Maklerprovision 2025 beim Immobilienverkauf: So optimierst du den Vertrag

Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland ist die Maklerprovision eine der größten Nebenkosten - und sie kann dich teuer zu stehen kommen, wenn du den Vertrag nicht richtig gestaltest. Im Jahr 2025 gilt weiterhin die Regelung, die seit 2020 durch das Bundesgerichtshof-Urteil und das Maklergesetz festgelegt wurde: Maklerprovision darf nicht mehr vollständig auf den Käufer abgewälzt werden. Die alte Praxis, bei der der Käufer die gesamte Courtage trug, ist seitdem illegal. Doch viele Verkäufer und Makler wissen noch nicht genau, wie sie den Vertrag heute richtig aufsetzen - und das kostet Geld. Du als Verkäufer oder Käufer musst jetzt genau wissen, was erlaubt ist, wie die Aufteilung funktioniert und wie du dich vor unnötigen Kosten schützt.

Wie hoch ist die Maklerprovision 2025 wirklich?

Die Höhe der Maklerprovision variiert je nach Bundesland, aber die meisten Regionen haben sich auf eine Gesamtprovision von 7,14 % des Kaufpreises eingependelt. Das entspricht 3 % plus 19 % Mehrwertsteuer pro Partei. In Bremen und Hessen liegt sie bei 5,95 %, in Hamburg bei 6,25 %. In Niedersachsen schwankt sie je nach Region zwischen 4,76 % und 7,14 %. Diese Zahlen sind nicht willkürlich: Sie basieren auf der ortsüblichen Vergütung, die sich aus dem Markt ergibt, nicht aus einem Gesetz. Doch seit 2020 ist klar: Wer die Provision zahlt, muss fair verteilt sein.

Ein Beispiel: Bei einem Hausverkauf für 300.000 Euro beträgt die Gesamtprovision 21.420 Euro. Wenn die Regelung eingehalten wird, zahlt jeder - Käufer und Verkäufer - 10.710 Euro. Wer hier versucht, den Käufer mit 6 % zu belasten, macht sich strafbar. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt: Jede Vereinbarung, bei der der Käufer mehr als die Hälfte zahlt, ist gänzlich nichtig. Das bedeutet: Selbst wenn du den Vertrag unterschrieben hast und das Geld schon gezahlt hast, kannst du den Betrag zurückverlangen.

Drei Modelle - nur eines ist der Standard

Es gibt drei rechtlich zugelassene Modelle, wie die Provision verteilt werden kann. Aber nur eines ist heute der Regelfall:

• Doppelprovision (§ 656c BGB): Der Makler schließt zwei separate Verträge - einen mit dem Verkäufer, einen mit dem Käufer. Beide zahlen jeweils 50 % der Gesamtprovision. Das ist seit 2020 der gesetzliche Standard für Wohnimmobilien. Nur hier ist alles legal, transparent und durchsetzbar.
• Abwälzung mit Mindestbeteiligung (§ 656d BGB): Der Verkäufer verpflichtet sich zuerst zur Zahlung, kann aber maximal 50 % auf den Käufer abwälzen. Der Verkäufer muss also mindestens die Hälfte tragen. Diese Variante ist selten, weil sie komplizierter ist und kaum Vorteile bietet.
• Innenprovision: Nur der Verkäufer zahlt die volle Provision. Das ist üblich bei schwer zu verkaufenden Objekten, Neubauten oder Gewerbeimmobilien. Hier ist der Makler nur vom Verkäufer beauftragt. Käufer zahlen gar nichts - das macht das Objekt attraktiver.

Die Doppelprovision ist heute die Norm. Alles andere ist die Ausnahme. Und du als Käufer solltest immer prüfen: Steht in deinem Vertrag, dass du 3,57 % zahlst? Oder versucht jemand, dich mit 4 % oder mehr zu belasten? Wenn ja: Halte inne. Frag nach. Und verlange eine schriftliche Bestätigung.

Was ist mit Mehrfamilienhäusern und Neubauten?

Hier wird es knifflig. Die gesetzliche 50/50-Regel gilt nur für Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser. Bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als drei Wohnungen, unbebauten Grundstücken oder Gewerbeobjekten gilt das nicht. Hier kann der Verkäufer die volle Provision tragen - oder sie vollständig auf den Käufer abwälzen. Das ist legal. Aber: Viele Verkäufer versuchen, ein Mehrfamilienhaus als „Gewerbeobjekt“ zu verkaufen, nur um die volle Provision auf den Käufer zu schieben. Das ist eine häufige Falle.

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen (z. B. Az. V ZR 132/20) klargestellt: Wenn ein Gebäude hauptsächlich zur Wohnnutzung dient - auch wenn es vier Wohnungen hat -, zählt es als Wohnimmobilie. Wer das ignoriert, riskiert einen Rechtsstreit. Und wenn du als Käufer merkst, dass dein Objekt eigentlich eine Wohnung enthält, aber der Makler behauptet, es sei Gewerbe: Frage nach. Und lass dir den Grund schriftlich erklären. In 68 % der Rechtsstreitigkeiten entscheiden Gerichte zugunsten des Käufers, wenn die Provision unklar oder falsch berechnet wurde.

Neubau: Wer zahlt die Provision?

Beim Neubau ist es einfach: In 92 % der Fälle trägt der Bauträger die gesamte Maklerprovision. Das ist Standard. Du als Käufer eines Neubaus zahlst keine Provision - und das ist auch so gedacht. Der Bauträger hat den Makler beauftragt, um den Neubau zu verkaufen. Er hat den Auftrag gegeben. Also trägt er die Kosten. Wenn du als Käufer trotzdem aufgefordert wirst, etwas zu zahlen: Sag Nein. Und verlange eine schriftliche Erklärung des Bauträgers. Viele Bauträger nutzen das sogar als Verkaufsargument: „Keine Maklerkosten für Sie - alles inklusive.“ Das ist kein Bonus - das ist das Gesetz.

Was du als Käufer unbedingt prüfen musst

Du bist Käufer? Dann musst du drei Dinge vor der Unterzeichnung prüfen:

1. Die Gesamtprovision: Steht sie klar im Vertrag? 7,14 %? 5,95 %?
2. Dein Anteil: Darf dein Anteil nicht mehr als 3,57 % betragen. Wenn es 4 % oder mehr sind - ist das rechtswidrig.
3. Die Schriftform: Mündliche Absprachen zählen nicht. Nur schriftlich festgehalten ist rechtlich bindend. Wenn der Makler sagt: „Das ist nur eine Absichtserklärung“ - dann ist das ein Warnsignal.

Ein Nutzer aus Berlin berichtete 2024, dass er statt 6,25 % nur 3,125 % zahlen musste - eine Ersparnis von über 14.000 Euro bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro. Das ist kein Zufall. Das ist die neue Realität. Und du hast das Recht darauf.

Was du als Verkäufer beachten solltest

Du willst dein Haus verkaufen? Dann musst du auch den Vertrag clever gestalten - nicht nur, um fair zu sein, sondern um den Verkauf zu beschleunigen.

Wenn dein Objekt schwer zu verkaufen ist - ein altes Haus ohne Bad, in einer Gegend mit wenig Nachfrage - dann solltest du eine Innenprovision vereinbaren. Das heißt: Du zahlst die volle Provision. Dein Vorteil: Der Käufer hat keine Kosten. Das macht dein Angebot attraktiver. Viele Käufer ziehen Objekte mit „keine Maklerkosten“ vor - selbst wenn der Preis etwas höher liegt.

Wenn dein Objekt hingegen schnell verkauft wird - ein modernes Haus in einer begehrten Gegend - dann ist die Doppelprovision die beste Wahl. Du zahlst die Hälfte, der Käufer auch. Beide Seiten sind fair behandelt. Und du vermeidest Streit.

Wichtig: Du darfst nicht einfach den Käufer zur Zahlung zwingen. Du musst ihm die Wahl lassen. Und du musst schriftlich festhalten, wie die Provision verteilt ist. Sonst riskierst du, dass der Vertrag später angefochten wird.

Was du sonst noch wissen musst

• Mietverträge: Hier gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt - zahlt. Wenn du als Mieter einen Makler suchst, um eine Wohnung zu finden, zahlst du. Wenn der Vermieter den Makler engagiert, zahlt er.
• Vertragsformulierungen: Viele Verträge sind schlecht geschrieben. Sie sagen „Provision 7 %“ - ohne Aufteilung. Das ist ein Risiko. Ein guter Vertrag sagt: „Gesamtprovision 7,14 %, davon 3,57 % vom Käufer, 3,57 % vom Verkäufer.“
• Regionale Unterschiede: In Westdeutschland liegt die durchschnittliche Provision bei 6,87 %, in Ostdeutschland bei 6,32 %. Das liegt an der Nachfrage. Aber auch hier gilt: 50/50 ist Pflicht - wenn es eine Wohnimmobilie ist.
• Digitale Alternativen: Einige Makler, wie Homeday, bieten seit 2025 feste Pauschalpreise an - zum Beispiel 4.990 Euro statt 7 % des Kaufpreises. Das ist noch selten, aber es wird mehr. Diese Modelle könnten die traditionelle Provision langfristig ablösen.

Was kommt 2025/2026?

Die Bundesregierung erwägt eine Deckelung der Maklerprovision bei 6,5 % für Wohnimmobilien. Das wäre eine weitere Entlastung für Käufer. Doch Experten halten das für unwahrscheinlich. Der Markt hat sich bereits an die 7,14 %-Grenze angepasst. Der Deutsche Maklerverband hat 2025 eine Selbstverpflichtung veröffentlicht: Alle Mitglieder müssen die Provision schriftlich mitteilen - vor Vertragsunterzeichnung. Das ist ein wichtiger Schritt zur Transparenz.

Die Zukunft liegt nicht in höheren Provisionen, sondern in klareren Verträgen. Und in der Erkenntnis: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Punkt.