Due Diligence vor Immobilienkauf im Ausland: Recht, Technik, Lage - So vermeiden Sie teure Fehler
Beim Kauf einer Immobilie im Ausland geht es nicht nur um den Traum vom Ferienhaus oder der sicheren Geldanlage. Viele Investoren verlieren Hunderttausende Euro, weil sie die Due Diligence unterschätzen. Es ist kein Bonus, sondern eine Pflicht. Wer sie nicht macht, riskiert nicht nur Geld, sondern auch Rechtsschäden, Zwangsabrisse oder den Verlust der Aufenthaltserlaubnis. Die gute Nachricht: Mit einem klaren Prüfungsplan lassen sich 80 % der Risiken vermeiden.
Rechtliche Due Diligence: Wer besitzt die Immobilie wirklich?
Der erste Schritt ist immer die Prüfung des Eigentums. In Deutschland ist das Grundbuch klar und zentral. Im Ausland nicht. In Spanien heißt das Dokument "Escritura Pública", in Portugal "Titulo de Propriedade". Aber nur weil es offiziell aussieht, heißt das nicht, dass es richtig ist. Laut Veles-Club (2025) sind 92 % aller Probleme bei ausländischen Käufen auf fehlerhafte Eigentumsnachweise oder versteckte Belastungen zurückzuführen. Dazu gehören Hypotheken, Pfandrechte oder sogar Streitigkeiten mit Nachbarn, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind. Ein deutscher Investor in der Costa Blanca kaufte 2023 eine Villa, die angeblich frei von Schulden war. Erst nach der Übergabe erfuhr er: Der Vormieter hatte 18.000 Euro Gemeinschaftskosten nicht bezahlt - und die lasteten nun auf ihm. In Spanien und Portugal übergehen solche Schulden automatisch auf den neuen Eigentümer, wenn sie nicht vorher abgeglichen wurden. Für Nicht-EU-Bürger gilt zusätzlich: Die Geldquelle muss nachgewiesen werden. Gemäß spanischem Anti-Geldwäsche-Gesetz (Ley 10/2010) brauchen Sie drei Monatskontoauszüge, eine MT103-Banküberweisung und eine Steuererklärung. EU-Bürger reicht ein Reisepass. Wer das nicht macht, wird nicht zum Kauf zugelassen - und das nach der Reservierungsanzahlung. Das ist kein theoretisches Risiko, sondern Standardpraxis. Auch die Zoneneinteilung ist kritisch. In Spanien wurden 28 % der ausländischen Käufe auf unerlaubte Nutzungsänderungen geprüft - etwa eine Garage, die als Wohnung genutzt wurde. Wer das nicht entdeckt, riskiert Bußgelder bis zu 60.000 Euro oder sogar einen Abriss. In Griechenland verlor ein Investor 150.000 Euro, weil er die Küstenschutzverordnung (Nomos 2971) ignorierte: Das Haus lag 80 Meter von der Küste entfernt - und war damit illegal.Technische Due Diligence: Was verbirgt sich hinter den Wänden?
Ein schönes Foto im Internet sagt nichts über die Bausubstanz aus. Eine technische Prüfung kostet mindestens 1.200 Euro - aber sie spart oft das Zehnfache. Laut Immigrant Invest (2024) sind 41 % der Immobilien auf Mallorca von nicht genehmigten Umbauten betroffen. Eine neue Terrasse, ein zusätzlicher Badezimmeranbau, eine verlegte Wand - alles ohne Genehmigung. Die Gemeinde entdeckt das oft erst nach dem Verkauf. Dann kommt der Bescheid: Abriss oder Strafe bis zu 20.000 Euro. Ein Gutachter prüft vier Dinge: strukturelle Integrität, technische Anlagen, Brandschutz und Energieeffizienz. Letzteres ist heute entscheidend. 63 % der Immobilien in Südeuropa haben eine Energieeffizienzklasse G oder F. Das bedeutet: Jährliche Heizkosten von bis zu 1.800 Euro mehr als bei einem modernen Haus. In Portugal und Spanien wird ab 2027 für Immobilien über 1.000 m² ein Nachhaltigkeitszertifikat Pflicht. Wer jetzt nicht prüft, hat später ein Problem. Feuchtigkeitsschäden sind die größte Täuschung. Ein frisch gestrichener Boden, neue Fliesen, ein guter Geruch - alles kann getarnte Schimmelbildung verbergen. Ein deutscher Käufer in der Costa Blanca entdeckte durch eine professionelle Prüfung einen versteckten Wasserschaden unter der Terrasse. Die Reparaturkosten: 22.000 Euro. Hätte er das nicht geprüft, wäre er jetzt mit einer Immobilie sitzen geblieben, die er nicht verkaufen könnte. Wichtig: Nur lizenzierte Gutachter zählen. Selbstständige Inspektionen übersehen in 72 % der Fälle kritische Mängel. Ein Gutachter aus Deutschland, der die Immobilie vor Ort prüft, ist besser als ein Anwalt, der nur Dokumente prüft.Lageanalyse: Wo steht die Immobilie - und was passiert um sie herum?
Die Lage entscheidet über Wert, Verkaufbarkeit und Lebensqualität. Aber viele Investoren denken nur an den Strand. Dabei gibt es zwei Ebenen: Makro- und Mikrostandort. Makro: Was passiert im Land? Portugal hat ab Januar 2025 das Golden Visa-Programm für Küstenimmobilien abgeschafft. Wer jetzt in Lissabon oder Algarve kauft, bekommt keine Aufenthaltserlaubnis mehr - es sei denn, die Immobilie liegt auf dem Festland. In der Türkei muss der Kaufpreis exakt dem Gutachten entsprechen, sonst wird die Staatsbürgerschaft abgelehnt. 19 % der Käufer 2023 scheiterten daran. Mikro: Wie weit ist der nächste Supermarkt? Ist die Schule in 500 Metern Entfernung? Wie hoch ist die Kriminalitätsrate? In Spanien gilt: Unter 30 Verbrechen pro 1.000 Einwohner ist sicher. Über 50 ist riskant. Eine Umfrage von Immigrant Invest zeigte: 44 % der unzufriedenen Käufer hatten die Lage falsch eingeschätzt - oft weil sie nur im Sommer waren und den Winter nicht kannten. Auch Infrastruktur zählt. Ein Flughafen in weniger als 50 km Entfernung erhöht den Wert. Geplante Straßen oder U-Bahnlinien im Umkreis von 2 km können den Preis in fünf Jahren verdoppeln. Ein Investor in Valencia kaufte 2022 eine Wohnung, weil sie nahe einer geplanten Metro-Linie lag. Heute ist sie 60 % teurer - nur weil er die Lageanalyse gemacht hat.
Phasenplan: Wie läuft die Due Diligence ab?
Es gibt keine pauschale Lösung. Aber es gibt einen klaren Ablauf. Nach der Reservierungsanzahlung von 5-10 % beginnt die Prüfung. Hier ist die empfohlene Reihenfolge:- Eigentums- und Belastungsprüfung (7-10 Tage): Grundbuch, Hypotheken, Gemeinschaftsschulden. Holen Sie den Schuldenfreiheitsnachweis vom Gemeinschaftspräsidenten.
- Genehmigungs- und Zonenprüfung (5-7 Tage): Bauten, Nutzungsänderungen, Küstenschutz, Bauverbot. Fragen Sie bei der Gemeinde nach.
- Technische Untersuchung (10-14 Tage): Gutachter vor Ort. Bausubstanz, Heizung, Elektro, Energieklasse. Lassen Sie sich den Bericht in deutscher Sprache geben.
- Finanz- und Compliance-Prüfung (parallel, 14 Tage): Geldquelle nachweisen, Steuererklärung, Kontoauszüge. Nicht-EU-Bürger brauchen mehr Dokumente.
Was kostet die Due Diligence - und lohnt sie sich?
Die Gesamtkosten liegen zwischen 2.500 und 5.000 Euro - je nach Land und Immobilienart. Das klingt viel. Aber vergleichen Sie es mit dem, was passiert, wenn Sie es nicht tun:- Versteckte Hypotheken: Durchschnitt 18.000 Euro Reparaturkosten
- Nicht genehmigte Umbauten: Bis zu 20.000 Euro Abrisskosten
- Unzureichende Energieklasse: 1.800 Euro mehr pro Jahr
- Falsche Lage: Kein Verkauf, keine Miete, kein Golden Visa
Was ändert sich ab 2026?
Die Regeln werden strenger. Die EU plant ab 2027 einheitliche Nachhaltigkeitszertifikate für alle Immobilien über 1.000 m². KI wird bei der technischen Prüfung immer wichtiger: Satellitenbilder analysieren Feuchtigkeitsschäden, KI-Bilder erkennen illegale Bauten. Bis 2026 wird der Einsatz von KI in der Due Diligence um 65 % steigen. Aber: Technik ersetzt nicht Expertise. Ein Algorithmus kann nicht erkennen, ob ein Vertrag unter Druck unterschrieben wurde. Ein Gutachter kann. Und ein Anwalt, der weiß, wie das spanische Grundbuch funktioniert, ist immer noch wichtiger als eine App.Fazit: Kein Kauf ohne Prüfung
Ein Immobilienkauf im Ausland ist kein Impulskauf. Es ist eine langfristige Investition, die Recht, Technik und Lage gleichermaßen berücksichtigt. Wer die Due Diligence als lästige Formalität sieht, wird später bittere Kosten tragen. Wer sie als Schutzschild versteht, sichert sich nicht nur sein Geld - sondern auch seine Zukunft.Was passiert, wenn ich die Due Diligence überspringe?
Sie riskieren versteckte Schulden, illegale Bauten, unerwartete Reparaturkosten oder sogar den Verlust der Immobilie. In Portugal und Spanien wurden bereits Käufer mit 150.000 Euro Verlust konfrontiert, weil sie nicht prüften. Einige verloren sogar ihre Aufenthaltserlaubnis, weil die Immobilie nicht für das Golden Visa-Programm qualifiziert war.
Kann ich die Due Diligence selbst machen?
Theoretisch ja - aber in der Praxis nein. 72 % der selbst durchgeführten Prüfungen übersehen kritische Mängel. Ein Gutachter, ein Anwalt und ein Übersetzer brauchen jeweils spezifisches Fachwissen. Selbst wenn Sie Spanisch sprechen, verstehen Sie nicht, was ein Grundbucheintrag wirklich bedeutet. Das ist wie ein Auto ohne Werkstattprüfung kaufen.
Wie lange dauert die Due Diligence?
In der Regel 3-4 Wochen. Die rechtliche Prüfung dauert etwa 10-14 Tage, die technische 10-14 Tage, die Lageanalyse 5-7 Tage. In Portugal und Griechenland kann es länger dauern, weil die Behörden langsamer arbeiten. Planen Sie mindestens 6 Wochen ein, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Welche Länder sind am sichersten für Immobilienkäufe?
Spanien, Portugal und Griechenland sind die beliebtesten - aber nicht die sichersten. Spanien hat ein zentrales Grundbuch, was gut ist. Portugal hat strenge Regeln für Nicht-EU-Käufer, was Schutz bietet. Griechenland ist riskant, weil viele Dokumente unvollständig sind. Der Schlüssel ist nicht das Land, sondern die Qualität der Prüfung. Ein gut geprüftes Haus in Griechenland ist sicherer als ein schlecht geprüftes in Spanien.
Brauche ich einen deutschen Anwalt oder einen lokalen?
Beide. Ein lokaler Anwalt kennt die Gesetze vor Ort. Ein deutscher Anwalt oder Berater versteht Ihre Interessen und prüft, ob Dokumente korrekt übersetzt sind. 78 % der Probleme entstehen durch fehlerhafte Übersetzungen. Ein deutscher Anwalt, der mit einem spanischen Kollegen zusammenarbeitet, ist die sicherste Lösung.
Conor Gallagher
Februar 18, 2026 AT 21:08Ich hab vor drei Jahren eine Wohnung in Alicante gekauft, ohne richtig zu prüfen. War ein Traum, bis der alte Mieter plötzlich 14.000 € Gemeinschaftskosten nachforderte. Kein Scherz. Die Gemeinschaft hat einfach auf den neuen Besitzer umgeschrieben. Kein Anwalt, kein Gutachter, nur Vertrauen. Jetzt hab ich eine Immobilie, die ich nicht verkaufen kann, weil jeder weiß, dass da was faul ist. Lest den Artikel. Nochmal. Und dann nochmal. Das ist kein Luxus, das ist Überleben.