Haftpflicht- und Bauleistungsversicherung: Der richtige Schutz beim Umbau

Beim Umbau eines Hauses denkt fast jeder an neue Fliesen, frische Farbe oder eine modernisierte Küche. Doch was passiert, wenn plötzlich ein Wasserrohr bricht und die ganze Wand einstürzt? Oder wenn ein Sturm die Dachkonstruktion beschädigt, bevor die Dachdecker fertig sind? Solche Schäden sind nicht nur teuer - sie können den ganzen Umbau zum Stillstand bringen. Hier kommen zwei Versicherungen ins Spiel, die viele Bauherren unterschätzen: die Bauleistungsversicherung und die Bauherrenhaftpflichtversicherung.

Was deckt die Bauleistungsversicherung ab?

Die Bauleistungsversicherung schützt das Bauwerk selbst während der Bauphase. Sie greift, wenn etwas am Haus kaputtgeht - nicht weil jemand schuld ist, sondern einfach weil das Risiko beim Bauen eben hoch ist. Denk an Feuer, Blitzschlag, Explosion, Sturm, Hagel, Leitungswasser oder Einbruchdiebstahl. Diese Schäden sind in fast allen Tarifen enthalten. Einige Anbieter gehen sogar noch weiter und versichern auch Vandalismus oder Schäden durch Drohnen, wie die Allianz seit März 2024 tut.

Wichtig: Die Versicherung zahlt nur, wenn der Schaden am Gebäude selbst entsteht. Wenn ein Nachbar sein Dach beschädigt, weil du die Baustelle nicht ordentlich abgesichert hast, greift hier nicht die Bauleistungsversicherung - sondern die Haftpflicht.

Die Versicherungssumme sollte genau die Gesamtkosten des Umbaus abdecken. Das heißt: Materialkosten, Löhne der Handwerker, aber auch der Wert deiner eigenen Arbeit. Wenn du selbst die Treppe einbaust oder die Wände verputzt, zählt das. Die Versicherung rechnet das als Eigenleistung mit - aber nur, wenn du sie beim Abschluss angibst. Viele Bauherren vergessen das und sind später enttäuscht, wenn die Versicherung nur die Hälfte der Wiederherstellungskosten zahlt.

Was nicht dazu gehört? Der Grundstückspreis. Auch Erschließungskosten, Architektenhonorare oder Maklergebühren werden nicht berücksichtigt. Die Versicherungssumme bezieht sich nur auf die Herstellungskosten des Gebäudes - nicht auf den Wert des Grundstücks.

Wie viel kostet die Bauleistungsversicherung?

Die Kosten sind überraschend niedrig - wenn man bedenkt, was sie schützt. Bei einer Bausumme von 100.000 Euro liegt der Einmalbeitrag laut Stiftung Warentest bei etwa 143 Euro. Bei 250.000 Euro kostet sie zwischen 220 und 300 Euro. Bei 300.000 Euro kannst du mit 300 bis 1.500 Euro rechnen, je nach Tarif und Deckung.

Der Beitrag liegt typischerweise zwischen 0,1 und 0,5 Prozent der Bausumme. Das klingt nach wenig - aber wenn du bedenkst, dass ein einzelner Schaden leicht 20.000 bis 50.000 Euro kosten kann, ist das eine sehr günstige Absicherung. Die Durchschnittsschadenshöhe lag 2023 bei 28.500 Euro pro Fall, laut GDV. Und das bei nur 0,7 Schäden pro 100 Versicherungen - also sehr selten, aber extrem teuer, wenn er eintritt.

Einige Anbieter bieten auch Selbstbehalte an. Das heißt, du zahlst den ersten Teil des Schadens selbst - meist zwischen 150 und 500 Euro. Je höher der Selbstbehalt, desto niedriger die Prämie. Für viele ist das eine gute Option, besonders wenn sie einen guten Überblick über ihre Baustelle haben und wenig Risiko sehen.

Was ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung?

Die Bauleistungsversicherung schützt dein Haus. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt andere - deine Nachbarn, Passanten, Arbeiter oder sogar deine eigenen Kinder.

Stell dir vor: Ein Ziegel fällt vom Gerüst, trifft das Auto deines Nachbarn und zerstört die Motorhaube. Oder ein Werkzeug rutscht vom Dach und beschädigt die Terrassentür des Hauses nebenan. Solche Schäden zahlt die Haftpflichtversicherung - nicht die Bauleistungsversicherung.

Die Versicherung deckt Schäden an Dritten ab, die während des Umbaus entstehen. Das gilt auch für Verletzungen: Wenn ein Handwerker stolpert und sich den Knöchel bricht, weil die Baustelle nicht ordentlich abgesichert war, greift hier die Haftpflicht. Und ja - auch wenn du selbst auf der Baustelle etwas kaputt machst, zahlt sie nicht. Das ist ein häufiger Irrtum. Die Haftpflicht schützt nur, wenn du Schaden an anderen verursachst.

Die Kosten sind gering: Bei einer Bausumme bis 500.000 Euro liegt die jährliche Prämie bei rund 119,70 Euro. Bei 1 Million Euro steigt sie auf 150,20 Euro. Das ist ein Preis, den kaum jemand abschätzt - und doch ist sie genauso wichtig wie die Bauleistungsversicherung.

Wann muss die Versicherung laufen?

Die größte Fehlerquelle bei Bauherren: Sie schließen die Versicherung zu spät ab. Viele warten, bis der erste Stein liegt. Das ist zu spät.

Die Versicherung muss vor Baubeginn in Kraft treten. Schon wenn die Baustelle eingerichtet ist, die Zäune stehen, die Baumaschinen auf dem Grundstück sind, beginnt das Risiko. Ein plötzlicher Sturm, ein Diebstahl von Materialien, ein Schaden durch Baustellenverkehr - all das kann passieren, bevor der erste Maurer den ersten Stein setzt.

Fachleute wie Dr. Klein und Haus.de betonen: Wer die Versicherung erst nach Baubeginn abschließt, hat oft keine Deckung für Schäden, die bereits vorher entstanden sind. Und das ist ein Risiko, das sich nicht lohnt.

Was viele nicht wissen: Nachhaftung und Erstrisiko

Nach Fertigstellung ist die Bauleistungsversicherung nicht einfach weg. Viele Tarife bieten eine sogenannte Nachhaftung an. Das bedeutet: Wenn ein Schaden erst drei, sechs oder neun Monate nach Fertigstellung auffällt - zum Beispiel Risse im Fundament, die durch Bodenbewegung entstanden sind -, kann die Versicherung immer noch zahlen.

Die Standard-Nachhaftung beträgt sechs Monate und kostet etwa 10 % Aufschlag auf die Prämie. Die erweiterte Version mit neun Monaten kostet 15 % mehr. Für Umbauten, die auf alten Fundamenten liegen oder in Gebieten mit instabilem Boden, ist das fast unverzichtbar.

Dazu kommt das Erstrisiko. Das ist der Betrag, den du selbst bezahlen musst, wenn es zu Bodenschäden kommt. Die meisten Tarife bieten hier 10.000 €, 25.000 € oder 50.000 € an. Bei einem Umbau in Salzburg, wo viele Häuser auf lehmigen Böden stehen, ist ein Erstrisiko von 25.000 € oder mehr sinnvoll. Sonst kann ein einziger Bodenrutsch die Versicherungssumme komplett aufbrauchen - und du bleibst mit den Restkosten sitzen.

Was andere Versicherungen nicht abdecken

Die meisten Bauherren denken, ihre Wohngebäudeversicherung würde den Umbau abdecken. Das ist ein fataler Irrtum. Die Wohngebäudeversicherung greift erst, wenn das Haus fertig ist - und selbst dann nur, wenn der Schaden nach Fertigstellung entstanden ist. Während des Umbaus ist sie völlig wirkungslos.

Auch private Haftpflichtversicherungen helfen nicht. Sie decken nur Schäden im Alltag - nicht im Bauprozess. Wenn du als Bauherr die Baustelle nicht ordentlich absicherst und ein Passant verletzt wird, zahlt deine private Haftpflicht nicht. Nur die spezielle Bauherrenhaftpflichtversicherung tut das.

Ein weiterer häufiger Fehler: Eigenleistungen werden nicht angegeben. Wenn du selbst die Elektroinstallation machst, die Fliesen verlegst oder die Innentreppe baust - das muss in der Versicherungssumme enthalten sein. Sonst zahlt die Versicherung nicht den vollen Wiederherstellungswert. Du hast dann die Kosten für die Arbeit, aber nicht die Kosten für das Material, das du ersetzen musst.

Wer bietet was? Marktübersicht

Der deutsche Markt für Bauleistungsversicherungen ist konzentriert. Die Allianz, die HDI und die Allianz Esa halten zusammen 58 Prozent der Marktanteile. Die Allianz bietet sogar drei Tarife an: Smart, Kompakt und Premium - je nachdem, ob du nur die Basics brauchst oder auch Planungsfehler, Insolvenzschutz oder Drohnenunfälle abgesichert haben willst.

Die Allianz Esa hat im März 2024 ihren Tarif „Bauleistungsversicherung Pauschal“ erweitert, um Schäden durch Drohnenunfälle einzuschließen - ein Zeichen dafür, wie sich das Risikoprofil verändert. Auch bei größeren Projekten ab 10 Millionen Euro Bausumme gibt es spezielle BauKombi-Versicherungen.

Im Vergleich: Günstigste Tarife beginnen bei 170 Euro, teuerste bei 500 Euro. Finanztip hat herausgefunden, dass bei 250.000 Euro Bausumme eine günstige Versicherung ab 220 Euro zu haben ist. Bei 350.000 Euro steigt der Preis nur um 65 bis 100 Euro - also kaum mehr, obwohl die Summe deutlich höher ist.

Was Nutzer wirklich sagen

Die Bewertungen auf Vergleichsportalen liegen bei durchschnittlich 3,8 von 5 Sternen. Die meisten loben die niedrigen Prämien im Verhältnis zum Schutz. Ein Nutzer auf Finanztip berichtete, dass nach einem Sturmschaden am Rohbau die Regulierung innerhalb von drei Tagen erfolgte - schnell, unkompliziert, vollständig.

Aber es gibt auch Kritik. Ein Nutzer auf Trustpilot beschwerte sich, dass seine Versicherung nicht die vollen Wiederherstellungskosten übernommen hatte - weil die Eigenleistungen nicht in der Versicherungssumme enthalten waren. Ein anderer auf Reddit berichtete von monatelangen Auseinandersetzungen, weil ein Bodenschaden nicht als „Versicherungsfall“ anerkannt wurde - obwohl der Erstrisiko-Betrag unterschritten war.

Der häufigste Fehler: Die Versicherungssumme wurde falsch berechnet. Viele Bauherren rechnen nur die Materialkosten mit - nicht die Löhne, nicht die Eigenleistungen. Das führt zu Unterdeckung. Und das ist der größte Risikofaktor.

Was du jetzt tun solltest

1. Berechne deine Bausumme genau. Addiere: Materialkosten, Löhne, Eigenleistungen. Streiche Grundstückspreis, Architekten, Makler. Nicht mehr, nicht weniger.

2. Wähle eine Versicherung mit Nachhaftung. Mindestens sechs Monate. Bei alten Gebäuden oder instabilen Böden: neun Monate.

3. Prüfe den Erstrisiko-Betrag. Bei Umbauten in Salzburg oder anderen Regionen mit lehmigem Boden: mindestens 25.000 Euro.

4. Schließe die Versicherung vor Baubeginn ab. Nicht, wenn die Zäune stehen. Nicht, wenn der erste Stein liegt. Sondern, wenn du den ersten Vertrag mit dem Handwerker unterschreibst.

5. Beteilige die Handwerker. Viele Bauherren zahlen die gesamte Prämie allein. Aber die Versicherung schützt auch die Bauunternehmer. Es ist fair - und oft üblich -, dass die Handwerker einen Teil der Kosten übernehmen.

6. Notiere alle Eigenleistungen. Was du selbst machst, zählt. Schreibe es auf. Zeige es dem Versicherer. Sonst zahlt er nicht, wenn es schiefgeht.

Der Umbau ist eine der größten Investitionen im Leben. Die Versicherung kostet weniger als ein neues Küchengerät. Aber sie kann dir Hunderttausende ersparen - oder dich vor einem finanziellen Desaster bewahren.

Steuerliche Absetzbarkeit

Ein weiterer Vorteil: Die Kosten für die Bauleistungsversicherung sind steuerlich absetzbar. Das gilt für beide Versicherungen - Bauleistungs- und Haftpflichtversicherung. Du kannst sie als „Herstellungskosten“ bei der Einkommensteuer absetzen. Das ist kein Bonus - das ist ein echter finanzieller Vorteil.

Die Zukunft: Mehr Schutz, höhere Kosten

Die Nachfrage nach Bauleistungsversicherungen steigt. Laut Munich Re wird sie bis 2026 jährlich um 4,5 Prozent wachsen. Der Grund? Extremwetterereignisse, höhere Baukosten und mehr Umbauten statt Neubauten. In Österreich und Deutschland werden immer mehr alte Häuser modernisiert - und mit ihnen das Risiko.

Die Stiftung Warentest plant für November 2024 einen großen Test von Bauleistungsversicherungen - mit Fokus auf Umbauprojekte. Das zeigt: Das Thema ist endlich auf dem Radar der Verbraucherschützer.

Die Durchdringungsrate bei Neubauten liegt bei 78 Prozent. Bei Umbauten? Nur 42 Prozent. Das ist kein Zufall. Das ist ein Aufklärungsdefizit. Und es kostet Menschen Geld - oft viel Geld.