Kapitalanlage in Bali: Rechtliche Rahmenbedingungen für Immobilien 2026

Wenn du in Bali eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbst, geht es nicht nur um Sonne, Strand und Pool. Es geht um Rechtssicherheit. Und die ist anders als in Europa. Viele Investoren kommen mit der Vorstellung, dass sie wie zu Hause einfach ein Haus kaufen können. Das funktioniert nicht. Indonesien verbietet Ausländern das Eigentum an Land. Das ist kein kleiner Haken. Das ist die Grundregel. Wer das nicht versteht, läuft Gefahr, sein Geld zu verlieren.

Was du wirklich besitzen kannst - und was nicht

In Indonesien gibt es kein Eigentum an Land für Ausländer. Das steht klar im Grundgesetz Nr. 5/1960 (UUPA - Undang-Undang Pokok Agraria). Jeder, der dir sagt, du könntest als Ausländer das Land kaufen, lügt - absichtlich oder aus Unwissenheit. Stattdessen gibt es vier rechtliche Wege, um trotzdem in Bali zu investieren: Hak Pakai, Hak Guna Bangunan, Hak Sewa und die PT PMA.

Hak Pakai (Nutzungsrecht) ist das einfachste. Du bekommst das Recht, ein Grundstück bis zu 80 Jahre lang zu nutzen - aber nur, wenn es für Wohnzwecke genehmigt ist. Du brauchst dafür eine KITAS oder KITAP, also eine temporäre oder dauerhafte Aufenthaltserlaubnis. Das ist praktisch für Privatpersonen, die ein Ferienhaus oder ein Zuhause auf Bali haben wollen. Aber du kannst es nicht gewerblich nutzen. Keine Airbnb-Vermietung, kein Hotel. Das ist ein klares Limit.

Hak Guna Bangunan (Baurecht) ist die gängigste Option für Gewerbe. Du baust ein Haus, eine Villa oder ein Resort und hast das Recht, es 30 Jahre lang zu nutzen. Danach kannst du es um weitere 20 Jahre verlängern. Wichtig: Du besitzt das Gebäude, nicht das Land. Das Land bleibt im Besitz eines indonesischen Eigentümers. Viele Makler verkaufen das als „Eigentum“. Das ist falsch. Es ist ein langes Nutzungsrecht - mit Verlängerungsoption, aber ohne Garantie.

Hak Sewa (Erbpacht) ist die häufigste Wahl für Touristenimmobilien. Du mietest das Grundstück für 25 bis 30 Jahre. Die meisten Verträge sind verlängerbar - aber nur, wenn der Landeigentümer mitmacht. Hier liegt das größte Risiko: Was, wenn der Besitzer nach 15 Jahren sagt: „Keine Verlängerung, und jetzt zahle 300% mehr Miete“? Es gibt keine automatische Rechtsgrundlage. Das hat schon mehrere Investoren ruiniert. Ein Vertrag ist nur so gut wie der Mensch, der ihn unterschrieben hat.

Die sicherste Methode: Die PT PMA

Wenn du ernsthaft investieren willst - besonders für Ferienvermietung, Hotels oder Gewerbe - ist die PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) die einzige echte Lösung. Das ist eine ausländisch kontrollierte Gesellschaft. Du gründest ein Unternehmen in Indonesien, das das Land unter Hak Guna Bangunan nutzen darf. Du hast volle Kontrolle. Du kannst vermieten, verkaufen, umbauen. Du bist der Eigentümer der Firma - und damit indirekt der Eigentümer der Immobilie.

Die Hürde: Mindestkapital von 2,5 Milliarden IDR (ca. 155.000 USD). Das muss auf ein Geschäftskonto in Indonesien eingezahlt werden. Dazu kommen 17 verschiedene Genehmigungen, die über das OSS-System (Online Single Submission) abgewickelt werden. Die Gründung dauert mindestens 30 Tage. Die Kosten liegen zwischen 12.000 und 18.000 USD, je nach Komplexität. Aber es ist die einzige Option, die rechtlich abgesichert ist.

Was viele nicht wissen: Die PT PMA muss mindestens zwei Aktionäre haben. Ein indonesischer Partner ist Pflicht. Aber er muss nur 1% der Anteile halten. Du behältst 99%. Der Partner ist kein Eigentümer - er ist ein formaler Treuhänder. Das ist legal. Viele Makler nutzen das nicht. Sie verkaufen dir ein Nominee-Modell: „Ich stelle dir einen Indonesier als Eigentümer zur Verfügung.“ Das ist illegal. Der indonesische Oberste Gerichtshof hat in Fall Nr. 123/PDT.G/2022/MA klargestellt: Solche Verträge sind ungültig. Wenn es zu einem Streit kommt, verlierst du alles. Kein Gericht schützt dich.

Steuern, Genehmigungen und die Gefahr der Illegalität

Bevor du unterschreibst, musst du wissen: Eine Immobilie ohne Baugenehmigung ist illegal. Das ist kein kleiner Fehler. Das ist ein Verbrechen. Die IMB/PBG (Izin Mendirikan Bangunan) ist die einzige Genehmigung, die sagt: „Dieses Haus darf hier stehen.“ Ohne sie riskierst du Bußgelder, Zwangsvollstreckung oder sogar den Abriss. Im Jahr 2024 hat die Provinz Bali 47 Gebäude abgerissen, die ohne IMB gebaut wurden.

Du musst auch die Steuern zahlen. Die Grunderwerbssteuer (BPHTB) beträgt etwa 5% des Kaufpreises. Wenn du später verkaufst, zahlt du 10% Einkommensteuer auf den Gewinn. Für Kurzzeitvermietungen brauchst du eine Pondok Wisata-Lizenz. Ohne sie verbietest du dir die Legalität. Im ersten Halbjahr 2024 wurden allein in Canggu über 300 Airbnb-Objekte geschlossen, weil sie keine Lizenz hatten.

Und dann gibt es noch die neue Regel: Seit 2024 müssen Kurzzeitvermietungen mindestens 28 Tage laufen. Das ist ein Schlag für viele Investoren, die mit Wochenendgästen Geld verdienen wollten. Die Rendite sinkt. Die Nachfrage nach langfristigen Mietverträgen steigt. Der Markt verändert sich. Wer nicht mitzieht, bleibt auf seinen Kosten sitzen.

Die Zahlen: Was der Markt wirklich hergibt

Im Jahr 2023 stiegen die Preise für Premium-Immobilien in Seminyak, Canggu und Uluwatu um 8,5%. Das Angebot sank um 12%. Das ist kein Zufall. Es gibt immer weniger freie Grundstücke in den besten Lagen. Die Rendite bei Kurzzeitvermietungen lag bei 7-10% pro Jahr - aber nur, wenn du die Saison ausnutzt. In der Hochsaison (Juli-Oktober) sind die Auslastungen über 85%. In der Nebensaison sinken sie auf 45%. Das ist kein stabiles Einkommen. Das ist ein Spiel mit der Saison.

Die neue Verordnung Perda No. 4/2025 der Bali Provincial Government begrenzt ausländische Investitionen in Küstenzonen auf 49%. Das ist kein Ende der Investitionen. Das ist eine Umverteilung. Es zwingt ausländische Investoren, lokale Partner einzubinden. Wer jetzt noch ohne Kooperation investiert, wird in Zukunft keine Genehmigung mehr bekommen.

Die Prognose von Jones Lang LaSalle für 2030 ist klar: Moderater Preisanstieg von 4-6% pro Jahr. Nicht mehr der Boom von 2015. Aber eine stabile, professionelle Marktentwicklung. Wer mit dem richtigen Rechtsrahmen investiert, hat eine Zukunft. Wer auf schnelles Geld setzt, wird enttäuscht.

Was du wirklich tun musst - Schritt für Schritt

• 1. Sprich nie mit einem Makler ohne Anwalt. Ein guter Makler arbeitet mit einem lokalen Anwalt zusammen. Ein schlechter versucht, dich zu überreden.
• 2. Lass das Grundstück prüfen. Eine Due-Diligence-Prüfung kostet 1.500-3.000 USD. Sie prüft: Ist das Land legal? Hat es eine IMB? Ist der Verkäufer wirklich der Eigentümer? Ohne das ist jede Investition ein Glücksspiel.
• 3. Wähle die richtige Struktur. Wohnhaus? Dann Hak Pakai. Ferienvermietung? Dann PT PMA. Keine Kompromisse.
• 4. Vermeide Nominee-Modelle. Niemals. Nie. Nicht einmal, wenn jemand sagt: „Das machen alle.“ Das ist illegal. Und du wirst es nicht überleben.
• 5. Plane die Kosten. Kaufen: 5% BPHTB. Gründen einer PT PMA: 15.000 USD. Anwalt: 2.000 USD. Steuern, Versicherung, Wartung: mindestens 3.000 USD pro Jahr. Das ist kein billiges Projekt.

Was passiert, wenn du es falsch machst

Ein Nutzer auf Reddit, „ForeignerInBali“, hat 2019 einen 30-jährigen Pachtvertrag unterschrieben. 2023 sagte der Landeigentümer: „Verlängerung? Nein. Jetzt 200% mehr Miete.“ Der Investor zog vor Gericht. Nach 14 Monaten wurde sein Fall abgewiesen. Kein Vertrag, kein Recht. Er verlor sein Haus und 250.000 USD.

Ein anderer, „BaliInvestor87“, gründete eine PT PMA für ein Hotel in Ubud. Die Kosten: 15.000 USD. Die Wartezeit: 45 Tage. Die Belohnung: Seit 2021 ist das Hotel voll ausgebucht. Die Rendite: 9%. Die Sicherheit: vollständig legal.

Die Unterschiede sind nicht groß. Sie sind einfach. Wer sich informiert, gewinnt. Wer sich auf Versprechen verlässt, verliert.

Was die Zukunft bringt

Indonesien baut ein digitales Grundbuchsystem bis Ende 2026. Das wird Transparenz bringen. Keine falschen Papiere mehr. Keine dubiosen Verträge. Die Regierung will den Markt professionalisieren. Das ist gut für dich - wenn du dich an die Regeln hältst.

Die neuen Zonenbeschränkungen in Canggu und Uluwatu sind kein Zeichen des Endes. Sie sind ein Zeichen der Reife. Bali will nicht überrannt werden. Es will nachhaltig wachsen. Und das bedeutet: Nur Investoren mit klarem Rechtsrahmen, mit lokaler Zusammenarbeit, mit langfristiger Vision haben eine Zukunft.