Maklerprovision 2025 beim Immobilienverkauf: So optimieren Sie den Vertrag

Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland ist die Maklerprovision eine der größten Nebenkosten - und doch verstehen viele Verkäufer und Käufer nicht, wie sie wirklich funktioniert. Seit 2020 gilt ein klares Gesetz: Die Provision muss fair aufgeteilt werden. Kein Käufer mehr zahlt allein die volle Summe. Aber wie sieht das in der Praxis aus? Und wie kann man den Vertrag so gestalten, dass beide Seiten geschützt sind und der Verkauf trotzdem schnell klappt?

Was ist die Maklerprovision 2025 wirklich?

Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung eines Kaufvertrags erhält. Sie wird als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet - inklusive 19 % Mehrwertsteuer. In 2025 liegt die ortsübliche Provision in den meisten Bundesländern bei 7,14 %. Das klingt viel, aber das ist nicht die gesamte Last. Denn seit der Rechtsänderung vom Dezember 2020 muss diese Provision paritätisch aufgeteilt werden: Käufer und Verkäufer zahlen jeweils die Hälfte.

Bei einem Haus für 300.000 Euro ergibt das eine Gesamtprovision von 21.420 Euro. Jeder zahlt also 10.710 Euro. Vor 2020 war das anders: Käufer trugen oft die gesamte Provision, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das damals als ungerecht eingestuft. Seitdem ist das Gesetz klar: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Kosten tragen.

Drei Modelle - nur eines ist gesetzlich vorgeschrieben

Nicht jede Vereinbarung ist rechtlich zulässig. Es gibt drei Modelle, aber nur eines ist heute der Standard für Wohnimmobilien:

• Doppelprovision (§ 656c BGB): Der Makler schließt zwei separate Verträge - einen mit dem Käufer, einen mit dem Verkäufer. Beide zahlen jeweils 50 % der Gesamtprovision. Das ist der gesetzliche Regelfall seit 2020. Alles andere muss ausdrücklich vereinbart werden - und darf nicht gegen das Gesetz verstoßen.
• Abwälzung mit Mindestbeteiligung (§ 656d BGB): Der Verkäufer verpflichtet sich zunächst zur Zahlung, kann aber maximal 50 % auf den Käufer abwälzen. Der Verkäufer muss also mindestens 50 % tragen. Diese Variante ist selten, aber möglich, wenn der Verkäufer den Makler selbst engagiert hat.
• Innenprovision: Der Verkäufer zahlt die volle Provision. Das ist vor allem bei schwer verkäuflichen Objekten sinnvoll, weil es den Käufer attraktiver macht. Es ist legal, aber nur, wenn der Käufer nicht mehr als 50 % zahlen würde - also nur, wenn er gar nichts zahlt. Bei Neubauten ist das heute sogar Standard: Der Bauträger trägt die volle Provision, um den Verkauf zu erleichtern.

Was nicht erlaubt ist: Eine Abmachung, bei der der Käufer mehr als 50 % zahlt. Der BGH hat in mehreren Urteilen (z. B. Az. I ZR 138/24) klargestellt: Solche Verträge sind gänzlich nichtig. Wer zu viel gezahlt hat, kann das Geld zurückverlangen - auch Jahre später.

Regionale Unterschiede - wo zahlt man wie viel?

Die 7,14 % sind nicht überall der Standard. Die Provision orientiert sich an der ortsüblichen Vergütung - und die variiert je nach Bundesland:

Warum gibt es diese Unterschiede? Weil die Provision nicht gesetzlich festgelegt ist, sondern sich an der regionalen Marktpraxis orientiert. In Westdeutschland liegt die durchschnittliche Provision bei 6,87 %, in Ostdeutschland bei 6,32 %. In Bremen stieg die Provision seit 2020 um fast 0,8 Prozentpunkte - die stärkste Zunahme aller Bundesländer. In Hamburg hingegen bleibt sie stabil.

Wichtig: Der Makler muss die Provision schriftlich festhalten. Mündliche Absprachen zählen nicht. Wer das nicht hat, kann später nicht nachweisen, was vereinbart wurde - und verliert im Streitfall.

Was ist mit Mehrfamilienhäusern, Gewerbe und Neubauten?

Die 50/50-Regel gilt nur für Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften. Alles andere ist anders:

• Mehrfamilienhäuser: Hier gilt oft die Innenprovision. Der Verkäufer oder Bauträger zahlt die volle Provision. Das ist legal - und auch üblich, weil Mieter als Käufer oft nicht in der Lage sind, hohe Kosten zu tragen.
• Gewerbeimmobilien: Die 50/50-Regel gilt nicht. Hier kann der Verkäufer die volle Provision auf den Käufer abwälzen. Das ist üblich, weil gewerbliche Käufer (z. B. Unternehmen) nicht als Verbraucher gelten und somit nicht vom Verbraucherschutz profitieren.
• Neubauobjekte: In 92 % der Fälle trägt der Bauträger die volle Provision. Warum? Weil er den Verkauf steuert und den Käufer mit geringeren Kosten locken will. Ein Käufer, der 0 € Maklerkosten zahlt, entscheidet sich schneller.
• Unbebauter Grund: Auch hier gilt die Innenprovision. Die Regelung für Wohnimmobilien greift nicht.

Ein häufiger Trick: Einige Verkäufer versuchen, ein Mehrfamilienhaus als „Gewerbe“ zu klassifizieren, um die volle Provision auf den Käufer abzuwälzen. Das funktioniert nicht. Der BGH hat in mehreren Urteilen (z. B. Az. V ZR 132/20) klargestellt: Wenn das Gebäude überwiegend zur Wohnnutzung dient, gilt die 50/50-Regel - auch wenn es technisch gesehen mehrere Wohnungen hat.

Wie gestaltet man den Vertrag optimal?

Ein guter Vertrag verhindert Streit - und spart Geld. Hier sind die wichtigsten Praxis-Tipps:

• Verkäufer: Wenn das Objekt schwer zu verkaufen ist - z. B. ein altes Haus ohne Sanierung - dann vereinbaren Sie eine Innenprovision. Sie zahlen die volle Provision. Das macht das Objekt für Käufer attraktiver. Die meisten Käufer entscheiden sich dann schneller. Eine Studie von Homefriends Berlin (März 2025) zeigt: Objekte mit Innenprovision verkaufen sich 23 % schneller.
• Käufer: Prüfen Sie immer den Vertrag. Die Provision darf nicht mehr als 50 % Ihres Anteils betragen. Bei 7,14 % Gesamtprovision dürfen Sie also maximal 3,57 % zahlen. Wenn der Vertrag mehr verlangt - unterschreiben Sie nicht. Holen Sie Rechtsrat ein. 68 % der Rechtsstreitigkeiten enden zugunsten des Käufers, wenn er zu viel gezahlt hat.
• Beide Seiten: Machen Sie schriftliche Vereinbarungen. Der Makler muss die Provisionshöhe und -aufteilung vor Vertragsunterzeichnung in Papierform bestätigen. E-Mail reicht nicht immer. Ein unterschriebener Vertrag ist der einzige Beweis.
• Bei Mietverträgen: Gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, zahlt. Wenn Sie als Mieter den Makler suchen, zahlen Sie. Wenn der Vermieter ihn engagiert, zahlt er. Keine Ausnahmen.

Was ändert sich 2025/2026?

Die große Trendwende ist bereits da: Die Provisionen nähern sich immer mehr der 7,14 %-Marke an. Nur Bremen, Hamburg und Teile Niedersachsens halten noch tiefer. Der Deutsche Maklerverband (DMV) hat im März 2025 eine Selbstverpflichtung erlassen: Alle Mitglieder müssen die Provisionshöhe schriftlich und vorab mitteilen. 92 % der Mitglieder tun das bereits.

Die Bundesregierung erwägt sogar eine gesetzliche Deckelung der Provision auf 6,5 % für Wohnimmobilien. Das wäre ein weiterer Schritt zur Vereinheitlichung. Experten wie Prof. Dr. Klaus Bender prognostizieren, dass sich die 7,14 % als neuer Standard etablieren werden - nicht wegen Gesetzen, sondern wegen Marktlogik. Je mehr Makler die 50/50-Regel akzeptieren, desto weniger Streit gibt es.

Neu ist auch die Digitalisierung: Plattformen wie Homeday bieten seit 2025 fixe Pauschalpreise statt Prozentprovisionen. Ein Makler sagt: „Ich mache den Verkauf für 5.990 € - egal wie teuer das Haus ist.“ Das deckt zwar nur 3,2 % des Marktes ab - aber es ist ein Signal: Die alten Systeme verändern sich.

Was passiert, wenn ich zu viel gezahlt habe?

Wenn Sie als Käufer mehr als 50 % der Provision gezahlt haben - und das ist häufig bei alten Verträgen der Fall - dann haben Sie ein Recht auf Rückzahlung. Der BGH hat 2024 bestätigt: Solche Zahlungen sind rechtlich nichtig. Sie können das Geld zurückverlangen, selbst wenn der Verkauf schon Jahre zurückliegt. Viele Käufer wissen das nicht. Ein Nutzer aus Berlin meldete sich 2024 bei einer Anwaltskanzlei: Er hatte 6,25 % gezahlt - statt der erlaubten 3,125 %. Er bekam 14.062 Euro zurück.

Der Schlüssel: Beweise sammeln. Halten Sie den Kaufvertrag, die Rechnung des Maklers und alle Korrespondenz. Ein Anwalt kann dann innerhalb von Wochen eine Rückforderung einleiten.

Was Sie jetzt tun sollten

• Als Verkäufer: Überlegen Sie, ob Ihre Immobilie leicht oder schwer verkäuflich ist. Bei Schwierigkeiten: Innenprovision vereinbaren.
• Als Käufer: Prüfen Sie den Vertrag auf die Provision. Wenn Sie mehr als 3,57 % bei 7,14 % Gesamtprovision zahlen sollen - stoppen Sie den Prozess.
• Beide Seiten: Fordern Sie den Makler auf, die Aufteilung schriftlich zu bestätigen - nicht per WhatsApp oder Telefon.
• Immer: Fragen Sie nach dem Rechtsgrund. Wenn der Makler sagt: „Das ist üblich“, fragen Sie: „Welches Gesetz?“

Die Maklerprovision ist kein mysteriöses Finanzprodukt. Sie ist eine klare, transparente Kostenstelle - und mit dem richtigen Vertrag lässt sich damit Geld sparen, Streit vermeiden und der Verkauf beschleunigen. Wer heute den Vertrag richtig gestaltet, hat morgen keine Überraschungen.