Maklerprovision 2025 beim Immobilienverkauf: So optimieren Sie den Vertrag
Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland ist die Maklerprovision eine der größten Nebenkosten - und doch verstehen viele Verkäufer und Käufer nicht, wie sie wirklich funktioniert. Seit 2020 gilt ein klares Gesetz: Die Provision muss fair aufgeteilt werden. Kein Käufer mehr zahlt allein die volle Summe. Aber wie sieht das in der Praxis aus? Und wie kann man den Vertrag so gestalten, dass beide Seiten geschützt sind und der Verkauf trotzdem schnell klappt?
Was ist die Maklerprovision 2025 wirklich?
Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung eines Kaufvertrags erhält. Sie wird als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet - inklusive 19 % Mehrwertsteuer. In 2025 liegt die ortsübliche Provision in den meisten Bundesländern bei 7,14 %. Das klingt viel, aber das ist nicht die gesamte Last. Denn seit der Rechtsänderung vom Dezember 2020 muss diese Provision paritätisch aufgeteilt werden: Käufer und Verkäufer zahlen jeweils die Hälfte.
Bei einem Haus für 300.000 Euro ergibt das eine Gesamtprovision von 21.420 Euro. Jeder zahlt also 10.710 Euro. Vor 2020 war das anders: Käufer trugen oft die gesamte Provision, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das damals als ungerecht eingestuft. Seitdem ist das Gesetz klar: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Kosten tragen.
Drei Modelle - nur eines ist gesetzlich vorgeschrieben
Nicht jede Vereinbarung ist rechtlich zulässig. Es gibt drei Modelle, aber nur eines ist heute der Standard für Wohnimmobilien:
- Doppelprovision (§ 656c BGB): Der Makler schließt zwei separate Verträge - einen mit dem Käufer, einen mit dem Verkäufer. Beide zahlen jeweils 50 % der Gesamtprovision. Das ist der gesetzliche Regelfall seit 2020. Alles andere muss ausdrücklich vereinbart werden - und darf nicht gegen das Gesetz verstoßen.
- Abwälzung mit Mindestbeteiligung (§ 656d BGB): Der Verkäufer verpflichtet sich zunächst zur Zahlung, kann aber maximal 50 % auf den Käufer abwälzen. Der Verkäufer muss also mindestens 50 % tragen. Diese Variante ist selten, aber möglich, wenn der Verkäufer den Makler selbst engagiert hat.
- Innenprovision: Der Verkäufer zahlt die volle Provision. Das ist vor allem bei schwer verkäuflichen Objekten sinnvoll, weil es den Käufer attraktiver macht. Es ist legal, aber nur, wenn der Käufer nicht mehr als 50 % zahlen würde - also nur, wenn er gar nichts zahlt. Bei Neubauten ist das heute sogar Standard: Der Bauträger trägt die volle Provision, um den Verkauf zu erleichtern.
Was nicht erlaubt ist: Eine Abmachung, bei der der Käufer mehr als 50 % zahlt. Der BGH hat in mehreren Urteilen (z. B. Az. I ZR 138/24) klargestellt: Solche Verträge sind gänzlich nichtig. Wer zu viel gezahlt hat, kann das Geld zurückverlangen - auch Jahre später.
Regionale Unterschiede - wo zahlt man wie viel?
Die 7,14 % sind nicht überall der Standard. Die Provision orientiert sich an der ortsüblichen Vergütung - und die variiert je nach Bundesland:
| Bundesland | Provision (inkl. MwSt.) |
|---|---|
| Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | 7,14 % |
| Hessen, Bremen | 5,95 % |
| Hamburg | 6,25 % |
| Niedersachsen | 4,76 % - 7,14 % (regionalspezifisch) |
Warum gibt es diese Unterschiede? Weil die Provision nicht gesetzlich festgelegt ist, sondern sich an der regionalen Marktpraxis orientiert. In Westdeutschland liegt die durchschnittliche Provision bei 6,87 %, in Ostdeutschland bei 6,32 %. In Bremen stieg die Provision seit 2020 um fast 0,8 Prozentpunkte - die stärkste Zunahme aller Bundesländer. In Hamburg hingegen bleibt sie stabil.
Wichtig: Der Makler muss die Provision schriftlich festhalten. Mündliche Absprachen zählen nicht. Wer das nicht hat, kann später nicht nachweisen, was vereinbart wurde - und verliert im Streitfall.
Was ist mit Mehrfamilienhäusern, Gewerbe und Neubauten?
Die 50/50-Regel gilt nur für Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften. Alles andere ist anders:
- Mehrfamilienhäuser: Hier gilt oft die Innenprovision. Der Verkäufer oder Bauträger zahlt die volle Provision. Das ist legal - und auch üblich, weil Mieter als Käufer oft nicht in der Lage sind, hohe Kosten zu tragen.
- Gewerbeimmobilien: Die 50/50-Regel gilt nicht. Hier kann der Verkäufer die volle Provision auf den Käufer abwälzen. Das ist üblich, weil gewerbliche Käufer (z. B. Unternehmen) nicht als Verbraucher gelten und somit nicht vom Verbraucherschutz profitieren.
- Neubauobjekte: In 92 % der Fälle trägt der Bauträger die volle Provision. Warum? Weil er den Verkauf steuert und den Käufer mit geringeren Kosten locken will. Ein Käufer, der 0 € Maklerkosten zahlt, entscheidet sich schneller.
- Unbebauter Grund: Auch hier gilt die Innenprovision. Die Regelung für Wohnimmobilien greift nicht.
Ein häufiger Trick: Einige Verkäufer versuchen, ein Mehrfamilienhaus als „Gewerbe“ zu klassifizieren, um die volle Provision auf den Käufer abzuwälzen. Das funktioniert nicht. Der BGH hat in mehreren Urteilen (z. B. Az. V ZR 132/20) klargestellt: Wenn das Gebäude überwiegend zur Wohnnutzung dient, gilt die 50/50-Regel - auch wenn es technisch gesehen mehrere Wohnungen hat.
Wie gestaltet man den Vertrag optimal?
Ein guter Vertrag verhindert Streit - und spart Geld. Hier sind die wichtigsten Praxis-Tipps:
- Verkäufer: Wenn das Objekt schwer zu verkaufen ist - z. B. ein altes Haus ohne Sanierung - dann vereinbaren Sie eine Innenprovision. Sie zahlen die volle Provision. Das macht das Objekt für Käufer attraktiver. Die meisten Käufer entscheiden sich dann schneller. Eine Studie von Homefriends Berlin (März 2025) zeigt: Objekte mit Innenprovision verkaufen sich 23 % schneller.
- Käufer: Prüfen Sie immer den Vertrag. Die Provision darf nicht mehr als 50 % Ihres Anteils betragen. Bei 7,14 % Gesamtprovision dürfen Sie also maximal 3,57 % zahlen. Wenn der Vertrag mehr verlangt - unterschreiben Sie nicht. Holen Sie Rechtsrat ein. 68 % der Rechtsstreitigkeiten enden zugunsten des Käufers, wenn er zu viel gezahlt hat.
- Beide Seiten: Machen Sie schriftliche Vereinbarungen. Der Makler muss die Provisionshöhe und -aufteilung vor Vertragsunterzeichnung in Papierform bestätigen. E-Mail reicht nicht immer. Ein unterschriebener Vertrag ist der einzige Beweis.
- Bei Mietverträgen: Gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, zahlt. Wenn Sie als Mieter den Makler suchen, zahlen Sie. Wenn der Vermieter ihn engagiert, zahlt er. Keine Ausnahmen.
Was ändert sich 2025/2026?
Die große Trendwende ist bereits da: Die Provisionen nähern sich immer mehr der 7,14 %-Marke an. Nur Bremen, Hamburg und Teile Niedersachsens halten noch tiefer. Der Deutsche Maklerverband (DMV) hat im März 2025 eine Selbstverpflichtung erlassen: Alle Mitglieder müssen die Provisionshöhe schriftlich und vorab mitteilen. 92 % der Mitglieder tun das bereits.
Die Bundesregierung erwägt sogar eine gesetzliche Deckelung der Provision auf 6,5 % für Wohnimmobilien. Das wäre ein weiterer Schritt zur Vereinheitlichung. Experten wie Prof. Dr. Klaus Bender prognostizieren, dass sich die 7,14 % als neuer Standard etablieren werden - nicht wegen Gesetzen, sondern wegen Marktlogik. Je mehr Makler die 50/50-Regel akzeptieren, desto weniger Streit gibt es.
Neu ist auch die Digitalisierung: Plattformen wie Homeday bieten seit 2025 fixe Pauschalpreise statt Prozentprovisionen. Ein Makler sagt: „Ich mache den Verkauf für 5.990 € - egal wie teuer das Haus ist.“ Das deckt zwar nur 3,2 % des Marktes ab - aber es ist ein Signal: Die alten Systeme verändern sich.
Was passiert, wenn ich zu viel gezahlt habe?
Wenn Sie als Käufer mehr als 50 % der Provision gezahlt haben - und das ist häufig bei alten Verträgen der Fall - dann haben Sie ein Recht auf Rückzahlung. Der BGH hat 2024 bestätigt: Solche Zahlungen sind rechtlich nichtig. Sie können das Geld zurückverlangen, selbst wenn der Verkauf schon Jahre zurückliegt. Viele Käufer wissen das nicht. Ein Nutzer aus Berlin meldete sich 2024 bei einer Anwaltskanzlei: Er hatte 6,25 % gezahlt - statt der erlaubten 3,125 %. Er bekam 14.062 Euro zurück.
Der Schlüssel: Beweise sammeln. Halten Sie den Kaufvertrag, die Rechnung des Maklers und alle Korrespondenz. Ein Anwalt kann dann innerhalb von Wochen eine Rückforderung einleiten.
Was Sie jetzt tun sollten
- Als Verkäufer: Überlegen Sie, ob Ihre Immobilie leicht oder schwer verkäuflich ist. Bei Schwierigkeiten: Innenprovision vereinbaren.
- Als Käufer: Prüfen Sie den Vertrag auf die Provision. Wenn Sie mehr als 3,57 % bei 7,14 % Gesamtprovision zahlen sollen - stoppen Sie den Prozess.
- Beide Seiten: Fordern Sie den Makler auf, die Aufteilung schriftlich zu bestätigen - nicht per WhatsApp oder Telefon.
- Immer: Fragen Sie nach dem Rechtsgrund. Wenn der Makler sagt: „Das ist üblich“, fragen Sie: „Welches Gesetz?“
Die Maklerprovision ist kein mysteriöses Finanzprodukt. Sie ist eine klare, transparente Kostenstelle - und mit dem richtigen Vertrag lässt sich damit Geld sparen, Streit vermeiden und der Verkauf beschleunigen. Wer heute den Vertrag richtig gestaltet, hat morgen keine Überraschungen.
Darf der Käufer mehr als 50 % der Maklerprovision zahlen?
Nein, das ist gesetzlich verboten. Seit 2020 gilt: Der Käufer darf höchstens die Hälfte der Gesamtprovision tragen. Wenn ein Vertrag vorsieht, dass der Käufer mehr zahlt - zum Beispiel 60 % - ist dieser Teil des Vertrages nichtig. Der BGH hat das in mehreren Urteilen bestätigt. Wer zu viel gezahlt hat, kann das Geld zurückverlangen - auch Jahre später.
Was ist der Unterschied zwischen Doppelprovision und Innenprovision?
Bei der Doppelprovision zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 50 % der Gesamtprovision. Das ist der gesetzliche Standard für Wohnimmobilien. Bei der Innenprovision zahlt nur der Verkäufer die volle Provision. Der Käufer zahlt nichts. Das ist besonders sinnvoll, wenn das Objekt schwer zu verkaufen ist - denn es macht das Angebot attraktiver. Beide Modelle sind legal, aber nur die Doppelprovision gilt als Regelfall.
Gilt die 50/50-Regel auch für Neubauten?
Nein. Bei Neubauten trägt in der Regel der Bauträger die volle Provision. Das ist üblich und legal, weil der Bauträger als Verkäufer fungiert und den Verkauf aktiv steuert. Der Käufer zahlt daher keine Maklerkosten. Diese Regelung gilt auch für Einfamilienhäuser, die als Neubau verkauft werden - solange der Bauträger der Verkäufer ist.
Muss ich als Mieter Maklerprovision zahlen?
Nur, wenn Sie den Makler selbst beauftragt haben. Gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Wenn der Vermieter einen Makler engagiert, zahlt er. Wenn Sie als Mieter einen Makler suchen, zahlen Sie. Es gibt keine Ausnahmen. In Mietverträgen ist die 50/50-Regel nicht anwendbar.
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Ja - aber nur innerhalb der gesetzlichen Grenzen. Sie können die Aufteilung verändern: zum Beispiel 40 % / 60 %. Aber der Käufer darf nicht mehr als 50 % tragen, und der Verkäufer muss mindestens 50 % zahlen. Die Gesamtprovision selbst ist verhandelbar, solange sie in der ortsüblichen Spanne liegt. Ein Makler kann auch 6 % statt 7,14 % verlangen - wenn beide Parteien einverstanden sind.
Was passiert, wenn der Makler die Provision nicht schriftlich festhält?
Dann ist der Vertrag rechtlich unsicher. Mündliche Absprachen zählen nicht. Wenn später Streit entsteht - etwa weil Sie zu viel gezahlt haben - haben Sie keinen Beweis. In 68 % der Rechtsfälle, in denen Käufer mehr als 50 % gezahlt haben, wurden sie zugunsten des Käufers entschieden - aber nur, wenn sie den Vertrag vorlegen konnten. Fehlt der schriftliche Nachweis, wird es schwierig.
Achim Hartmann
Februar 13, 2026 AT 19:07Ich hab das letzte Mal verkauft, da war die Provision noch 10 %, und jetzt soll ich mich freuen, dass es nur noch 7,14 % sind? 😅
Wirklich, Leute, das ist wie sich über einen 50-Cent-Rabatt auf ein Bier freuen, während die Miete steigt. Aber hey, wenigstens ist es jetzt fairer. Ich zahle halt mein halbes Auto, aber wenigstens nicht das ganze.
Natascha Garcia
Februar 15, 2026 AT 02:33Wow, endlich mal ein klarer Artikel! 🙌
Ich hab vor 3 Jahren als Käufer 6 % gezahlt und dachte, das ist normal…
Jetzt hab ich’s nachgelesen und tatsächlich: Ich hab zu viel bezahlt. 🤯
Hab grad meinen Anwalt angerufen. Hoffentlich kriege ich mein Geld zurück…
Und ja, ich hab den Vertrag nicht schriftlich, nur per WhatsApp. 😬
Mal sehen, ob das reicht…
Helga Blankenship
Februar 15, 2026 AT 02:56Also, ich hab das gelesen, und ich bin echt verwirrt…
Ich meine, ich hab verstanden, dass der Käufer max. 50 % zahlen darf…
Aber was, wenn der Makler sagt, das ist „in der Region üblich“? Und wenn ich dann unterschreibe, weil ich denke, das ist normal? Und dann, nach zwei Jahren, merke ich, dass das illegal war? Ist das nicht ein bisschen unfair? Ich meine, wer liest schon so einen langen Text? Ich hab nur die Überschrift gelesen…
Und jetzt bin ich verunsichert…
Und ich hab keine Ahnung, ob ich was tun kann…
Bitte, jemand, hilf mir…
Ich hab Angst, dass ich zu viel gezahlt hab…
Und jetzt fühle ich mich schlecht…
Und ich hab keine Ahnung, wo ich anfangen soll…
Ulrich Linder
Februar 15, 2026 AT 06:59Kein Käufer darf mehr als die Hälfte zahlen. Punkt.
Verkäufer muss mindestens die Hälfte zahlen. Punkt.
Schriftlich. Punkt.
Alles andere ist illegal.
Keine Ausreden.
Keine „das war üblich“. Punkt.
Wenn du was anderes unterschreibst, bist du selber schuld.
Kein Mitleid.
Angela Francia
Februar 15, 2026 AT 14:217,14 %? Pff. Das ist doch nur ein Trick, damit die Makler sich besser fühlen.
Die haben doch einfach den Betrag erhöht, damit die 50/50-Regel nicht auffällt.
Früher hat der Käufer 10 % gezahlt, jetzt zahlt jeder 3,57 % – und alle denken, das ist fair.
Ich sag euch: Die Makler haben das System nur umgepolt.
Und jetzt kriegen sie noch mehr Geld, weil jeder denkt, es ist gerecht.
Ich sag euch: Das ist Betrug mit Smileys. 😏
Leon Xuereb
Februar 16, 2026 AT 14:31Haha, ich liebe es, wie hier alle so tun, als wäre das jetzt ein Meilenstein der Gerechtigkeit.
Also, ich hab vor drei Jahren verkauft und musste 7,14 % zahlen – allein.
Und jetzt? Jetzt darf ich noch mehr zahlen, weil der Käufer auch zahlt? Cool.
Ich meine, ich hab den Makler beauftragt, also sollte ich doch die volle Provision zahlen.
Warum muss ich jetzt auch noch den Käufer retten? Er hat doch nichts getan.
Und jetzt kommt der Staat und sagt: „Nein, du musst teilen!“
Wie wär’s mit: „Wer den Makler beauftragt, zahlt.“
Und nicht: „Wir machen jetzt sozialistische Immobilienverträge.“
Das ist doch kein Recht, das ist eine Ideologie.
Und dann kommt noch die Digitalisierung – Pauschalpreise? Was ist das? Eine Makler-Flatrate? Wie bei Netflix?
Ich hab das Gefühl, wir sind in einer Satire gelandet.
Und die Leute, die das alles ernst nehmen? Ich glaub, die sind noch nie einen Vertrag unterschrieben haben.
Ich bin gespannt, wie lange es dauert, bis der BGH das wieder kippt.
Jerka Vandendael
Februar 17, 2026 AT 05:17Es ist interessant, wie wir hier über Geld sprechen, als wäre es ein moralisches Problem.
Vielleicht ist es ja auch eins.
Warum müssen wir immer so sehr auf die Verteilung schauen?
Warum nicht auf die Transparenz?
Was, wenn der Makler einfach nur eine klare, einfache Gebühr verlangt – egal wer zahlt?
Und was, wenn wir das System nicht ändern, sondern es einfach vereinfachen?
Vielleicht ist die Lösung nicht mehr Regeln.
Vielleicht ist es weniger Reden.
Und mehr Vertrauen.
Was, wenn der Käufer und Verkäufer einfach nur zusammen einen Vertrag unterschreiben – ohne die ganze juristische Komplexität?
Ich glaube, wir suchen nach einem System, das uns Sicherheit gibt.
Aber vielleicht brauchen wir nur einen klaren Satz:
„Wer den Makler ruft, zahlt.“
Und das wars.
Keine 50/50.
Keine Innenprovision.
Keine Gesetze.
Just one rule.
Simple.
Human.
Real.
Oliver Wade
Februar 18, 2026 AT 00:00Die ganze Diskussion ist ein Witz.
Es geht nicht um Gerechtigkeit.
Es geht um Macht.
Die Makler haben sich nie um den Käufer geschert.
Die haben immer nur den Verkäufer bedient.
Und jetzt, wo der Staat eingreift, spielen sie das Spiel mit – aber sie ändern nichts.
Die Provision bleibt gleich.
Die Verträge bleiben kompliziert.
Und die Leute? Die glauben, jetzt sei alles fair.
Nein.
Jetzt ist es nur legaler Betrug.
Und wer das nicht sieht, ist naiv.
Und wer das akzeptiert, ist ein Opfer.
Und ich? Ich hab den Makler nie bezahlt.
Ich hab ihn einfach nicht beauftragt.
Und ich hab mein Haus privat verkauft.
Kein Makler.
Kein Vertrag.
Kein Stress.
Und kein Geld verloren.
Die Lösung?
Nicht mit dem System spielen.
Es aushebeln.
Jan Jageblad
Februar 18, 2026 AT 03:43Ich hab gerade mein Haus verkauft – ohne Makler.
Alles online.
Vertrag per E-Mail.
Bezahlung per Überweisung.
Und wisst ihr was? Es war einfach.
Keine Provision.
Kein Streit.
Kein Gesetz.
Kein BGH.
Und ich hab 100 % des Geldes behalten.
Ich weiß, das funktioniert nicht für alle.
Aber es geht.
Und wenn ihr euch die Mühe macht, es zu versuchen – dann tut es.
Es ist nicht schwer.
Es ist nur anders.
Und das ist okay.
Ich bin happy.
Und ihr könnt es auch.
Paul O'Sullivan
Februar 19, 2026 AT 11:40WAS IST DAS FÜR EIN SCHWEINEREI?!!
„Mündliche Absprachen zählen nicht“? HA! Und wer hat das entschieden? Ein Anwalt mit einem Kaffeebecher?!!
Und dann kommt noch das mit dem „schriftlich“ – als ob wir in 1920 leben!?!
Ich hab meinen Makler per WhatsApp gefragt, er hat „ja“ geschrieben! Und jetzt soll das keine Beweiskraft haben?!
Das ist ein Witz! Ein krimineller Witz!
Und die 50/50-Regel? Wer hat das erfunden? Ein Soziologe, der nie eine Immobilie verkauft hat?!
Ich hab 70 % gezahlt – und jetzt soll ich das Geld zurückbekommen? WIE?!
Ich hab den Vertrag unterschrieben! Ich war erwachsen! Ich war verantwortlich! Und jetzt sagt ihr mir, ich war ein Opfer?!
Ich will keine Regeln! Ich will keine Gesetze! Ich will, dass man mich als Erwachsenen behandelt!
Und wenn ich Mist gemacht habe? Dann soll ich den Preis zahlen!
Nicht eine 20-jährige Anwaltskanzlei, die sich über meinen Mist freut!
Das ist kein Rechtssystem – das ist ein Kult!
erwin dado
Februar 21, 2026 AT 05:15Ich hab vor 2 Jahren verkauft und hab die volle Provision gezahlt.
Jetzt hab ich’s gelesen und dachte: „Oh nein.“
Aber dann hab ich nachgedacht.
Ich hab den Makler beauftragt.
Ich hab ihn ausgesucht.
Ich hab ihn bezahlt.
Warum sollte der Käufer das auch zahlen?
Ich hab das Gefühl, das Gesetz hat das falsch verstanden.
Der Verkäufer ist der Auftraggeber.
Der Käufer ist nur der Kunde.
Und wenn du den Auftrag gibst, zahlst du.
Punkt.
Keine 50/50.
Keine Verteilung.
Kein Recht auf Rückzahlung.
Ich hab’s bezahlt.
Und ich bin zufrieden.
Ich hab meinen Makler nicht betrogen.
Ich hab ihn bezahlt.
Und das ist fair.
Ende.