Kauf von Zwangsversteigerungsimmobilien: Rechtliche Besonderheiten und Risiken

Wenn du eine Immobilie günstig kaufen willst, klingt eine Zwangsversteigerung wie eine Chance. Aber hinter dem niedrigen Preis verbirgt sich ein rechtliches Labyrinth, das viele Käufer unterschätzen. Im Jahr 2025 wurden in Deutschland über 27.000 Immobilien zwangsversteigert - und fast die Hälfte dieser Termine blieb ohne Zuschlag. Warum? Weil viele Bieter nicht wissen, was sie wirklich kaufen. Der Kauf einer Zwangsversteigerungsimmobilie ist kein normaler Immobilienkauf. Es ist ein juristischer Akt mit hohen Risiken und kaum Spielraum für Fehler.

Wer darf mitbieten?

Jeder, der das 18. Lebensjahr vollendet hat und geschäftsfähig ist, darf an einer Zwangsversteigerung teilnehmen. Das ist einfacher als bei einem normalen Kauf, wo Banken und Makler oft viele Unterlagen verlangen. Aber das heißt nicht, dass jeder bereit ist. Bevor du mitbietest, musst du eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswertes bei der Gerichtskasse hinterlegen. Bei einer Immobilie mit einem Verkehrswert von 200.000 € musst du also 20.000 € auf dem Konto haben - und das nicht als Kredit, sondern als bar verfügbares Geld. Diese Summe wird dir erst zurückgezahlt, wenn du nicht ersteigerst. Falls du gewinnst, wird sie auf den Kaufpreis angerechnet. Wer das nicht bedenkt, läuft Gefahr, plötzlich überfordert zu sein.

Die 50- und 70-Prozent-Regel

Beim ersten Versteigerungstermin gilt eine einfache, aber entscheidende Regel: Der Zuschlag wird nur erteilt, wenn das höchste Gebot mindestens 50 % des Verkehrswertes erreicht. Das klingt nach einer guten Chance - bis du merkst, dass der Gläubiger, also derjenige, der die Immobilie zwangsversteigern lässt, das Recht hat, den Verkauf abzulehnen, wenn das Gebot unter 70 % des Verkehrswertes liegt. Das bedeutet: Selbst wenn du das höchste Gebot abgibst, kann es trotzdem scheitern. Die 70-Prozent-Grenze schützt den Schuldner - aber sie macht für dich als Käufer das Ergebnis unvorhersehbar.

Bei nachfolgenden Terminen fallen diese Grenzen oft weg. Das ist der Moment, in dem viele Käufer zuschlagen, weil sie glauben, jetzt sei die Chance da. Aber Vorsicht: Wenn die erste Versteigerung erfolglos war, ist oft ein Grund dafür, dass die Immobilie schwer verkaufbar ist - wegen Lage, Zustand oder Belastungen. Die Preise sinken zwar, aber die Risiken steigen.

Keine Gewährleistung - kein Rücktritt

Das ist der größte Unterschied zum normalen Kauf: Gewährleistungsausschluss. Gemäß § 56 Satz 3 ZVG hast du nach dem Zuschlag keinerlei Anspruch auf Mängelbeseitigung. Keine Ansprüche wegen Feuchtigkeit, Schimmel, Statikschäden, Asbest, Schadstoffen oder defekter Heizung. Wenn du eine Immobilie für 120.000 € ersteigerst, aber danach feststellst, dass die Sanierung 40.000 € kostet - dann zahlst du die 40.000 € selbst. Es gibt keine Rücknahme, keine Klage, keine Verhandlung. Der Vertrag ist sofort bindend. Ein Gebot ist ein Vertrag. Einmal abgegeben, kannst du es nicht mehr zurücknehmen. Das Gericht behandelt es als rechtlich verbindliche Zusage. Viele Käufer verlieren sich im Bieterwettstreit, steigern sich auf einen Preis, den sie gar nicht bezahlen können - und dann sitzen sie mit einem Vertrag fest, den sie nicht einhalten können. Das kann zu hohen Strafzahlungen führen.

Die Zahlungsfrist: 6 bis 8 Wochen

Nach dem Zuschlag hast du nur 6 bis 8 Wochen Zeit, den vollen Kaufpreis auf das Konto des Gerichts zu überweisen. Keine Bank hat so schnell Geld bereit. Wenn du auf einen Kredit angewiesen bist, musst du ihn bereits vor dem Termin genehmigt haben. Die Bank muss den Kreditvertrag unterschrieben haben, die Grundschuldbestellung vorbereitet sein - alles vor dem Versteigerungstermin. Wer das nicht organisiert hat, verliert die Immobilie, verliert die Sicherheitsleistung und muss möglicherweise Schadensersatz zahlen. Die Zinsen für die Zeit zwischen Zuschlag und Zahlung betragen 4 % pro Jahr - ein kleiner Zusatzkostenfaktor, den viele vergessen.

Gerichtsgebühren: Nicht zu unterschätzen

Neben dem Kaufpreis fallen noch Gerichtsgebühren an. Diese werden nach dem Gerichtskostengesetz berechnet und betragen 0,5 Gebühren für den Zuschlag. Bei einem Verkehrswert von 200.000 € sind das 873 € - und das ist nur die Grundgebühr. Dazu kommen noch die Kosten für die Grundbucheintragung, die notarielle Beurkundung und eventuell die Abfrage des Grundbuchs. Insgesamt kannst du mit zusätzlichen Kosten von 1.500 bis 3.000 € rechnen. Vergiss nicht: Bei einem normalen Kauf zahlt der Käufer keine Gerichtsgebühren - nur Maklerprovision. Bei einer Zwangsversteigerung fällt die Maklerprovision weg, dafür kommen die Gerichtskosten hinzu.

Der neue Eigentümer - aber nicht der neue Besitzer

Sobald der Zuschlag erteilt ist, bist du rechtlich Eigentümer der Immobilie. Der Grundbucheintrag kommt später - aber das Eigentum entsteht sofort. Das klingt gut - bis du merkst, dass du noch nicht einmal die Wohnung betreten darfst. Warum? Weil Mietverhältnisse weiterbestehen. Das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch bei Zwangsversteigerungen. Der Mieter bleibt im Haus - und du musst ihn erst kündigen. Dafür hast du aber ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG. Du kannst den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn du die Wohnung selbst nutzen willst. Aber das funktioniert nur, wenn du den Mieter rechtzeitig informierst und die Kündigung formell richtig schreibst. Viele Käufer unterschätzen, wie lange es dauert, bis sie die Wohnung wirklich nutzen können.

Belastungen im Grundbuch: Die versteckte Zeitbombe

Beim Kauf einer Immobilie prüfst du normalerweise das Grundbuch. Bei einer Zwangsversteigerung musst du das noch viel gründlicher tun. Im Grundbuch gibt es drei Abteilungen. Abteilung I zeigt den Eigentümer - der wird sich ändern. Abteilung II zeigt Dienstbarkeiten - also Rechte, die Dritte an der Immobilie haben. Das können Wohnrechte, Wegerechte oder Leitungsrechte sein. Diese bleiben bestehen - auch nach der Versteigerung. Ein Beispiel: Ein Nachbar hat ein Wegerecht durch deinen Hof. Du kannst es nicht einfach abschaffen. Abteilung III zeigt Grundschulden und Hypotheken. Hier ist die gute Nachricht: Die meisten Verbindlichkeiten der Voreigentümer werden gelöscht. Aber nicht alle. Wenn die Grundschuld nicht ordnungsgemäß abgemeldet wurde, kann sie auf dich übergehen. Und das passiert häufiger, als man denkt. Wer das Grundbuch nicht vorher genau prüft, kann plötzlich für Schulden haften, die er nie gemacht hat.

Die Due-Diligence-Prüfung - dein einziger Schutz

Da es keine Gewährleistung gibt, ist deine eigene Recherche dein einziger Schutz. Du musst die Immobilie vor dem Termin besichtigen - und zwar nicht nur von außen. Ein Fachmann, wie ein Bausachverständiger, sollte den Zustand prüfen. Statik, Dach, Keller, Heizung, Elektrik, Schimmel - alles muss untersucht werden. Die Deutsche Notarkammer empfiehlt, die Versteigerungsunterlagen mit einem Notar oder Anwalt zu prüfen. In diesen Unterlagen findest du das Grundbuchauszug, den Verkehrswert, die Mietverhältnisse und alle Belastungen. Viele Käufer schauen nur auf den Preis - und ignorieren, dass die Immobilie in einem Zustand ist, der sie teurer macht als eine normale Wohnung. Ein Nutzer berichtete auf Immobilienpool.de, dass er nach dem Zuschlag 35.000 € für Schimmelbeseitigung zahlen musste - weil er die Besichtigung nicht ernst genommen hatte.

Online-Versteigerungen: Neue Chancen, alte Risiken

Seit 2023 können Zwangsversteigerungen auch online stattfinden. Das macht die Teilnahme einfacher - du musst nicht persönlich ins Gericht kommen. Aber das ändert nichts an den Risiken. Du siehst die Immobilie trotzdem nicht von innen, wenn du nicht vor Ort warst. Du kannst immer noch nicht zurücktreten. Die 50- und 70-Prozent-Regeln gelten weiter. Die Digitalisierung erleichtert den Zugang, aber nicht das Verständnis. Wer denkt, online bedeutet sicherer, irrt.

Regionale Unterschiede: Wo lohnt es sich?

In Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Frankfurt werden Immobilien oft über dem Verkehrswert versteigert - weil die Nachfrage hoch ist. In ländlichen Regionen oder in Städten mit Bevölkerungsrückgang liegen die Preise oft deutlich unter dem Verkehrswert. Das klingt verlockend - aber oft ist der Grund für den niedrigen Preis, dass niemand die Immobilie will. Vielleicht liegt sie in einer Gegend mit hoher Kriminalität, schlechter Infrastruktur oder ohne Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel. Der Preis ist nicht der einzige Faktor. Der Wert entsteht durch Lage, Zukunftsfähigkeit und Nachfrage - nicht durch den Zuschlag.

Was passiert, wenn du nicht ersteigerst?

Wenn du mitbietest, aber nicht gewinnst, bekommst du deine 10 % Sicherheitsleistung zurück - meist innerhalb von 2 bis 4 Wochen. Aber wenn du gewinnst und nicht zahlen kannst? Dann verlierst du die Sicherheitsleistung, und das Gericht kann dich auf Schadensersatz verklagen. Die Differenz zwischen deinem Gebot und dem nächsten gültigen Gebot wird als Schaden angerechnet. Das kann schnell mehrere zehntausend Euro betragen. Es ist kein Spiel. Es ist ein Rechtsakt.

Wie du dich vorbereitest - ein praktischer Check

• Prüfe das Grundbuch mindestens 3 Wochen vor dem Termin - mit einem Notar oder Anwalt.
• Lass die Immobilie von einem Bausachverständigen begutachten - nicht nur fotografieren.
• Hole dir einen Finanzierungsbestätigung von deiner Bank - mit fester Zusage, nicht nur einer Anfrage.
• Erstelle einen Bieterplan: Was ist dein Maximalgebot? Was ist dein Ausstiegspunkt? Halte dich daran.
• Prüfe alle Mietverträge - wer wohnt da, wie hoch ist die Miete, wann läuft der Vertrag aus?
• Berechne alle Nebenkosten: Gerichtsgebühren, Grundbucheintrag, Sanierung, Versicherung.
• Gehe pünktlich zum Termin - auch wenn er online ist. Die ersten 10 Minuten enthalten wichtige Informationen.

Warum viele scheitern - und wen es doch lohnt

Die meisten, die bei Zwangsversteigerungen scheitern, tun es nicht, weil sie zu wenig Geld haben. Sie scheitern, weil sie zu wenig wissen. Sie denken, sie kaufen eine günstige Wohnung. Tatsächlich kaufen sie ein rechtliches Risiko mit einem Gebäude dran. Wer Erfolg haben will, muss bereit sein, Zeit, Geld und Mühe in die Vorbereitung zu investieren. Es lohnt sich für wenige: für Investoren mit Erfahrung, für Bauherren, die selbst renovieren können, für Menschen, die eine Immobilie als langfristige Vermögensanlage sehen und bereit sind, auf den Gewinn zu warten. Es lohnt sich nicht für den durchschnittlichen Käufer, der schnell eine Wohnung braucht - oder glaubt, er könne mit einem Schnäppchen reich werden.

Was kommt als Nächstes?

Der Markt für Zwangsversteigerungen wird in den nächsten Jahren wahrscheinlich wachsen. Steigende Zinsen führen zu mehr Zahlungsausfällen - und damit zu mehr Zwangsvollstreckungen. Experten rechnen mit einem Anstieg um 15 bis 20 %. Das bedeutet mehr Chancen - aber auch mehr Konkurrenz. Wer jetzt lernt, wie das Verfahren wirklich funktioniert, hat später den Vorteil. Wer warten will, bis es einfacher wird, wird enttäuscht. Der Gesetzgeber hat keine Pläne, den Gewährleistungsausschluss abzuschaffen. Die Rechtslage bleibt so, wie sie ist: hart, klar, und ohne Nachsicht.