Plattformökonomie im Immobilienmarkt: Wie Winner-takes-all-Effekte die Branche verändern
Im Immobilienmarkt läuft etwas, das viele noch nicht richtig sehen. Es geht nicht um neue Baustile oder teurere Wohnungen. Es geht um eine grundlegende Umstellung: Wie Menschen Immobilien finden, kaufen, vermieten, verwalten und investieren, wird von digitalen Plattformen neu definiert. Und diese Plattformen haben eine besondere Kraft: Sie wachsen schneller, je mehr Menschen sie nutzen. Das ist der Kern der Plattformökonomie. Und sie könnte den Immobilienmarkt so verändern, wie Amazon den Einzelhandel oder Airbnb den Tourismus - mit Winner-takes-all-Effekten.
Was ist Plattformökonomie wirklich?
< p>Plattformökonomie bedeutet nicht einfach eine Website, auf der Wohnungen angeboten werden. Das ist nur ein Portal. Eine echte Plattform verbindet mindestens zwei Gruppen, die voneinander abhängen: Mieter und Vermieter, Investoren und Projektentwickler, Handwerker und Hausbesitzer. Jeder neue Nutzer macht die Plattform für alle anderen attraktiver. Das ist der Netzwerkeffekt. Je mehr Mieter auf einer Plattform suchen, desto mehr Vermieter bringen ihre Wohnungen dort an. Und je mehr Angebote es gibt, desto mehr Mieter kommen. Ein Kreislauf, der sich selbst verstärkt.Diese Dynamik gibt es in anderen Branchen schon lange. Bei Amazon kaufen immer mehr Kunden, also kommen immer mehr Verkäufer. Bei Facebook sehen immer mehr Menschen Inhalte, also bringen immer mehr Nutzer neue Beiträge. Im Immobilienmarkt ist das anders. Hier ist die Digitalisierung noch in den Anfängen. Viele Plattformen sind nur digitale Ausgaben der alten Maklerbüros. Sie zeigen Immobilien an, aber sie verbinden nicht wirklich. Sie schaffen keine neuen Märkte. Sie verwalten nur alte Prozesse.
Warum gibt es noch keine klaren Gewinner
In Deutschland gibt es über 120 digitale Plattformen für Immobilien. Keine davon hat mehr als 15 Prozent Marktanteil. Das ist ungewöhnlich. In der Reisebranche kontrolliert Booking.com fast die Hälfte des Marktes. In der Lieferung ist Lieferando der Dominator. Warum nicht im Immobilienmarkt?
Ein Grund ist die Komplexität. Eine Wohnung ist kein Buch, das man klickt und bekommt. Sie hat eine Adresse, einen Zustand, eine rechtliche Situation, einen Mieter, eine Heizung, eine Abrechnung. Das alles muss zusammenpassen. Plattformen, die nur die Suche abdecken, wie ImmobilienScout24, sind gut - aber sie lösen nicht das Problem der Verwaltung. Wer will schon zehn verschiedene Apps für Mietvertrag, Reparatur, Stromzählerablesung und Steuererklärung nutzen?
Deshalb entstehen neue Typen. Plattformen der dritten Generation versuchen, alles in einer App zu vereinen: Suche, Vertrag, Zahlung, Wartung, Energieverbrauch, Investition. Die Plattform facilioo von ista zum Beispiel verbindet Hausverwaltung, Smart-Meter-Daten und Handwerkertermine. Das ist der nächste Schritt. Aber solche Systeme brauchen Zeit. Sie brauchen Integrationen mit bestehenden Softwarelösungen, Schulungen für Nutzer, Anpassungen an die DSGVO und die Maklerrechtsvorschriften.
Die ersten Winner-takes-all-Anzeichen
Obwohl der Markt fragmentiert ist, zeigen sich erste Anzeichen für Konzentration - besonders bei digitalen Investitionen. Plattformen wie Exporo, Bergfürst oder PROPVEST erlauben es kleinen Anlegern, ab 500 Euro in Immobilienprojekte zu investieren. Hier gilt: Je mehr Anleger auf einer Plattform sind, desto mehr Projekte kommen. Und je mehr Projekte, desto mehr Anleger. Das ist ein klassischer Netzwerkeffekt.
Exporo ist der Marktführer in Deutschland. Aber selbst der hat nur weniger als 10 Prozent der verfügbaren Projekte in seinem Angebot. Das bedeutet: Es ist noch nicht zu spät. Aber die Dynamik ist da. Im Jahr 2020 wurden über 255 Millionen Euro über solche Plattformen investiert. 2023 waren es deutlich mehr. Die Zahlen wachsen. Und mit ihnen die Erwartungen. Wer hier nicht mitmacht, verliert Zugang zu Kapital.
Auch bei Co-Working-Plattformen wie WeWork sieht man, wie schnell ein Modell scheitern kann - und wie stark es sein kann, wenn es funktioniert. WeWork stürzte nach seinem Börsengang 2019 um über 80 Prozent ab. Aber das ist kein Grund, das Konzept zu verwerfen. Es zeigt nur: Plattformen, die nur eine Seite des Marktes bedienen, scheitern. WeWork hat Mieter angezogen, aber nicht genug Kapital und nicht genug Flexibilität geboten. Eine echte Plattform muss alle Seiten bedienen: Mieter, Investoren, Gebäudebetreiber, Energieanbieter.
Wer profitiert - und wer verliert?
Die großen Immobilienkonzerne mit mehr als 10.000 Wohnungen nutzen digitale Plattformen bereits zu 82 Prozent. Sie haben die Ressourcen, die Technik zu integrieren, die Daten zu sammeln, die Prozesse zu automatisieren. Sie nutzen KI, um den Energieverbrauch vorherzusagen, die Reparaturbedarfe zu planen, die Mietpreise dynamisch anzupassen.
Die kleinen Vermieter mit nur 200 oder 500 Wohnungen dagegen? Nur 28 Prozent nutzen solche Systeme. Warum? Weil die Lernkurve steil ist. Es dauert zwei bis drei Monate, bis man die grundlegenden Funktionen versteht. Sechs Monate, bis man die Analysetools wirklich nutzt. Und die Dokumentation? 78 Prozent der mittelständischen Unternehmen sagen: Die Handbücher sind nicht auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten. Sie sind für Großkonzerne geschrieben.
Dann gibt es noch die Kosten. Die Plattformgebühren bei ImmobilienScout24 sind in den letzten fünf Jahren um 35 Prozent gestiegen. Für einen kleinen Makler ist das ein schwerer Schlag. Er muss mehr verkaufen, um das gleiche Einkommen zu haben. Gleichzeitig wird er von großen Plattformen mit besseren Daten und günstigeren Preisen unter Druck gesetzt.
Die Nutzererfahrungen sind gemischt. Auf Trustpilot hat Exporo eine durchschnittliche Bewertung von 4,3 von 5 Sternen. Die Benutzerfreundlichkeit und die niedrigen Einstiegsbeträge werden gelobt. Aber viele kritisieren: Die Auswahl an Projekten ist zu klein. Die Antwortzeiten beim Support liegen bei durchschnittlich 4,2 Stunden - aber manche Nutzer warten bis zu 48 Stunden. Das ist kein Vertrauen. Das ist eine Baustelle.
Was kommt als Nächstes?
Die Branche steht an einem Scheideweg. Entweder bleibt sie fragmentiert - mit 100 kleinen Plattformen, die alle etwas anderes tun, aber niemandes Problem wirklich lösen. Oder sie konzentriert sich. Und zwar schnell.
Im Jahr 2023 haben sich bereits Immofred und Realconnex zusammengeschlossen. facilioo hat eine Partnerschaft mit ista geschlossen, um eine offene Plattform für die gesamte Immobilienwirtschaft zu bauen. Das sind keine Zufälle. Das sind strategische Züge. Die großen Player versuchen, die Netzwerkeffekte zu nutzen, bevor sie jemand anderem entgleiten.
Bis 2025 prognostizieren Experten, dass maximal drei bis fünf Plattformen jeweils mehr als 20 Prozent Marktanteil haben könnten. Diese Plattformen werden nicht nur Vermietungen vermitteln. Sie werden Daten sammeln - über Energieverbrauch, Reparaturhäufigkeit, Mieterzufriedenheit, Zahlungsverhalten. Sie werden diese Daten mit KI analysieren und daraus neue Dienste ableiten: Versicherungen, Finanzprodukte, Wartungsverträge, sogar Wohnraum-Design-Empfehlungen.
Das ist der wahre Gewinn: Plattformen, die nicht nur vermitteln, sondern auch wertschöpfen. Sie werden nicht nur Vermieter und Mieter verbinden. Sie werden die ganze Wertschöpfungskette umfassen. Und wer dann nicht dabei ist, wird zum Zuschauer.
Was bedeutet das für dich?
Wenn du Vermieter bist: Du musst nicht alles selbst digitalisieren. Aber du musst wählen. Welche Plattform hilft dir wirklich? Die mit den niedrigsten Gebühren? Die mit den meisten Nutzern? Die mit den besten Tools für die Verwaltung? Du kannst nicht mehr nur auf ImmobilienScout24 setzen. Du musst verstehen, wie die Plattform deine Daten nutzt, wie sie deine Miete beeinflusst, wie sie deine Kosten verändert.
Wenn du Investor bist: Digitalisierung ist kein Trend. Sie ist deine neue Anlageklasse. Plattformen wie Exporo sind keine Spekulation. Sie sind eine neue Art, in Immobilien zu investieren - mit geringem Kapital, transparenten Daten und automatisierter Abrechnung. Aber du musst prüfen: Wie sicher sind die Projekte? Wie transparent ist die Reporting-Struktur? Wie gut ist der Support?
Wenn du Immobilienmakler bist: Dein Geschäftsmodell verändert sich. Du wirst nicht mehr nur vermitteln. Du wirst beraten. Du wirst erklären, welche Plattform für welchen Kunden die richtige ist. Du wirst Daten lesen und interpretieren. Wer das nicht kann, wird überflüssig.
Die Plattformökonomie im Immobilienmarkt ist noch nicht voll da. Aber sie kommt. Und sie wird nicht sanft sein. Wer jetzt nicht lernt, wer jetzt nicht wählt, wer jetzt nicht anpasst - der wird später nur noch fragen: Warum hat das niemand gesagt?
Andreas Felder
Dezember 15, 2025 AT 14:54Endlich mal jemand, der das sieht! Ich hab letzte Woche mit meinem Vermieter geredet – der nutzt noch Excel für die Mietzahlungen. 😅 Wir leben im Jahr 2025, nicht 2005. Plattformen sind nicht die Zukunft, sie sind die Gegenwart. Wer nicht mitzieht, bleibt zurück. 🚀
Klaus - Peter Richter
Dezember 15, 2025 AT 18:48ich find das alles total übertrieben die meisten platfromen sind nur teure werbung für makler die eigentlich nichts machen
Patrick Cher
Dezember 16, 2025 AT 12:30Ach ja, natürlich. Die kleinen Vermieter sind die Opfer. Während die großen Konzerne mit KI die Mieten manipulieren. Wie originell. Als ob das nicht seit Jahrzehnten so ist – nur jetzt mit mehr Daten und weniger Scham. Die wahre Krise ist, dass wir immer noch glauben, Digitalisierung wäre ein Fortschritt und nicht nur eine neue Form der Ausbeutung.
Gunvor Bakke Kvinlog
Dezember 17, 2025 AT 20:10Es ist faszinierend, wie sehr wir uns daran gewöhnt haben, komplexe soziale Systeme durch algorithmische Intermediäre zu vermitteln. Aber wer definiert eigentlich, was „gut“ ist? Wenn eine Plattform Mietpreise dynamisch anpasst – ist das Effizienz oder die Abschaffung sozialer Sicherheit? Wir diskutieren über Technik, aber vermeiden die ethische Frage: Sollten Wohnraum und Kapital so stark miteinander verknüpft sein?
Maury Doherty
Dezember 17, 2025 AT 20:47Exporo hat mich mal 3 Wochen lang ignoriert, als ich nach einem Projekt fragte. Dann kam die Antwort: „Wir haben Ihre Anfrage weitergeleitet.“ Weitergeleitet wohin? Ins Nirwana? Ich glaube nicht, dass das „Zugang zu Kapital“ ist. Das ist ein schwarzes Loch mit gutem Marketing.
Erika Conte
Dezember 19, 2025 AT 10:58Ich denke, wir unterschätzen die kulturelle Dimension der Digitalisierung im Immobilienbereich. In Deutschland ist das Vertrauen in institutionelle Strukturen historisch tief verwurzelt – und jetzt wird plötzlich erwartet, dass wir unsere wichtigste Lebensgrundlage, den Wohnraum, einer anonymen Plattform anvertrauen, die von Investmentfonds kontrolliert wird und deren Algorithmen nicht transparent sind. Das ist nicht nur eine technische Herausforderung, das ist eine existenzielle Verunsicherung, die wir nicht mit App-Updates lösen können. Die Angst vor Verlust der Kontrolle ist real, und sie hat nichts mit Luddismus zu tun, sondern mit der fundamentalen menschlichen Sehnsucht nach Sicherheit und Verständlichkeit.
stefan teelen
Dezember 19, 2025 AT 12:54Ich hab vor 2 Jahren mit facilioo angefangen – und jetzt mach ich keine Handwerkertermine mehr selbst. Die App bucht, bezahlt, meldet den Strom ab – alles. Mein Vermieter war skeptisch, aber jetzt will er auch. Es ist wie ein digitaler Hausmeister, der nie krank wird. Wer das nicht probiert, verpasst das Beste, was seit der Waschmaschine passiert ist. 🤖🏠
Eduard Pozo
Dezember 19, 2025 AT 17:57Ich bin aus Spanien hierher gezogen, und ich muss sagen – die deutsche Immobilienwelt ist wie ein alter Zug mit 17 Umsteigemöglichkeiten. Jeder hat seine eigene App, seine eigene Rechnung, seine eigene Logik. Aber wenn man erstmal eine Plattform findet, die alles zusammenführt? Dann ist es, als würde man endlich auf den richtigen Gleis wechseln. Kein Stress mehr. Kein Chaos. Einfach nur: Funktioniert. Und das ist mehr als nur Bequemlichkeit – das ist Lebensqualität.
Kieran Docker
Dezember 20, 2025 AT 10:19Plattformökonomie? Nein. Plattform-Ökonomie-Diktatur. Wer nicht bei Exporo ist, ist gegen den Fortschritt. Wer nicht mit der DSGVO konform ist, ist ein Gesetzloser. Wer nicht 500€ investiert, ist ein Armer. Das ist kein Markt. Das ist eine Religion mit KI-Priestern.
elmar salehov
Dezember 21, 2025 AT 07:53Es ist unerträglich, wie oft in diesem Text das Wort „Plattform“ fälschlicherweise als Substantiv verwendet wird, ohne dass klar ist, ob es sich um eine technische Infrastruktur, einen Geschäftsmodelltyp oder eine rechtliche Entität handelt. Außerdem: „Winner-takes-all-Effekte“ ist kein wissenschaftlich präziser Begriff – es ist eine populärwissenschaftliche Reduktion. Und wer sagt, dass 120 Plattformen „fragmentiert“ sind? Vielleicht sind sie einfach diversifiziert? Die Sprache hier ist nicht analytisch – sie ist marketinggetrieben. Und das ist bedenklich.
Andreas adH Schmidt
Dezember 21, 2025 AT 22:39Die Deutschen machen alles zu kompliziert. In den USA läuft das alles viel simpler – eine App, ein Klick, fertig. Hier muss man erst 3 Monate Schulung machen, dann 5 PDFs lesen, dann 2 Behörden anrufen. Ich hab 2022 meine Wohnung über eine Plattform vermietet – ohne Makler, ohne Papierkram, ohne Stress. Und jetzt klagen die kleinen Vermieter? Dann machen sie es doch einfach wie ich. Einfach machen. Nicht denken. Tun.
MICHELLE FISCHER
Dezember 23, 2025 AT 04:05Oh wow, eine „dritte Generation“ von Plattformen. Und ich dachte, die erste war die Annonce in der Zeitung, die zweite war ImmobilienScout24, und die dritte ist jetzt, dass man seine Heizung über WhatsApp steuert. Ach ja – und jetzt wird das alles „Wertschöpfung“ genannt. Genial. Ich warte auf die vierte Generation: KI, die dir sagt, ob dein Mieter dich mag.
Angela Rosero
Dezember 24, 2025 AT 00:16Die Verwendung von „Plattformökonomie“ als Sammelbegriff ist unzulässig. Es handelt sich nicht um eine Ökonomie, sondern um eine digitale Vermittlungsinfrastruktur. Zudem ist die Aussage, dass „kleine Vermieter“ nur 28 % nutzen, irreführend – denn viele nutzen zwar nicht die Plattform, aber die darin enthaltenen Dienstleistungen über andere Kanäle. Die Datenbasis ist unvollständig. Und wer sagt, dass KI-Mietpreisanpassung ethisch ist? Das ist eine soziale Ungerechtigkeit. Ich fordere eine gesetzliche Regulierung.
Oskar Sjöberg
Dezember 25, 2025 AT 03:48Ich hab mal bei Exporo investiert. Hatte 1000€ reingesteckt. Nach 6 Monaten: keine Rendite, kein Update, keine Antwort. Dann kam eine E-Mail: „Ihr Projekt läuft, aber die Auszahlung ist aufgrund von Liquiditätsengpässen verschoben.“ Ich dachte, das ist ein Investment – nicht ein Geduldsspiel. Die Leute hier reden von „Zugang zu Kapital“, aber die Plattformen haben das Kapital. Wir haben nur die Hoffnung.
Luke Byrne
Dezember 27, 2025 AT 02:25Die ganze Geschichte ist ein Täuschungsmanöver der Finanzelite. Plattformen? Das ist nur der Vorhang. Dahinter sitzen Hedgefonds, die über KI die Mieten manipulieren, um Wohnungen zu kaufen, zu spekulieren und dann an Milliardäre zu verkaufen. Die „kleinen Anleger“? Die sind die Dummen, die glauben, sie wären Teil des Systems. Aber sie sind nur die Zulieferer für die großen Gewinner. Und die Regierung? Die schaut zu. Weil sie auch profitiert. Das ist kein Markt. Das ist ein Spiel. Und wir sind die Figuren.