Preisabschläge vs. Renovierungskosten: Was lohnt sich vor dem Immobilienverkauf?
Bevor du deine Immobilie verkaufst, stehst du vor einer der wichtigsten Entscheidungen: Renovieren oder einen Preisabschlag akzeptieren? Viele Verkäufer glauben, dass eine vollständige Sanierung den Verkaufspreis automatisch nach oben treibt. Doch das ist ein Irrtum. Die Realität ist komplexer. In manchen Fällen sparen du Zeit, Geld und Nerven, wenn du den Preis senkst. In anderen führst du eine falsche Investition durch und verlierst sogar Geld.
Wie viel kostet eine Renovierung wirklich?
Ein neuer Boden, frische Farbe, ein modernes Badezimmer - das klingt nach einem günstigen Upgrade. Doch die Wahrheit liegt anders. Wenn du 20.000 Euro in Bodenbeläge, Wände und das Badezimmer investierst, dann rechnest du mit einem höheren Verkaufspreis. Aber wie viel höher? In guten Lagen wie München, Putzbrunn oder Hamburg kann der Preis um 30.000 bis 50.000 Euro steigen. Das klingt nach einem Gewinn von bis zu 30.000 Euro. Doch das ist nur die halbe Wahrheit.
Du musst auch die Verkaufskosten abziehen: Maklerprovision (3-7 % plus MwSt.), Notarkosten, eventuelle Steuern. Und dann gibt es noch die unsichtbaren Kosten: Zeit, Stress, Lärm, und dass du während der Renovierung vielleicht nicht in deiner eigenen Wohnung wohnen kannst. Wenn du die Renovierung selbst machst, sparst du Arbeitskosten - aber du riskierst schlechte Qualität. Ein falsch verlegter Boden, und der Käufer zieht den Preis noch tiefer. Ein undichtes Badezimmer, und du hast nicht nur ein Problem, sondern eine Rechnung.
Der große Preisabschlag: Warum Energieeffizienz alles verändert
Die größte Waffe im Immobilienmarkt heute ist nicht ein neuer Küchenblock, sondern die Energieeffizienzklasse. Im Jahr 2022 lag der Preisabschlag für Immobilien der Klasse G (schlechteste Effizienz) noch bei 196 Euro pro Quadratmeter. 2026? Er liegt bei 333 Euro pro Quadratmeter. Das ist fast eine Verdopplung.
Was bedeutet das konkret? Ein Haus von 150 Quadratmetern mit Klasse G statt C verliert 50.000 Euro an Wert. Und das ist nur der Anfang. Immobilien der Klasse H, die noch schlechter sind, sind in vielen Regionen fast unverkäuflich. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind von 3.015 Euro auf 2.610 Euro gefallen - ein Verlust von fast 14 %. Bei älteren Gebäuden aus den 1960er-Jahren ist der Abschlag sogar noch extremer: 1.133 Euro pro Quadratmeter gegenüber einem Referenzobjekt mit Klasse C. Das ist kein kleiner Rabatt - das ist ein Absturz.
Warum? Weil Käufer heute nicht nur den Kaufpreis zahlen, sondern auch die Sanierungskosten. Und die sind teuer. Eine energetische Sanierung kostet oft 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter. Wer will das schon übernehmen? Die Nachfrage nach unsanierten Immobilien ist in den letzten zwei Jahren fast halbiert worden. Du verkaufst nicht nur ein Haus - du verkaufst eine Zukunft. Und die Zukunft ist energieeffizient.
Was lohnt sich wirklich - und was nicht?
Nicht jede Renovierung bringt Geld zurück. Ein neuer Parkettboden in einem Haus mit Klasse G? Wahrscheinlich nicht. Ein frischer Anstrich in hellen Farben? Ja. Ein neuer Heizkessel? Absolut. Eine neue Dämmung? Unbedingt.
Die Faustregel ist einfach: Investiere nur dort, wo du einen Return on Investment von mindestens 1:1,5 bekommst. Das bedeutet: Für jeden Euro, den du ausgibst, solltest du mindestens 1,50 Euro mehr im Verkaufspreis rausholen. Das ist bei kleinen Schönheitsreparaturen oft möglich. Ein neuer Anstrich kostet 2.000 Euro, bringt aber 5.000 Euro mehr Wert. Ein neues Fenster? 5.000 Euro Investition, 8.000 Euro mehr Verkaufserlös - das lohnt sich.
Aber eine Totalsanierung mit neuen Fenstern, Dachdämmung, Fußbodenheizung und einer Luft-Wasser-Wärmepumpe? Das kann 80.000 Euro kosten. Wenn dein Haus nur 200.000 Euro wert ist, dann kannst du nicht einfach 100.000 Euro draufschlagen. Du wirst nicht genug Käufer finden, die bereit sind, das zu zahlen. In strukturschwachen Regionen ist das sogar noch riskanter. In München? Vielleicht. Aber in einer Kleinstadt in Sachsen-Anhalt? Nein.
Der Markt entscheidet - nicht du
Dein Haus ist nicht dein Zuhause mehr. Es ist ein Produkt. Und wie jedes Produkt wird es vom Markt bewertet. In München, Köln oder Frankfurt kannst du noch ein Haus mit altem Heizkessel und schlechter Dämmung verkaufen - aber nur zu einem Preis, der die Sanierungskosten des Käufers bereits einbezieht. In ländlichen Gebieten? Dann musst du sanieren - oder du verkaufst gar nicht.
Die Daten von ImmoScout24 und Empirica zeigen es klar: Der Markt hat sich verändert. Die Energieeffizienz ist kein Bonus mehr - sie ist eine Voraussetzung. Wer keine gute Energieklasse hat, wird immer weniger Käufer finden. Und wer sie hat, kann höhere Preise verlangen - selbst wenn das Haus sonst nicht perfekt ist.
Was solltest du tun? Ein einfaches Entscheidungsmodell
1. Prüfe die Energieklasse. Wenn dein Haus Klasse G oder H hat, dann ist eine energetische Sanierung nicht nur sinnvoll - sie ist notwendig. Ohne das lohnt sich kein Verkauf.
2. Berechne den aktuellen Marktwert. Lass dich von einem unabhängigen Gutachter beraten oder vergleiche mit drei ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien. Achte auf die Energieklasse, die Lage und den Zustand.
3. Wäge Kosten gegen Nutzen ab. Wie viel kostet eine Sanierung? Wie viel bringt sie dir? Wenn du 20.000 Euro investierst und nur 15.000 Euro mehr erzielst, dann ist es kein Gewinn - das ist ein Verlust.
4. Denk an die Zeit. Wenn du innerhalb von drei Monaten verkaufen musst, dann ist eine Renovierung zu riskant. Ein Preisabschlag ist dann die bessere Wahl.
5. Verkaufe mit Transparenz. Wenn du nicht renovierst, dann sei ehrlich. Zeige die Mängel, nenne die voraussichtlichen Sanierungskosten. Das macht dich glaubwürdig. Käufer schätzen Ehrlichkeit - und zahlen dafür oft mehr, als sie bei einem versteckten Problem zahlen würden.
Was Käufer wirklich wollen
Die meisten Käufer wollen kein Neubau. Sie wollen ein Haus, das sie nicht gleich wieder umbauen müssen. Sie wollen eine gute Energiebilanz, ein modernes Badezimmer und eine funktionierende Heizung. Sie wollen nicht die Kosten und den Stress einer Sanierung tragen. Deshalb zahlen sie mehr für ein Haus, das schon saniert ist - auch wenn es nicht perfekt ist.
Ein Baugutachter kann dir helfen, die Mängel deiner Immobilie zu dokumentieren. Wenn du sie vor dem Verkauf nicht behebst, dann wird der Käufer sie später nutzen, um den Preis zu drücken. Und oft um bis zu 20 Prozent. Das ist kein Mythos - das ist Standard. Wer keine Sanierung macht, muss mit einem tiefen Preisabschlag rechnen. Und das ist oft teurer als eine gezielte Renovierung.
Die klügste Entscheidung
Die beste Strategie ist nicht die teuerste. Sie ist die intelligenteste. Wenn deine Immobilie eine schlechte Energieklasse hat, dann investiere in die energetische Sanierung - aber nur das Nötigste: Dämmung, Fenster, Heizung. Alles andere ist Luxus. Wenn deine Immobilie in einer starken Region liegt und die Energieklasse gut ist, dann reicht ein frischer Anstrich, ein sauberer Garten und eine funktionierende Küche. Mehr brauchst du nicht.
Wenn du keine Zeit, kein Geld oder keine Lust hast, dann akzeptiere einen Preisabschlag. Aber mache ihn bewusst. Lass dich nicht von Käufern über den Tisch ziehen. Zeige ihnen die Zahlen. Sag: „Ich habe eine unabhängige Bewertung. Der Marktwert liegt bei 320.000 Euro. Ich verkaufe für 280.000 Euro - weil ich keine Sanierung durchführe. Sie müssen dann 40.000 Euro investieren. Ist das für Sie akzeptabel?“
Du bist nicht der Besitzer eines Hauses. Du bist der Verkäufer eines Produkts. Und wie jedes Produkt wird es nach Wert, nicht nach Gefühl bewertet. Renovieren lohnt sich - aber nur, wenn es sich rechnet. Und manchmal lohnt es sich mehr, den Preis zu senken - und ruhig zu schlafen.
Sollte ich mein Haus vor dem Verkauf komplett sanieren?
Nein, nicht automatisch. Eine Totalsanierung lohnt sich nur, wenn die Kosten durch einen höheren Verkaufspreis gedeckt werden - und wenn du genug Zeit und Geld hast. In vielen Fällen bringt eine gezielte Sanierung mehr: Dämmung, Fenster, Heizung. Alles andere ist oft überflüssig. Ein neuer Boden oder eine neue Küche macht keinen Unterschied, wenn die Energieklasse schlecht ist.
Wie viel kostet eine energetische Sanierung pro Quadratmeter?
Die Kosten liegen zwischen 800 und 1.500 Euro pro Quadratmeter, je nach Umfang. Dämmung der Außenwände kostet etwa 300-500 Euro/m², neue Fenster 500-800 Euro/m², eine Luft-Wasser-Wärmepumpe 15.000-25.000 Euro insgesamt. Das sind hohe Summen - aber sie lohnen sich, wenn du eine bessere Energieklasse erzielst und damit den Verkaufspreis erhöhst.
Welche Renovierungen bringen den höchsten Mehrwert?
Die größten Gewinne kommen von energetischen Maßnahmen: Dämmung, neue Fenster, moderne Heizung. Danach folgen ein frischer Anstrich, ein neuer Bodenbelag in den Haupträumen und eine modernisierte Küche. Ein neues Badezimmer bringt oft nur einen geringen Mehrwert, wenn es nicht zur Energieeffizienz beiträgt. Der Schlüssel ist: Sanierungen, die die Energieklasse verbessern, bringen den meisten Wert.
Wie viel Abschlag ist normal bei einer schlechten Energieklasse?
Bei Klasse G liegt der Abschlag aktuell bei 333 Euro pro Quadratmeter gegenüber Klasse C. Bei Klasse H kann er sogar über 400 Euro/m² liegen. Bei Gebäuden aus den 1960er-Jahren mit schlechter Bauqualität liegt der Gesamtabschlag bei bis zu 1.133 Euro pro Quadratmeter. Das ist kein kleiner Rabatt - das ist ein Verlust von mehreren zehntausend Euro.
Kann ich den Verkaufspreis erhöhen, wenn ich die Sanierung nach dem Verkauf überlasse?
Nein. Käufer zahlen nicht für zukünftige Sanierungen. Sie zahlen für das, was sie sehen. Wenn du sagst: „Ich lasse die Dämmung später machen“, dann wird der Käufer den Preis um die geschätzten Sanierungskosten senken - oft um 20 % oder mehr. Es ist besser, die Sanierung selbst zu machen - oder den Preis realistisch zu senken.