ESG-Impact auf Immobilienbewertungen: Wie Nachhaltigkeit den Wert von Wohn- und Gewerbeimmobilien bestimmt

28 Dezember 2025 0 Kommentare Ronny Gunnarsson

Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen eine Wohnung, die vor 20 Jahren gebaut wurde. Sie hat eine gute Lage, solide Wände und einen schönen Balkon. Aber der Energieausweis sagt: Klasse F. Was passiert? Der Käufer zahlt nicht mehr 3.000 Euro pro Quadratmeter, sondern nur noch 2.919 Euro. Das sind 81 Euro weniger pro Quadratmeter - nur wegen der Energieklasse. Das ist kein hypothetisches Szenario. Das passiert heute in Deutschland, Österreich und der Schweiz. ESG ist kein Modewort mehr. Es ist ein preisbildender Faktor, der in Euro und Cent messbar ist.

ESG ist kein Bonus, sondern ein Kostenfaktor

Früher war der Energieausweis eine Formalie. Ein Papier, das man beim Verkauf vorlegen musste, aber das niemand wirklich las. Heute ist er das erste Dokument, das Investoren und Käufer öffnen. Warum? Weil er sagt, wie viel Geld Sie in den nächsten 10 Jahren für Heizung, Warmwasser und Strom ausgeben werden. Und das beeinflusst direkt, wie viel sie bereit sind zu zahlen.

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Bei Wohnimmobilien sinkt der Kaufpreis um durchschnittlich 87 Euro pro Quadratmeter, wenn die Energieeffizienzklasse von A nach F fällt. Bei Mehrfamilienhäusern ist der Effekt sogar noch stärker. Die Kaltmiete sinkt um 0,21 Euro pro Quadratmeter pro Klasse - das sind bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung fast 17 Euro weniger pro Monat. Wer heute eine F-Klasse-Wohnung vermietet, muss entweder tiefer in die Tasche greifen oder mit niedrigeren Mieten leben. Und das, obwohl die Miete eigentlich nur für die Betriebskosten abgedeckt werden soll.

Die gleiche Logik gilt für Gewerbeimmobilien. Bürogebäude mit schlechter Energieeffizienz verlieren bis zu 88 Euro pro Quadratmeter im Wert. Mieter ziehen aus, weil die Nebenkosten zu hoch sind. Investoren vermeiden solche Objekte, weil sie wissen: In zehn Jahren sind sie nicht mehr verkaufbar. Die EU hat 2025 neue Regeln eingeführt, die Gebäude mit schlechter Energiebilanz ab 2030 nicht mehr vermieten dürfen - außer sie werden saniert. Das ist kein Zukunftsszenario. Das ist ein Countdown.

Grüne Gebäude verdienen mehr - und zwar deutlich

Es gibt zwei Seiten der Medaille. Während schlechte Energieklassen abwerten, bringen gute Zertifizierungen Aufschläge. Laut der Studie von Knight Frank erzielen Gebäude mit BREEAM-Zertifizierung bis zu 12,3 % höhere Mieten und bis zu 10,5 % mehr Marktwert als vergleichbare Objekte ohne Zertifizierung. In Australien, wo NABERS die Norm ist, liegt der Aufschlag sogar bei bis zu 18 %. Das ist kein Zufall. Das ist Marktlogik.

Warum? Weil Mieter und Investoren heute wissen: Ein grünes Gebäude kostet weniger. Die Heizkosten sind niedriger, die Wartung seltener, die Lebensdauer länger. Und es ist nicht nur die Energieeffizienz. Ein Gebäude mit Photovoltaik, Batteriespeicher und intelligentem Energiemanagement reduziert nicht nur CO₂ - es reduziert auch Risiken. Was passiert, wenn die Energiepreise wieder explodieren? Ein Gebäude mit eigenen Solarmodulen und Speicher ist unabhängig. Ein Gebäude mit alten Heizungen und schlechter Dämmung ist eine Zeitbombe.

Das gilt auch für Logistikzentren, Hotels und Einzelhandelsflächen. Ein neues Einkaufszentrum mit Dach-PV, Wärmepumpe und LED-Beleuchtung zieht nicht nur nachhaltige Mieter an - es zieht auch Banken an. Denn Finanzinstitute prüfen heute nicht mehr nur die Mietverträge und die Kreditwürdigkeit des Mieters. Sie schauen auf den ESG-Score. Ein Gebäude mit schlechtem Score bekommt höhere Zinsen - oder gar keinen Kredit.

Eine Waage, die ein veraltetes Gebäude mit hohen Kosten gegen ein grünes, zertifiziertes Gebäude mit steigendem Wert abwägt.

Warum Banken noch zögern - aber nicht mehr lange

Es gibt einen Widerspruch in der Praxis. Raimund Kuess hat in seiner Masterarbeit festgestellt: Obwohl ESG-Kriterien den Wert beeinflussen, spielen sie bei der Kreditvergabe noch eine untergeordnete Rolle. Warum? Weil viele Banken keine klaren Methoden haben, ESG in ihre Bewertungsmodelle zu integrieren. Sie verlassen sich noch auf traditionelle Kennzahlen: Miete, Laufzeit, Mieterqualität.

Doch das ändert sich. Wüest Partner beobachtet, dass Transaktionen inzwischen scheitern, weil die Käufer das Objekt nicht mehr als ESG-konform einstufen. Ein Investor, der sich verpflichtet hat, bis 2030 50 % seines Portfolios auf klimaneutral umzustellen, kann nicht einfach ein Gebäude mit Energieklasse G kaufen. Er würde sein eigenes Ziel sabotieren. Deshalb zieht er sich zurück - selbst wenn das Objekt sonst perfekt wäre.

Das ist der entscheidende Punkt: ESG ist kein Bonus, den man sich leisten kann. Es ist eine Bedingung, die man erfüllen muss. Wer heute eine Immobilie kauft, kauft nicht nur ein Gebäude - er kauft ein Risiko. Und dieses Risiko wird in den nächsten fünf Jahren massiv steigen.

Was passiert mit alten Gebäuden?

Die meisten Immobilien in Deutschland sind vor 1990 gebaut. Sie haben Einzellüftung, Holz-Einzelofen, Doppelverglasung aus den 70ern. Können die noch gerettet werden? Ja - aber nur mit Aufwand. Eine Sanierung auf Energieklasse B oder A kostet zwischen 1.000 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. Das klingt viel. Aber vergleichen Sie das mit dem Wertverlust: Ein Gebäude mit Klasse F verliert bis zu 20 % seines Wertes. Das ist mehr als die Sanierung kostet.

Und das ist der Trick: Es geht nicht darum, das Gebäude perfekt zu machen. Es geht darum, über die Schwelle zu kommen. Von F nach E. Von E nach D. Jede Klasse, die Sie verbessern, bringt einen direkten Wertzuwachs. Und das nicht nur beim Verkauf. Auch bei der Vermietung. Mieter zahlen lieber 5 % mehr Miete, wenn sie 15 % weniger Nebenkosten haben.

Die Lösung liegt nicht in einer vollständigen Sanierung, sondern in einer strategischen Priorisierung. Zuerst: Dämmung der Außenwände und Fenster. Dann: Wärmepumpe statt Öl- oder Gasheizung. Danach: Photovoltaik und Speicher. Wer das in dieser Reihenfolge macht, erhält nicht nur einen besseren Energieausweis - er erhält auch Fördergelder vom Staat. Und das ist ein weiterer Vorteil: Wer sanieren lässt, kann die Kosten steuerlich absetzen. Das senkt den Nettoaufwand.

Ein digitales 3D-Modell eines Gebäudes mit Echtzeit-Datenüberlagerungen zu Energieverbrauch, CO₂ und Sanierungsstand.

Die Zukunft: Daten, nicht Schätzungen

Christian Crain von PriceHubble sagt: „Die CO₂-Bilanz eines Gebäudes von der Errichtung bis zur Nutzung - das ist noch Zukunftsmusik.“ Aber sie wird Realität. Es gibt bereits Tools, die die Emissionen eines Gebäudes berechnen - von den Baustoffen über den Transport bis zur Heizung. In einigen Städten werden diese Daten schon gesammelt. In Lüneburg, wo ich lebe, wird gerade ein Pilotprojekt gestartet, das jede Immobilie mit einer digitalen Zwillings-Identität ausstattet. Diese Identität enthält: Baujahr, Dämmung, Heizart, PV-Leistung, Energieverbrauch, CO₂-Ausstoß, Sanierungsstand.

Wenn diese Daten einmal standardisiert und öffentlich verfügbar sind, wird die Immobilienbewertung komplett anders funktionieren. Dann wird man nicht mehr sagen: „Das Gebäude ist 1985 gebaut, also wahrscheinlich schlecht gedämmt.“ Sondern: „Das Gebäude hat einen jährlichen Heizwärmebedarf von 180 kWh/m², 42 kg CO₂ pro Quadratmeter und eine PV-Leistung von 5,2 kWp.“ Das ist präzise. Das ist messbar. Das ist unumstößlich.

Und das bedeutet: Wer heute noch auf Schätzungen und Erfahrungswerten basiert, wird bald nicht mehr wettbewerbsfähig sein. Die Bewertungsbranche muss lernen, mit Daten zu arbeiten - nicht mit Vermutungen.

Was Sie jetzt tun müssen

Wenn Sie Eigentümer sind: Schauen Sie auf Ihren Energieausweis. Wenn er unter Klasse D liegt, handeln Sie. Nicht weil es „nachhaltig“ ist. Sondern weil Sie sonst Geld verlieren. Jede Klasse, die Sie verbessern, ist eine Investition mit positiver Rendite.

Wenn Sie Investor sind: Fragen Sie nach dem ESG-Score, nicht nur nach der Miete. Prüfen Sie, ob das Gebäude schon PV hat, ob die Heizung modern ist, ob die Fenster gedämmt sind. Ein Objekt mit schlechtem ESG-Score ist kein Schnäppchen - es ist eine Last.

Wenn Sie Käufer sind: Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen, bevor Sie eine Besichtigung vereinbaren. Wenn er nicht da ist, gehen Sie weiter. Es ist kein Zufall, dass die besten Immobilien heute alle Energieklasse A oder B haben. Das ist kein Zufall - das ist Markt.

ESG ist kein Trend. Es ist die neue Realität. Und wer sich nicht anpasst, wird nicht nur weniger wert - er wird unverkäuflich.

Wie stark beeinflusst die Energieeffizienzklasse den Immobilienwert?

Die Energieeffizienzklasse hat einen direkten, messbaren Einfluss auf den Wert. Bei Wohnimmobilien sinkt der Kaufpreis um durchschnittlich 81 bis 87 Euro pro Quadratmeter pro Klasse, wenn man von A nach F geht. Bei Gewerbeimmobilien sind es bis zu 88 Euro pro Quadratmeter. Das ist kein theoretischer Wert - das sind tatsächliche Marktpreise, die sich in Transaktionen zeigen.

Lohnt sich eine Energie-Sanierung finanziell?

Ja - und zwar oft schneller, als man denkt. Eine Sanierung von Klasse F auf D kostet etwa 1.200 Euro pro Quadratmeter. Der Wertverlust bei Klasse F liegt bei bis zu 20 % des Marktwerts. Das bedeutet: Die Sanierung amortisiert sich oft innerhalb von fünf bis acht Jahren - nicht nur durch höhere Miete oder Verkaufswert, sondern auch durch niedrigere Betriebskosten und staatliche Fördermittel.

Welche Zertifizierungen haben den größten Werteffekt?

BREEAM und LEED sind die bekanntesten und am stärksten anerkannten Zertifizierungen in Europa. Gebäude mit BREEAM-Zertifizierung erzielen bis zu 10,5 % höhere Marktwerte und bis zu 12,3 % höhere Mieten. NABERS in Australien zeigt sogar bis zu 18 % Wertzuwachs. In Deutschland ist der Energieausweis immer noch der wichtigste Anhaltspunkt - aber Zertifizierungen gewinnen an Bedeutung, besonders bei Gewerbeimmobilien.

Warum zahlen Banken noch nicht mehr für ESG-konforme Immobilien?

Weil viele Banken noch keine standardisierten Methoden haben, um ESG in ihre Kreditbewertung zu integrieren. Sie verlassen sich auf traditionelle Kennzahlen wie Miete und Mieterqualität. Doch das ändert sich. Investoren fordern ESG-Konformität - und Banken folgen. In den nächsten zwei Jahren werden Kreditkonditionen für schlechte ESG-Scores deutlich schlechter werden.

Was passiert mit Immobilien ohne Energieausweis?

Sie dürfen seit 2014 nicht mehr verkauft oder neu vermietet werden - es sei denn, der Energieausweis wird nachgeholt. Ohne Ausweis ist der Verkauf rechtswidrig. Selbst wenn ein Käufer bereit wäre, würde der Notar den Vertrag nicht abschließen. Der Energieausweis ist heute ein Pflichtdokument - nicht nur formell, sondern praktisch entscheidend für den Transaktionsfluss.

Wird ESG bald zur Pflicht für alle Immobilien?

Ja - und zwar schneller als viele denken. Die EU hat 2025 die „Energy Performance of Buildings Directive“ verschärft. Ab 2030 dürfen Gebäude mit Energieeffizienzklasse F oder schlechter nicht mehr vermietet werden. Ab 2035 gilt das für Klasse E. Das bedeutet: Jeder Eigentümer muss bis dahin sanieren - oder das Gebäude bleibt ungenutzt. Das ist keine Empfehlung. Das ist ein Gesetz.