Maklerprovision 2025 beim Immobilienverkauf: So optimierst du den Vertrag
Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland ist die Maklerprovision eine der größten Nebenkosten - und sie kann dich teuer zu stehen kommen, wenn du den Vertrag nicht richtig gestaltest. Im Jahr 2025 gilt weiterhin die Regelung, die seit 2020 durch das Bundesgerichtshof-Urteil und das Maklergesetz festgelegt wurde: Maklerprovision darf nicht mehr vollständig auf den Käufer abgewälzt werden. Die alte Praxis, bei der der Käufer die gesamte Courtage trug, ist seitdem illegal. Doch viele Verkäufer und Makler wissen noch nicht genau, wie sie den Vertrag heute richtig aufsetzen - und das kostet Geld. Du als Verkäufer oder Käufer musst jetzt genau wissen, was erlaubt ist, wie die Aufteilung funktioniert und wie du dich vor unnötigen Kosten schützt.
Wie hoch ist die Maklerprovision 2025 wirklich?
Die Höhe der Maklerprovision variiert je nach Bundesland, aber die meisten Regionen haben sich auf eine Gesamtprovision von 7,14 % des Kaufpreises eingependelt. Das entspricht 3 % plus 19 % Mehrwertsteuer pro Partei. In Bremen und Hessen liegt sie bei 5,95 %, in Hamburg bei 6,25 %. In Niedersachsen schwankt sie je nach Region zwischen 4,76 % und 7,14 %. Diese Zahlen sind nicht willkürlich: Sie basieren auf der ortsüblichen Vergütung, die sich aus dem Markt ergibt, nicht aus einem Gesetz. Doch seit 2020 ist klar: Wer die Provision zahlt, muss fair verteilt sein.Ein Beispiel: Bei einem Hausverkauf für 300.000 Euro beträgt die Gesamtprovision 21.420 Euro. Wenn die Regelung eingehalten wird, zahlt jeder - Käufer und Verkäufer - 10.710 Euro. Wer hier versucht, den Käufer mit 6 % zu belasten, macht sich strafbar. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt: Jede Vereinbarung, bei der der Käufer mehr als die Hälfte zahlt, ist gänzlich nichtig. Das bedeutet: Selbst wenn du den Vertrag unterschrieben hast und das Geld schon gezahlt hast, kannst du den Betrag zurückverlangen.
Drei Modelle - nur eines ist der Standard
Es gibt drei rechtlich zugelassene Modelle, wie die Provision verteilt werden kann. Aber nur eines ist heute der Regelfall:- Doppelprovision (§ 656c BGB): Der Makler schließt zwei separate Verträge - einen mit dem Verkäufer, einen mit dem Käufer. Beide zahlen jeweils 50 % der Gesamtprovision. Das ist seit 2020 der gesetzliche Standard für Wohnimmobilien. Nur hier ist alles legal, transparent und durchsetzbar.
- Abwälzung mit Mindestbeteiligung (§ 656d BGB): Der Verkäufer verpflichtet sich zuerst zur Zahlung, kann aber maximal 50 % auf den Käufer abwälzen. Der Verkäufer muss also mindestens die Hälfte tragen. Diese Variante ist selten, weil sie komplizierter ist und kaum Vorteile bietet.
- Innenprovision: Nur der Verkäufer zahlt die volle Provision. Das ist üblich bei schwer zu verkaufenden Objekten, Neubauten oder Gewerbeimmobilien. Hier ist der Makler nur vom Verkäufer beauftragt. Käufer zahlen gar nichts - das macht das Objekt attraktiver.
Die Doppelprovision ist heute die Norm. Alles andere ist die Ausnahme. Und du als Käufer solltest immer prüfen: Steht in deinem Vertrag, dass du 3,57 % zahlst? Oder versucht jemand, dich mit 4 % oder mehr zu belasten? Wenn ja: Halte inne. Frag nach. Und verlange eine schriftliche Bestätigung.
Was ist mit Mehrfamilienhäusern und Neubauten?
Hier wird es knifflig. Die gesetzliche 50/50-Regel gilt nur für Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser. Bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als drei Wohnungen, unbebauten Grundstücken oder Gewerbeobjekten gilt das nicht. Hier kann der Verkäufer die volle Provision tragen - oder sie vollständig auf den Käufer abwälzen. Das ist legal. Aber: Viele Verkäufer versuchen, ein Mehrfamilienhaus als „Gewerbeobjekt“ zu verkaufen, nur um die volle Provision auf den Käufer zu schieben. Das ist eine häufige Falle.Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen (z. B. Az. V ZR 132/20) klargestellt: Wenn ein Gebäude hauptsächlich zur Wohnnutzung dient - auch wenn es vier Wohnungen hat -, zählt es als Wohnimmobilie. Wer das ignoriert, riskiert einen Rechtsstreit. Und wenn du als Käufer merkst, dass dein Objekt eigentlich eine Wohnung enthält, aber der Makler behauptet, es sei Gewerbe: Frage nach. Und lass dir den Grund schriftlich erklären. In 68 % der Rechtsstreitigkeiten entscheiden Gerichte zugunsten des Käufers, wenn die Provision unklar oder falsch berechnet wurde.
Neubau: Wer zahlt die Provision?
Beim Neubau ist es einfach: In 92 % der Fälle trägt der Bauträger die gesamte Maklerprovision. Das ist Standard. Du als Käufer eines Neubaus zahlst keine Provision - und das ist auch so gedacht. Der Bauträger hat den Makler beauftragt, um den Neubau zu verkaufen. Er hat den Auftrag gegeben. Also trägt er die Kosten. Wenn du als Käufer trotzdem aufgefordert wirst, etwas zu zahlen: Sag Nein. Und verlange eine schriftliche Erklärung des Bauträgers. Viele Bauträger nutzen das sogar als Verkaufsargument: „Keine Maklerkosten für Sie - alles inklusive.“ Das ist kein Bonus - das ist das Gesetz.Was du als Käufer unbedingt prüfen musst
Du bist Käufer? Dann musst du drei Dinge vor der Unterzeichnung prüfen:- Die Gesamtprovision: Steht sie klar im Vertrag? 7,14 %? 5,95 %?
- Dein Anteil: Darf dein Anteil nicht mehr als 3,57 % betragen. Wenn es 4 % oder mehr sind - ist das rechtswidrig.
- Die Schriftform: Mündliche Absprachen zählen nicht. Nur schriftlich festgehalten ist rechtlich bindend. Wenn der Makler sagt: „Das ist nur eine Absichtserklärung“ - dann ist das ein Warnsignal.
Ein Nutzer aus Berlin berichtete 2024, dass er statt 6,25 % nur 3,125 % zahlen musste - eine Ersparnis von über 14.000 Euro bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro. Das ist kein Zufall. Das ist die neue Realität. Und du hast das Recht darauf.
Was du als Verkäufer beachten solltest
Du willst dein Haus verkaufen? Dann musst du auch den Vertrag clever gestalten - nicht nur, um fair zu sein, sondern um den Verkauf zu beschleunigen.Wenn dein Objekt schwer zu verkaufen ist - ein altes Haus ohne Bad, in einer Gegend mit wenig Nachfrage - dann solltest du eine Innenprovision vereinbaren. Das heißt: Du zahlst die volle Provision. Dein Vorteil: Der Käufer hat keine Kosten. Das macht dein Angebot attraktiver. Viele Käufer ziehen Objekte mit „keine Maklerkosten“ vor - selbst wenn der Preis etwas höher liegt.
Wenn dein Objekt hingegen schnell verkauft wird - ein modernes Haus in einer begehrten Gegend - dann ist die Doppelprovision die beste Wahl. Du zahlst die Hälfte, der Käufer auch. Beide Seiten sind fair behandelt. Und du vermeidest Streit.
Wichtig: Du darfst nicht einfach den Käufer zur Zahlung zwingen. Du musst ihm die Wahl lassen. Und du musst schriftlich festhalten, wie die Provision verteilt ist. Sonst riskierst du, dass der Vertrag später angefochten wird.
Was du sonst noch wissen musst
- Mietverträge: Hier gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt - zahlt. Wenn du als Mieter einen Makler suchst, um eine Wohnung zu finden, zahlst du. Wenn der Vermieter den Makler engagiert, zahlt er.
- Vertragsformulierungen: Viele Verträge sind schlecht geschrieben. Sie sagen „Provision 7 %“ - ohne Aufteilung. Das ist ein Risiko. Ein guter Vertrag sagt: „Gesamtprovision 7,14 %, davon 3,57 % vom Käufer, 3,57 % vom Verkäufer.“
- Regionale Unterschiede: In Westdeutschland liegt die durchschnittliche Provision bei 6,87 %, in Ostdeutschland bei 6,32 %. Das liegt an der Nachfrage. Aber auch hier gilt: 50/50 ist Pflicht - wenn es eine Wohnimmobilie ist.
- Digitale Alternativen: Einige Makler, wie Homeday, bieten seit 2025 feste Pauschalpreise an - zum Beispiel 4.990 Euro statt 7 % des Kaufpreises. Das ist noch selten, aber es wird mehr. Diese Modelle könnten die traditionelle Provision langfristig ablösen.
Was kommt 2025/2026?
Die Bundesregierung erwägt eine Deckelung der Maklerprovision bei 6,5 % für Wohnimmobilien. Das wäre eine weitere Entlastung für Käufer. Doch Experten halten das für unwahrscheinlich. Der Markt hat sich bereits an die 7,14 %-Grenze angepasst. Der Deutsche Maklerverband hat 2025 eine Selbstverpflichtung veröffentlicht: Alle Mitglieder müssen die Provision schriftlich mitteilen - vor Vertragsunterzeichnung. Das ist ein wichtiger Schritt zur Transparenz.Die Zukunft liegt nicht in höheren Provisionen, sondern in klareren Verträgen. Und in der Erkenntnis: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Punkt.
Darf der Käufer mehr als 50 % der Maklerprovision zahlen?
Nein. Das ist seit 2020 gesetzlich verboten. Jede Vereinbarung, bei der der Käufer mehr als die Hälfte der Provision zahlt, ist nichtig. Selbst wenn er sie unterschrieben hat, kann er das Geld zurückverlangen. Der Bundesgerichtshof hat das in mehreren Urteilen bestätigt, zuletzt im Mai 2024 (Az. I ZR 138/24).
Wann zahlt der Käufer bei einem Neubau nichts?
Immer. Bei Neubauten trägt der Bauträger die gesamte Maklerprovision - das ist Standard. Der Käufer zahlt nur den Kaufpreis. Wenn du als Käufer bei einem Neubau trotzdem zur Zahlung aufgefordert wirst, ist das rechtswidrig. Du solltest sofort nachfragen und eine schriftliche Erklärung verlangen.
Ist die Maklerprovision bei Mietverträgen gleich wie beim Kauf?
Nein. Bei Mietverträgen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Wenn du als Mieter einen Makler suchst, zahlst du. Wenn der Vermieter den Makler engagiert, zahlt er. Es gibt keine 50/50-Regel bei Mietverträgen - nur beim Kauf von Wohnimmobilien.
Was ist der Unterschied zwischen Doppel- und Innenprovision?
Bei der Doppelprovision zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 50 %. Der Makler hat zwei Verträge. Bei der Innenprovision zahlt nur der Verkäufer - der Käufer trägt nichts. Das ist besonders sinnvoll, wenn das Objekt schwer zu verkaufen ist, weil es für Käufer attraktiver wirkt. Beide Modelle sind legal, aber nur die Doppelprovision ist der Standard für Wohnimmobilien.
Kann ich als Käufer die Provision verhandeln?
Du kannst nicht verhandeln, wer wie viel zahlt - das ist gesetzlich festgelegt. Aber du kannst verhandeln, ob der Verkäufer die volle Provision trägt (Innenprovision). Wenn du als Käufer ein Angebot mit „keine Maklerkosten“ bekommst, ist das ein Vorteil. Du kannst auch darauf bestehen, dass die Aufteilung schriftlich festgehalten wird - das ist dein Recht.
Was passiert, wenn ich die Provision schon gezahlt habe, aber mehr als 50 %?
Du kannst den überzahlten Betrag zurückverlangen. Die gesamte Vereinbarung ist nichtig. Du musst den Verkäufer oder den Makler schriftlich auffordern, den überzahlt Betrag zurückzuzahlen. Falls sie sich weigern, kannst du dich an einen Anwalt wenden. Laut Deutscher Anwaltshotline wurden 68 % der Fälle zugunsten des Käufers entschieden, wenn er zu viel gezahlt hatte.
Achim Hartmann
Februar 14, 2026 AT 04:30Ich hab letztes Jahr 3,57 % gezahlt, weil der Makler das so im Vertrag hatte. Hätte nie gedacht, dass das legal ist. Jetzt hab ich 12.000 € gespart. 🤑
Natascha Garcia
Februar 14, 2026 AT 10:30Wow, endlich mal ein kluger Beitrag! 🙌 Ich hab neulich nen Bekannten gerettet, der 4,2 % gezahlt hatte. Hab ihm den BGH-Urteil-Link geschickt – der war baff. 😍
Helga Blankenship
Februar 15, 2026 AT 05:21ich hab das auch gelesen... aber ich bin nicht sicher ob ich das richtig verstanden hab... also wenn der käufer mehr als die hälfte zahlt... ist das dann wirklich nichtig? also wirklich komplett ungültig? ich hab so ein komisches gefühl... 🤔
Ulrich Linder
Februar 16, 2026 AT 11:42Das ist einfach. Käufer zahlt max. 3,57 %. Punkt.
Kein Spielchen. Kein Trick.
Just follow the law.
Angela Francia
Februar 17, 2026 AT 06:41HA! Ich hab meinen Makler letzte Woche gefragt, ob er die Provision aufteilt. Der hat gesagt: 'Na ja, das ist ja nur eine Empfehlung.' 😂 Ich hab ihn dann einfach rausgeworfen. Besser als 15.000 € zu verschenken.
Leon Xuereb
Februar 18, 2026 AT 04:19Ich find’s absurd, wie viele Leute hier noch glauben, sie könnten mit 'Vertragsklauseln' die Gesetze umgehen. Der BGH hat nicht gesagt 'empfehlen wir', er hat gesagt: 'Das ist illegal.' Und trotzdem sitzen noch Makler in ihren Büros und schreiben 'vereinbart' in ihre Verträge, als wäre das ein legitimer Trick. Das ist nicht geschäftstüchtig – das ist Betrug mit Büroklammern. 🤡
Jerka Vandendael
Februar 18, 2026 AT 13:29Interessant, wie das Recht sich entwickelt. Früher war es 'wer zahlt, hat die Macht'. Heute ist es 'wer beauftragt, zahlt'. Einfach, klar, fair. Vielleicht sollten wir das auch bei anderen Dienstleistungen so machen? 🤔
Oliver Wade
Februar 20, 2026 AT 11:09Die ganze Regelung ist ein politischer Schwachsinn. Wer will, dass der Käufer mehr zahlt, soll das tun. Warum muss der Staat das kontrollieren? Das ist sozialistische Überregulierung. Der Markt weiß, was richtig ist. 🤬
Jan Jageblad
Februar 20, 2026 AT 20:15Endlich mal was Positives! 😊 Ich hab meinen Käufer damit überzeugt, dass wir die Doppelprovision nehmen – und er war total begeistert. Hatte Angst vor Kosten, jetzt fühlt er sich fair behandelt. So macht Verkaufen Spaß!
Paul O'Sullivan
Februar 22, 2026 AT 18:58Ich muss hier mal als Ire sagen: Ihr Deutschen macht das alles viel zu kompliziert. In Irland zahlt der Käufer, Punkt. Keine Gesetze, keine 3,57 %, keine 'Doppelprovision'. Einfach zahlen. Und wenn du nicht willst, kauf nicht. Warum muss man das alles mit 12 Seiten Vertrag regeln? 🤦♂️
erwin dado
Februar 23, 2026 AT 10:24Ich hab meinen Makler letztes Jahr gezwungen, die Provision zu teilen. Er war am Anfang nicht happy. Aber nachdem ich ihm den BGH-Urteil-Link geschickt hab, hat er sich schnell geändert. 😎
Sonja Schöne
Februar 25, 2026 AT 07:0250/50 ist gut. Aber warum muss es immer 7,14 % sein? Das ist doch viel zu viel.
Johanne O'Leary
Februar 26, 2026 AT 06:25Ich find’s traurig, wie viele Leute hier noch glauben, dass 'Maklerkosten' eine Art Steuer sind. Es ist keine Steuer. Es ist eine Dienstleistung. Und wenn du sie nicht willst, dann nimm sie nicht. Aber wenn du sie nimmst, dann zahle fair. Einfach. 😌
Mile Barbiš
Februar 27, 2026 AT 19:40Deutschland… immer mit den Gesetzen. In meinem Land würden sie den Käufer einfach abschreiben. Aber nein, hier muss man 12 Seiten lesen, um zu wissen, dass man 3,57 % zahlen darf. 🤷♂️
Beate Goerz
Februar 28, 2026 AT 02:12YESSSSS! Endlich jemand, der das erklärt wie ein Mensch und nicht wie ein Steuerberater! 🎉 Ich hab meinen Käufer damit überzeugt, dass er die Provision nicht zahlen muss – und er hat mir danach einen Blumenstrauß geschickt. Das ist der perfekte Verkauf! 💐✨
Torsten Hanke
Februar 28, 2026 AT 16:48Die 7,14 % sind eine perfekte Steuer für die Mittelschicht. Wer sich nicht auskennt, zahlt. Wer sich auskennt, spart. Die Maklerindustrie hat sich mit diesem '50/50'-Gesetz einfach nur neu verpackt. Die echten Profis nutzen die Innenprovision – und die Käufer? Die glauben, sie hätten einen Deal gemacht. 😏
Oliver Escalante
März 1, 2026 AT 22:41Ich hab 2023 5.000 € zu viel gezahlt. Habe es gemeldet. Bekam es zurück. Warum tun das nicht alle? Weil sie zu faul sind, sich auszukennen. 🙄
Philipp Schöbel
März 2, 2026 AT 02:14WAS IST DAS FÜR EIN SCHWACHSINN?!!
Wir haben ein Land, in dem man für eine Immobilie 7,14 % zahlt – und dann sagt der Staat: 'Aber nur die Hälfte vom Käufer!'
Das ist nicht fair – das ist ein politisches Theater!
Die Makler sollen einfach 3 % kriegen – PUNKT!
Und dann kann der Käufer zahlen, wenn er will – oder nicht!
Warum muss man immer alles reglementieren?!
Das ist nicht Recht – das ist Angst!
Die Leute sollen selbst entscheiden!
Ich hab 3 Häuser verkauft – jedes Mal hat der Käufer 5 % gezahlt – und keiner hat was gesagt!
Jetzt will der Staat uns alle zum Opfer machen?
Das ist nicht Legal – das ist Diktatur!
Ich sag’s euch: Die nächste Generation wird das nicht mehr akzeptieren!
Und wenn ihr jetzt nicht aufpasst – wird das Land in 10 Jahren nur noch von Maklern und Anwälten bewohnt sein!
UND DAS IST KEIN WITZ!
WAKE UP, DEUTSCHLAND!
WAKE UP!