangaben, keine Unsicherheiten - nur feste Euro-Beträge. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben. §557a BGB erlaubt das, aber nur mit exakten Zahlen. Prozentangaben wie „jährlich 2 %“ sind unzulässig.Diese Vereinbarung ist bindend. Der Vermieter muss nichts extra ankündigen. Sobald der vereinbarte Tag kommt, gilt die neue Miete automatisch. Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen. Kein Brief, kein Hinweis - einfach die neue Rechnung.
Das ist für Mieter oft attraktiv, besonders wenn sie nicht genau wissen, wie sich ihr Einkommen in den nächsten Jahren entwickelt. Sie wissen: Im nächsten Jahr zahle ich 670 Euro, dann 690, dann 710. Keine Überraschungen. Für Vermieter ist es eine sichere, aber starre Lösung. Wenn die Inflation 2023 auf 6,1 % stieg, blieb die Staffelmiete unverändert - auch wenn die Nebenkosten explodierten.
Was ist eine Indexmiete?
Die Indexmiete hingegen ist flexibel. Sie richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Das ist ein offizieller Wert, der zeigt, wie sich die Lebenshaltungskosten in Deutschland entwickeln. Wenn der VPI steigt, steigt die Miete. Wenn er fällt - was selten, aber möglich ist - sinkt die Miete.Wichtig: Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich ankündigen - mindestens drei Monate vorher. Und sie darf nur einmal pro Jahr erfolgen. Die Berechnung basiert auf dem VPI der letzten drei Monate vor dem Erhöhungszeitpunkt. Ein Beispiel: Wenn die Miete 700 Euro beträgt und der VPI um 3,5 % gestiegen ist, erhöht sich die Miete um 24,50 Euro auf 724,50 Euro.
Ein großer Vorteil: Die Indexmiete schützt Vermieter vor Inflation. Wenn die Lebenshaltungskosten steigen, passt sich die Miete automatisch an. Das ist besonders sinnvoll in Zeiten wie 2022 und 2023, als die Inflation über 6 % lag. Aber: Es gibt keine Kappungsgrenze. Normalerweise darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % steigen - bei Indexmiete gilt das nicht. Theoretisch könnte sie also deutlich schneller steigen, wenn die Inflation weiter hoch bleibt.
Staffelmiete vs. Indexmiete: Der direkte Vergleich
| Merkmale | Staffelmiete | Indexmiete |
|---|---|---|
| Grundlage | Feste Euro-Beträge im Vertrag | Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes |
| Ankündigungspflicht | Nein - automatisch gültig | Ja - mindestens 3 Monate vorher schriftlich |
| Häufigkeit | Mindestens alle 12 Monate | Maximal einmal pro Jahr |
| Kappungsgrenze | Ja - durch feste Beträge begrenzt | Nein - keine gesetzliche Obergrenze |
| Mietminderung möglich? | Nein - Beträge sind fix | Ja - bei fallendem VPI |
| Verwaltungsaufwand | Niedrig - keine Berechnungen nötig | Hoch - VPI-Recherche, schriftliche Mitteilung |
| Planungssicherheit für Mieter | Hoch - feste Beträge | Mittel - Abhängig von Inflation |
| Schutz vor Inflation für Vermieter | Nein - Beträge bleiben gleich | Ja - passt sich an |
Die Staffelmiete ist wie eine feste Rente: Du weißt, was kommt. Die Indexmiete ist wie eine Aktie: Du gewinnst, wenn die Wirtschaft wächst - aber du verlierst, wenn sie sinkt. Nur: Bei der Miete sinkt der Index selten. In den letzten 20 Jahren stieg er fast durchgehend - mit Ausnahme der Pandemie-Jahre 2020 und 2021.
Was ist mit Modernisierungen?
Hier ist es kompliziert. Einige Quellen sagen: Bei Staffel- oder Indexmiete sind Modernisierungsumlagen gänzlich ausgeschlossen. Andere - wie Team Nord Immo - behaupten, bei Indexmiete seien sie erlaubt. Der Gesetzgeber hat das nicht klar geregelt. Die Praxis ist uneinheitlich.Was du aber sicher weißt: Wenn du eine Wohnung modernisierst - zum Beispiel neue Fenster einbaust oder die Heizung erneuerst -, darfst du die Kosten nicht einfach auf die Miete umlegen, wenn du bereits eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart hast. Die Rechtsprechung ist hier nicht einheitlich. Einige Gerichte sehen die Modernisierung als separate Maßnahme an, andere sehen sie als Teil der Mietanpassung. Der sicherste Weg: Du machst eine Modernisierungsumlage vor der Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete. Danach ist es riskant.
Wann ist welche Miete sinnvoll?
Wenn du als Vermieter eine neue Wohnung vermietest und die Inflation niedrig ist - sagen wir unter 2 % -, dann ist die Staffelmiete oft die bessere Wahl. Du sichert dir stabile Einnahmen, und dein Mieter hat Planungssicherheit. Besonders bei jüngeren, gut ausgestatteten Wohnungen, die in den nächsten Jahren nicht modernisiert werden müssen, ist das eine kluge Entscheidung.Wenn die Inflation hoch ist - wie 2022 mit 6,1 % -, dann ist die Indexmiete der klare Gewinner für Vermieter. Sie passt sich automatisch an. Du verlierst nicht durch steigende Kosten für Versicherung, Steuern oder Wartung. Aber: Der Mieter zahlt doppelt. Er zahlt höhere Nebenkosten (Heizung, Strom) und zusätzlich eine höhere Miete. Das ist ein großer Druck, besonders für einkommensschwache Haushalte.
Ein weiterer Punkt: Die Mietpreisbremse gilt nur für die erste Miete. Wenn du eine Wohnung neu vermietest, darfst du maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wenn du mehr verlangst, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Ab 50 % über dem Durchschnitt gilt es sogar als Mietwucher - strafbar. Das ändert sich aber nicht, wenn du später eine Staffel- oder Indexmiete vereinbarst. Die Bremse gilt nur beim Vertragsabschluss.
Kann man beide Modelle kombinieren?
Ja. Das ist eine immer häufiger genutzte Lösung. Du vereinbarst eine Staffelmiete für die ersten fünf Jahre - zum Beispiel mit jährlichen Erhöhungen von 20 Euro. Danach wechselst du automatisch auf die Indexmiete. So hast du die Planungssicherheit der Staffelmiete in den Anfangsjahren und die Inflationssicherheit der Indexmiete später.Diese Kombination ist besonders beliebt bei Vermietern, die langfristig planen. Sie ist rechtlich zulässig, solange im Vertrag klar steht, wann und wie der Wechsel erfolgt. Ein Beispiel: „Die Miete steigt am 1.1.2025 auf 720 Euro, am 1.1.2027 auf 750 Euro. Ab dem 1.1.2029 wird die Miete nach dem Verbraucherpreisindex angepasst.“
Was Mieter beachten müssen
Wenn du als Mieter einen Vertrag mit Staffel- oder Indexmiete unterschreibst, lies ihn genau. Prüfe, ob die Beträge realistisch sind. Wenn die Miete in fünf Jahren um 150 Euro steigt, während die Inflation nur 1 % pro Jahr beträgt, könnte das überzogen sein. Du hast das Recht, die ortsübliche Miete zu prüfen - auch nach Vertragsbeginn.Bei Indexmiete: Du musst die Mietsenkung nicht akzeptieren, wenn der VPI fällt. Du musst sie einfordern. Der Vermieter wird sie nicht von selbst anbieten. Schreib ihm einen Brief: „Gemäß §556b BGB beantrage ich die Mietminderung aufgrund des rückläufigen Verbraucherpreisindex.“
Und: Du hast das Recht, die Berechnung zu prüfen. Fordere den VPI-Wert an, den der Vermieter verwendet hat. Frag nach der genauen Formel. Viele Vermieter machen Fehler - und das kannst du nutzen.
Fazit: Welche Miete passt zu dir?
Wenn du als Vermieter Wert auf Sicherheit und Einfachheit legst - und du glaubst, die Inflation bleibt niedrig -, dann nimm die Staffelmiete. Sie ist leicht zu verwalten, und du vermeidest Streit mit Mietern.Wenn du glaubst, die Inflation bleibt hoch - oder du eine Immobilie in einer Region mit stark steigenden Lebenshaltungskosten besitzt -, dann wähle die Indexmiete. Sie schützt dich vor Wertverlust. Aber sei bereit, den Verwaltungsaufwand zu tragen und eventuell auch Mieter zu verlieren, die die steigenden Kosten nicht mehr tragen können.
Die beste Lösung? Kombiniere beide. Staffelmiete für die ersten Jahre, dann Indexmiete. So baust du langfristig Wert auf - ohne den Mieter von Anfang an zu überfordern.
Beide Modelle sind rechtlich zulässig - bestätigt durch das Bundesgerichtshof-Urteil vom 15.12.2011 (VIII ZR 24/11). Aber sie sind nicht gleich. Wähle bewusst. Deine Miete entscheidet, ob du in zehn Jahren noch Gewinn machst - oder deine Wohnung verlierst, weil du sie nicht mehr bezahlen kannst.
Kann ich als Mieter eine Staffelmiete anfechten?
Ja, aber nur, wenn sie gegen die Mietpreisbremse verstößt. Die Staffelmiete muss zum Vertragsbeginn unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen - maximal 10 % darüber. Wenn die Miete zu Beginn bereits zu hoch war, kannst du die gesamte Vereinbarung anfechten. Die Staffel selbst ist nicht anfechtbar, wenn sie rechtlich korrekt aufgestellt ist.
Was passiert, wenn der Verbraucherpreisindex fällt?
Bei Indexmiete muss die Miete sinken. Aber: Du als Mieter musst das aktiv verlangen. Der Vermieter hat keine Pflicht, die Miete zu senken, wenn der VPI fällt. Du musst schriftlich eine Mietminderung beantragen und den aktuellen VPI-Wert nachweisen. Viele Vermieter ignorieren das - aber du hast rechtliche Ansprüche.
Darf ich eine Indexmiete nachträglich einführen?
Nur mit Zustimmung des Mieters. Du kannst die Mietart nicht einfach ändern. Wenn der Vertrag eine Staffelmiete enthält, musst du mit dem Mieter einen neuen Vertrag abschließen. Ohne Einverständnis ist eine Änderung rechtswidrig - auch wenn du behauptest, sie sei „besser“.
Gilt die Kappungsgrenze bei Indexmiete?
Nein. Die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren gilt nur für Mieterhöhungen nach der Mietpreisbremse. Bei Indexmiete ist sie ausgeschlossen. Das bedeutet: Die Miete kann in einem Jahr um 5 %, im nächsten um 6 % steigen - ohne Obergrenze. Das ist der größte Nachteil für Mieter.
Kann ich eine Staffelmiete mit Prozentangaben vereinbaren?
Nein. §557a BGB verbietet Prozentangaben explizit. Nur feste Euro-Beträge sind zulässig. Ein Vertrag mit „jährlich 2 %“ ist unwirksam. Die Erhöhung wird dann als nicht vereinbart angesehen - und die Miete bleibt unverändert.
Was ist mit Modernisierungsumlagen bei Indexmiete?
Es gibt keine einheitliche Rechtsprechung. Einige Gerichte erlauben sie, andere nicht. Der sicherste Weg: Du führst Modernisierungen vor der Indexmiete ein. Danach ist das Risiko hoch, dass der Mieter die Umlage anfechtet. Wenn du sie trotzdem machst, musst du den Nachweis erbringen, dass es sich um eine notwendige, gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme handelt - nicht um eine Schönheitsreparatur.