Notarkosten in EU-Ländern beim Immobilienkauf: Vergleich und Kostenfallen

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland unterschätzen viele Käufer die Kosten um bis zu 6 Prozentpunkte. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie bedeutet das ein Finanzierungsrisiko von mehr als 24.000 Euro. Die Notarkosten sind nur ein Teil des Gesamtpuzzles. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen, Anwaltskosten, Übersetzungen und oft unerwartete Gebühren. Die Unterschiede zwischen den EU-Ländern sind riesig - von unter 5 Prozent bis über 20 Prozent des Kaufpreises. Wer hier nicht genau rechnet, läuft Gefahr, über den Tisch gezogen zu werden.

Wie hoch sind die Kosten wirklich?

Es gibt kein einheitliches System in der EU. Jedes Land hat seine eigenen Regeln. In Deutschland liegen die Gesamtkosten zwischen 10 und 15 Prozent. Das liegt vor allem an der Grunderwerbsteuer, die von Bundesland zu Bundesland variiert. In Bayern und Sachsen sind es 3,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg dagegen bis zu 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht das allein bei der Steuer eine Differenz von 12.000 Euro. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von 1,5 bis 2 Prozent und Maklerprovisionen zwischen 3,57 und 7,14 Prozent. In Berlin, Hamburg und Brandenburg zahlt der Käufer die volle Courtage - das ist international gesehen sehr hoch.

Österreich hingegen ist transparenter. Hier gibt es eine einheitliche Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent. Die Notarkosten liegen bei 1 bis 2 Prozent. Keine regionalen Unterschiede, keine Überraschungen. Das macht den Kauf hier deutlich planbarer, besonders für Ausländer.

Spanien: Die teuerste Überraschung

Spanien ist ein klassisches Beispiel für falsche Erwartungen. Viele kaufen hier, weil sie mit 10 Prozent Gesamtkosten rechnen. Tatsächlich liegen sie oft bei 16 bis 18 Prozent. In Andalusien beträgt die Grunderwerbsteuer 8,5 Prozent. Dazu kommen 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch, 4 Prozent Maklerprovision - und das ist noch nicht alles. Die Maklergebühr wird mit 21 Prozent Mehrwertsteuer berechnet. Außerdem zahlt man oft 1 Prozent für einen Anwalt und eine Übersetzung. Bei einer 250.000-Euro-Immobilie summiert sich das auf 42.020 Euro. Das ist fast ein Fünftel des Kaufpreises. Die europäische Verbraucherschutzorganisation BEUC hat Spaniens System als „undurchsichtig und kundenfeindlich“ eingestuft. Ein häufiger Fehler: Ausländische Käufer werden nicht über höhere Steuersätze informiert. Ein Nutzer auf Reddit berichtete, dass er bei seiner 320.000-Euro-Immobilie in Andalusien 52.000 Euro Kosten hatte - statt der geplanten 32.000 Euro.

Frankreich: Gerechter, aber kompliziert

Frankreich hat ein gestaffeltes System, das kleine Käufer entlastet. Bei einem Kaufpreis von bis zu 6.500 Euro zahlt man 3,945 Prozent, zwischen 6.501 und 17.000 Euro nur noch 1,627 Prozent, darüber 1,085 Prozent, und ab 60.000 Euro nur noch 0,814 Prozent. Dazu kommt 20 Prozent Mehrwertsteuer. Bei einer 500.000-Euro-Immobilie liegen die Notarkosten bei 4.475 Euro plus TVA. Das klingt viel, ist aber im Vergleich zu Italien oder Spanien fair. Außerdem gibt es eine 10-prozentige Ermäßigung für Immobilien über 150.000 Euro, wenn man sie aushandelt. Neubauten unter fünf Jahren sind sogar steuerfrei - das fördert den Neubau-Markt. Viele Nutzer bewerten das System mit 4,3 von 5 Sternen. Ein Nutzer schrieb: „Die Kosten waren exakt wie im Online-Rechner berechnet - keine Überraschungen.“

Italien: Hohe Gebühren, wenig Transparenz

Italien ist einer der teuersten Märkte. Bei einer 250.000-Euro-Immobilie als Hauptwohnsitz zahlt man 3.150 Euro Registrationssteuer, 2.500 Euro Notarkosten, 9.150 Euro Maklergebühren (inkl. MwSt.), 5.000 Euro für Rechtsberatung und Gutachten und noch 1.200 Euro für Sonderkosten. Das macht insgesamt 8,4 Prozent. Aber bei einer 500.000-Euro-Villa als Zweitwohnsitz steigen die Kosten auf über 10 Prozent. Die Registrierungssteuer allein beträgt dann 28.350 Euro. Der größte Fallstrick: Die Notarkosten sind nicht immer transparent. In Italien kann man den Notar frei wählen - und durch Vergleich sparen. Einige Käufer berichten von Einsparungen von bis zu 500 Euro bei 250.000-Euro-Immobilien. Aber viele wissen das nicht. Die italienischen Pauschalgebühren gelten als „hinderniserzeugend für mittlere Einkommensgruppen“ - das sagt sogar die OECD.

Die günstigsten Länder: Niederlande und Skandinavien

Die Niederlande sind ein Ausnahmefall. Hier zahlen Selbstnutzer nur 0,7 bis 1,5 Prozent. Kapitalanleger zahlen 8 Prozent. Das ist ein cleverer Ansatz: Wer selbst wohnt, wird belohnt. Besonders attraktiv ist die Altersbefreiung: Unter 35-Jährige zahlen fast nichts. Das hat die Wohneigentumsquote bei jungen Menschen auf 48 Prozent gebracht - die höchste in der EU. In Skandinavien liegen die Kosten ähnlich niedrig: 0,7 bis 1,5 Prozent. Dänemark, Schweden und Finnland haben einfache Systeme, keine regionalen Unterschiede, keine versteckten Gebühren. Das macht sie zu Top-Adressen für langfristige Investitionen.

Belgien, Rumänien und Ungarn: Extrem unterschiedlich

Belgien hat mit 10 Prozent eine der höchsten Grunderwerbsteuern in der EU. Aber es gibt auch Ausnahmen: In Rumänien liegen die Gesamtkosten bei nur 5 bis 6 Prozent - das ist der günstigste Markt der EU. Ungarn zeigt die größte Kostenspanne: Bei einer 50.000-Euro-Immobilie zahlt man deutlich weniger als bei einer 5-Millionen-Euro-Villa. Das zeigt, wie stark die Kosten von der Immobilienpreisstufe abhängen. In Ländern wie Polen oder Slowenien liegen die Kosten zwischen 5 und 8 Prozent - ein Mittelweg zwischen Deutschland und Rumänien.

Was du beachten musst

• Regionale Unterschiede: In Deutschland, Spanien und Italien variieren die Kosten je nach Bundesland oder Region. Ein Kauf in Sachsen ist deutlich günstiger als in NRW.
• Maklerkosten: In Deutschland und Spanien zahlt der Käufer meistens die volle Provision. In Frankreich und Österreich liegt sie oft beim Verkäufer.
• Mehrwertsteuer: In Spanien und Frankreich wird die Maklerprovision mit MwSt. berechnet - das ist ein häufiger Fehler bei der Kostenschätzung.
• Dokumente: In Italien und Spanien müssen Verträge oft übersetzt werden. Das kostet extra - und wird oft nicht erwähnt.
• Zeit: In Frankreich dauert die Abwicklung 6-8 Wochen, in Deutschland 8-12 Wochen. Digitalisierte Prozesse sparen Zeit und Geld.

Was kommt noch?

Die EU will mehr Transparenz. Ab 2026 plant Deutschland eine bundesweite Grunderwerbsteuer von 5 Prozent. Spanien senkt ab 2025 die Steuer für Erstwohnsitze. Frankreichs digitale Plattform „Notaire en Ligne“ hat die Notarkosten bereits um 0,7 Prozent gesenkt. Die EU-weite Initiative „e-Title“ soll bis 2027 die Grundbuchkosten um 0,5 Prozent reduzieren. Langfristig prognostizieren Experten eine Konvergenz der Kosten auf 8-12 Prozent. Aber bis dahin bleibt das Chaos.

Was tun, wenn du im Ausland kaufst?

Rechne nie nur mit dem Kaufpreis. Nutze den interaktiven Kalkulator der Deutschen Bank, der alle 27 EU-Länder abdeckt. Lass dich von einem unabhängigen Steuerberater beraten - nicht vom Makler. Lies die Verträge genau. Frag nach: „Welche Steuern fallen an? Wer zahlt die Maklerprovision? Gibt es Mehrwertsteuer auf die Gebühren?“ Wenn du das nicht tust, zahlst du mehr als nötig. Und das ist nicht nur teuer - es ist vermeidbar.