Nachhaltige Immobilien: Zertifizierungssysteme und Marktakzeptanz in Deutschland

Wenn du heute in Deutschland eine Immobilie kaufst, baust oder vermietest, wirst du immer öfter auf das Wort nachhaltig stoßen. Aber was steckt wirklich dahinter? Es geht nicht nur um Solarpaneele auf dem Dach oder Holzböden aus heimischen Wäldern. Es geht um klare Regeln, messbare Standards und ein System, das entscheidet, ob ein Gebäude wirklich nachhaltig ist - oder nur so aussieht. In Deutschland hat sich in den letzten Jahren ein komplexes Netzwerk aus Zertifizierungssystemen gebildet, das die Branche verändert hat. Und es geht nicht mehr nur um Umwelt, sondern um Geld, Recht und Zukunft.

Was bedeutet Nachhaltigkeit bei Immobilien wirklich?

Nachhaltigkeit bei Gebäuden ist kein Einzelthema. Es ist ein Dreiklang: Ökologie, Ökonomie und Soziokultur. Das heißt, ein Gebäude muss nicht nur energieeffizient sein, sondern auch langfristig wirtschaftlich tragbar und für die Menschen, die darin leben oder arbeiten, gesund und angenehm. Ein Beispiel: Ein Haus mit super Isolierung und Wärmepumpe spart Energie - das ist ökologisch. Aber wenn die Mieten so hoch sind, dass nur noch wenige Menschen es sich leisten können, ist es sozial nicht nachhaltig. Und wenn die Baukosten so hoch sind, dass die Investition nie rentiert, ist es wirtschaftlich scheitern. Deshalb gibt es Zertifizierungen. Sie messen alles zusammen.

Die drei großen Zertifizierungssysteme im deutschen Markt

Im deutschen Immobilienmarkt gibt es drei Hauptakteure: DGNB, BREEAM und LEED. Alle drei bewerten Gebäude nach festen Kriterien - aber mit unterschiedlichem Fokus.

DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) ist das dominierende System in Deutschland. Seit 2009 wird es von der Branche getragen, mit Unterstützung von Behörden, Architekten und Investoren. Es ist speziell auf deutsche Bauvorschriften, Klimazonen und Materialien zugeschnitten. Im Neubau hat DGNB einen Marktanteil von über 80 Prozent. Das ist kein Zufall. Es ist das System, das die meisten öffentlichen Aufträge, Banken und Förderprogramme verlangen. DGNB vergibt Zertifikate in vier Stufen: Bronze, Silber, Gold und Platin. Die Bewertung basiert auf sechs Themenfeldern: Ökologie, Ökonomie, Soziokultur, Technik, Prozess und Standort. Ein Gebäude wird über seinen gesamten Lebenszyklus von 50 Jahren bewertet - vom Baustoff bis zur Demontage.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) kommt aus Großbritannien und ist international verbreitet. In Deutschland wird es vor allem bei Bestandsimmobilien eingesetzt - also bei Sanierungen, Umbauten oder Umbauvorhaben. Der große Vorteil: Die Unterlagen können auf Deutsch eingereicht werden. Das spart Zeit und vermeidet Übersetzungsfehler. TÜV SÜD ist der offizielle Partner für BREEAM im DACH-Raum und passt das System an deutsche Gegebenheiten an. BREEAM hat neun Bewertungskategorien, also etwas detaillierter als DGNB. Es ist besonders beliebt bei internationalen Unternehmen, die ihre deutschen Immobilien mit ihrem globalen Portfolio vergleichen wollen.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ist amerikanisch und wird vor allem von großen Konzernen genutzt, die weltweit einheitliche Standards verlangen. In Deutschland ist es weniger verbreitet als DGNB oder BREEAM, aber bei Banken wie der Deutschen Bank oder multinationalen Unternehmen wie Google oder Siemens oft Pflicht. LEED ist stark auf Energieeffizienz und CO₂-Einsparung fokussiert. Aber es berücksichtigt soziale Aspekte wie Luftqualität oder Tageslicht weniger detailliert als DGNB.

Warum DGNB dominiert - und warum das wichtig ist

Warum hat DGNB in Deutschland so stark gewonnen? Es hat drei Vorteile: Erstens, es ist made in Germany. Es reflektiert deutsche Baukultur, Materialien und Gesetze. Zweitens, es ist transparent und praxisnah. Die Kriterien sind öffentlich, die Prüfer sind unabhängig, und die Prozesse sind gut dokumentiert. Drittens, es ist mit staatlichen Förderungen verknüpft. Wer das QNG-Siegel (Qualitätssiegel nachhaltiges Gebäude) haben will - und das brauchst du, um die KfW-Förderung der Stufe 2 zu bekommen -, musst du dich nach DGNB, BNB, NaWoh oder BiRN zertifizieren lassen. DGNB ist dabei das bekannteste und am häufigsten genutzte System.

Die DGNB hat auch eine strategische Entscheidung getroffen: Sie passt ihr System kontinuierlich an die EU-Taxonomie an. Das ist ein riesiger Schritt. Die EU-Taxonomie ist eine Art grüner Fahrplan der Europäischen Union, die sagt, welche Wirtschaftstätigkeiten als „nachhaltig“ gelten. Wenn ein Gebäude nach DGNB zertifiziert ist, läuft es automatisch auch durch die EU-Taxonomie-Prüfung. Das macht es für Investoren aus ganz Europa attraktiv. Es ist kein deutsches System mehr - es ist ein europäischer Standard.

Wie funktioniert eine Zertifizierung im Detail?

Es ist kein Selbstauskunftssystem. Jedes Zertifikat muss von unabhängigen Prüfern verifiziert werden. Der Prozess sieht so aus:

1. Dokumentation: Du sammelst alle Nachweise: Baupläne, Energieberechnungen, Materialzertifikate, Lüftungskonzepte, Nachweise für Recyclinganteile, Belege für die Nutzung erneuerbarer Energien.
2. Prüfung: Ein unabhängiger Auditor prüft die Unterlagen. Er kann auch vor Ort sein, um Bauteile, Materialien oder die Baustellenlogistik zu kontrollieren.
3. Bewertung: Anhand der Kriterien des Systems (z. B. DGNB) wird ein Punktescore errechnet. Je höher der Score, desto höher die Zertifizierungsstufe.
4. Zertifikat: Du erhältst ein offizielles Zertifikat, das bis zu drei Jahre gültig ist. Danach muss es erneuert werden - besonders bei Bestandsimmobilien.

Bei Neubauten wird oft schon vor Baubeginn ein „Vor-Zertifikat“ angestrebt. Das hilft, Planungsfehler früh zu erkennen. Bei Bestandsimmobilien ist die Zertifizierung oft eine Sanierungsmaßnahme - zum Beispiel, um die Mieterhöhung zu rechtfertigen oder den Verkaufswert zu steigern.

Der Markt: Wer zertifiziert, warum und wie viele?

Im Jahr 2022 wurden in Deutschland über 2.800 Immobilien mit einem Nachhaltigkeitszertifikat ausgezeichnet - ein neuer Rekord. Das ist mehr als doppelt so viele wie 2015. Die Zahlen steigen jedes Jahr. Warum?

• Regulierung: Die EU verlangt ab 2025 von allen neuen Gebäuden, dass sie „nearly zero energy“ sind. Das ist nur mit Zertifizierung nachweisbar.
• Förderung: Ohne DGNB oder BNB gibt es keine KfW-Förderung. Und ohne Förderung ist ein nachhaltiger Neubau oft nicht wirtschaftlich.
• Investoren: Große Fonds, Versicherungen und Pensionskassen verlangen ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Governance). Ein Zertifikat ist der Nachweis.
• Mieter: Menschen wollen gesunde Räume. Gute Luft, Tageslicht, Lärmreduzierung - das ist kein Luxus mehr, das ist Standard.

Die meisten Zertifizierungen gibt es in den Ballungsräumen: Berlin, München, Frankfurt, Hamburg. Aber auch in kleineren Städten wie Lüneburg, wo ich lebe, steigen die Anfragen. Die Bauherren sind nicht mehr nur große Konzerne. Es sind auch mittelständische Immobilienentwickler, die mit Zertifizierung ihre Marktposition stärken.

Was kommt als Nächstes? Digitalisierung, Kreislaufwirtschaft und mehr

Die Zukunft der Zertifizierung ist digital. Building Information Modeling (BIM) wird immer wichtiger. Mit BIM kannst du das gesamte Gebäude als digitales Modell erstellen - von der Fundamentplatte bis zur Dachrinne. Das erleichtert die Zertifizierung massiv. Alle Daten sind digital verfügbar, Fehler werden früh erkannt, und die Prüfung läuft schneller.

Auch die Themen Kreislaufwirtschaft und Biodiversität rücken stärker in den Fokus. Ein Gebäude soll nicht nur energiesparend sein, sondern auch Materialien wiederverwenden, Abfall vermeiden und sogar Naturflächen fördern - zum Beispiel durch Gründächer oder Bienenhotels. DGNB hat das bereits in ihre Kriterien aufgenommen. In Zukunft wird man nicht mehr fragen: „Ist das Gebäude nachhaltig?“, sondern: „Ist es regenerativ?“ - also aktiv besser für die Umwelt als vorher.

Experten prognostizieren: Bis 2030 werden mehr als 70 Prozent aller Neubauten in Deutschland ein Nachhaltigkeitszertifikat haben. Das ist kein Traum. Das ist die Realität, die sich jetzt formt.

Was bedeutet das für dich als Bauherr, Investor oder Mieter?

Wenn du eine Immobilie kaufst: Ein Zertifikat ist kein Marketing-Gimmick. Es ist ein Qualitätsnachweis. Es sagt dir, ob das Gebäude wirklich energieeffizient ist, ob die Luft gut ist, ob die Materialien gesund sind. Es schützt dich vor teuren Fehlern.

Wenn du baust: Wähle DGNB. Es ist der sicherste Weg, Förderung zu bekommen, Investoren zu überzeugen und später den Wert zu halten. BREEAM ist nur sinnvoll, wenn du international tätig bist oder mit einem globalen Konzern zusammenarbeitest.

Wenn du vermietest: Ein Zertifikat ist ein Verkaufsargument. Mieter zahlen mehr für gesunde, nachhaltige Räume. Und du sparst langfristig bei Energiekosten und Wartung.

Es geht nicht mehr darum, ob du nachhaltig bauen willst. Es geht darum, ob du es beweisen kannst. Und in Deutschland ist DGNB der Weg, das zu tun.