Notarkosten 2025: Gebührentabelle für Immobilienkäufe in allen Bundesländern

Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf in 2025?

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fallen Notarkosten an - und diese sind nicht frei wählbar. Sie sind gesetzlich festgelegt, bundesweit einheitlich und gelten für alle 16 Bundesländer gleichermaßen. Ob du in Berlin, München oder Hamburg eine Wohnung kaufst: Die Gebühren berechnen sich nach dem gleichen System. Seit dem 1. Januar 2025 gilt eine aktualisierte Gebührentabelle, die durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt wird. Diese Neufassung passt die Kosten leicht an die gestiegenen Betriebskosten der Notariate an, ohne die grundlegende Struktur zu verändern.

Warum gibt es überhaupt Notarkosten?

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ist in Deutschland der Kauf einer Immobilie nicht einfach eine private Vereinbarung. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Das bedeutet: Ein Notar prüft, ob alles rechtlich korrekt ist, klärt alle Beteiligten auf und sorgt dafür, dass der Eigentumswechsel rechtskräftig wird. Der Notar ist kein Verkäufer, sondern ein unabhängiger Amtsträger mit hoher Haftung. Er steht zwischen Käufer und Verkäufer - und sorgt dafür, dass niemand übervorteilt wird. Diese Sicherheit hat ihren Preis. Die Gebühren finanzieren diesen Schutzmechanismus. Ohne sie gäbe es keine verlässliche Grundbucheintragung, keine klare Eigentumsurkunde und keine Rechtssicherheit beim Immobilienkauf.

Wie berechnet sich die Notargebühr?

Die Gebühr richtet sich nach dem Kaufpreis, den das Gesetz als Geschäftswert bezeichnet. Es gibt keine Pauschale, sondern eine Staffelung. Je höher der Kaufpreis, desto mehr kostet es - aber nicht proportional. Das System ist degressiv: Bei hohen Summen steigt die Gebühr nur noch geringfügig. Für 100.000 Euro Kaufpreis zahlst du etwa 546 Euro Notarkosten (doppelte Gebühr). Bei 500.000 Euro sind es 1.870 Euro. Bei 25 Millionen Euro - ein sehr hoher Wert - beträgt die doppelte Gebühr knapp 10.100 Euro. Das ist weniger als 0,04 Prozent des Kaufpreises. Die Formel ist komplex, aber sie sorgt dafür, dass kleine und mittlere Käufer nicht übermäßig belastet werden.

Was genau ist in den Notarkosten enthalten?

Nicht nur die Beurkundung des Vertrags kostet Geld. Die Gesamtsumme setzt sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Doppelte Gebühr: Für die Beurkundung des Kaufvertrags (das ist der Hauptposten).
• Einfache Gebühr: Für den Vertragsentwurf, den der Notar vorbereitet.
• 0,5-fache Gebühr: Für den Vollzug des Kaufvertrags - also die Zahlung und Übergabe.
• Einfache Gebühr: Für die Grundbuchvormerkung, die sicherstellt, dass der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wird.

Dazu kommt noch die Umsatzsteuer von 19 Prozent auf alle diese Gebühren. Die Gesamtsumme ist also immer höher als die reinen Notargebühren. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro betragen die reinen Notarkosten (doppelte Gebühr) 1.270 Euro. Mit 19 Prozent Mehrwertsteuer kommen 241,30 Euro hinzu - insgesamt 1.511,30 Euro. Das ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Dazu kommen noch die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Grundbuchamtseintrag - die sind separat und werden nicht vom Notar berechnet.

Wie viel zahlt man wirklich? Praktische Beispiele für 2025

Die neuen Gebühren gelten ab dem 1. Januar 2025. Hier sind konkrete Zahlen für typische Kaufpreise:

Beachte: Diese Zahlen gelten nur für die Notarkosten. Die Grunderwerbsteuer (6-6,5 % je nach Bundesland) und die Grundbuchkosten (ca. 150-300 €) kommen noch hinzu. Insgesamt liegen die Gesamtkosten für den Immobilienkauf oft zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises.

Wer zahlt die Notarkosten?

Fast immer der Käufer. Laut einer Umfrage des Statistischen Bundesamts aus November 2024 übernehmen in 92,7 Prozent der Fälle die Käufer die Notarkosten. Nur in 6,2 Prozent teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten - und in lediglich 1,1 Prozent der Fälle zahlt der Verkäufer alles. Das ist Standard. Wenn du einen Kaufvertrag unterschreibst, gehst du davon aus, dass du diese Kosten trägst. Es ist selten, dass ein Verkäufer diese Kosten übernimmt - es sei denn, es handelt sich um einen Sonderfall wie einen Neubau oder einen Verkauf an einen privaten Investor mit starken Verhandlungsmacht.

Warum sind die Kosten in Deutschland niedriger als in anderen Ländern?

Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern sind deutsche Notarkosten überraschend günstig. In Frankreich liegen die Kosten für einen Immobilienkauf bei 7-8 Prozent des Kaufpreises, in den Niederlanden bei 2-3 Prozent, in Österreich bei 1,5-2 Prozent. In Deutschland liegt der Anteil der Notarkosten allein bei durchschnittlich 1,2 Prozent - und das ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Warum? Weil das System auf Transparenz und Regulierung basiert. Es gibt keine freie Preisgestaltung. Kein Notar kann mehr verlangen, als das Gesetz erlaubt. In Ländern ohne solche Regeln können Notare oder Anwälte ihre Gebühren nach Belieben anheben. In Deutschland ist das unmöglich. Die Kosten sind vorhersehbar - und das ist ein großer Vorteil für Verbraucher.

Was kritisieren Experten am System?

Nicht alles ist perfekt. Der Immobilienverband IVD moniert, dass Standardtransaktionen zu teuer seien, während komplexe Fälle unterkalkuliert werden. Die Stiftung Warentest vergab im Februar 2025 die Note „ausreichend“ (2,8), weil die Gebühren nicht nach Aufwand differenzieren. Ein einfacher Wohnungskauf und ein komplizierter Erbengemeinschaftsverkauf - beide zahlen denselben Satz. Das ist unlogisch. Auch der Deutsche Mieterbund warnt: In Ballungsgebieten mit hohen Kaufpreisen werden Notarkosten für einkommensschwache Käufer zur Hürde. Ein Kaufpreis von 500.000 Euro bedeutet über 2.200 Euro Notarkosten - plus Grunderwerbsteuer von bis zu 32.500 Euro. Das ist eine hohe Summe, die viele nicht auf dem Konto haben.

Wie kannst du die Kosten überprüfen?

Der beste Weg: Nutze den offiziellen Kostenrechner der Deutschen Notarkammer. Er ist kostenlos, verlässlich und basiert auf der aktuellen Gesetzeslage. Du gibst den Kaufpreis ein - und bekommst eine detaillierte Aufschlüsselung aller Positionen. Alternativ kannst du die Tabelle B des GNotKG auf gesetze-im-internet.de einsehen. Viele Nutzer machen den Fehler, nur die doppelte Gebühr zu berechnen und die MwSt. oder den Vertragsentwurf zu vergessen. Das führt zu großen Fehleinschätzungen. Ein Käufer mit 450.000 Euro Kaufpreis dachte, er zahle 1.800 Euro Notarkosten - tatsächlich waren es 2.750 Euro mit Steuern. Das ist ein Unterschied von fast 1.000 Euro.

Was ändert sich in Zukunft?

Die Deutsche Notarkammer arbeitet an einer digitalen Plattform, die bis 2026 die Berechnung noch transparenter machen soll. Langfristig wird über eine differenzierte Gebührenstruktur diskutiert - also mehr Kosten für komplexe Fälle, weniger für einfache. Das würde die Kritik entkräften. Doch das ist ein langwieriger Prozess. Für 2025 bleibt alles wie gehabt: klare Regeln, bundeseinheitlich, gesetzlich festgelegt. Kein Land in Europa hat ein so stabiles, vorhersehbares System. Es ist nicht perfekt - aber es funktioniert.

Was du jetzt tun solltest

• Rechne deine Notarkosten mit dem offiziellen Rechner aus - nicht mit Schätzungen.
• Rechne immer mit 19 % MwSt. hinzu - das vergessen viele.
• Denk an die Grunderwerbsteuer - die ist oft doppelt so hoch wie die Notarkosten.
• Frage deinen Notar um einen schriftlichen Kostenvoranschlag - bevor du unterschreibst.
• Wenn du unsicher bist: Hol dir einen zweiten Rat - z. B. von einem Immobilienberater oder Finanzberater.

Notarkosten sind kein Verstecktes, kein Nebenkosten-Überraschung - sie sind Teil des Kaufprozesses. Wenn du sie richtig einschätzt, vermeidest du Stress, Überraschungen und teure Nachbesserungen.