Bewertung von Mehrfamilienhäusern: Mieten, Leerstand und Cap Rate im Jahr 2025

Ein Mehrfamilienhaus als Investition ist heute keine Frage mehr von Immobilieninvestition, sondern von kluger Kapitalanlage. Wer 2025 in Deutschland ein Mehrfamilienhaus kauft, muss mehr als nur die Lage prüfen. Es geht um Zahlen: Wie viel Miete fließt wirklich rein? Wie hoch ist die Gefahr, dass eine Wohnung leer steht? Und wie viel Rendite bleibt am Ende übrig, nach allen Kosten? Diese drei Faktoren - Mieten, Leerstand und Cap Rate - entscheiden, ob eine Immobilie eine gute Investition ist oder ein finanzielles Risiko.

Wie viel Miete bringt ein Mehrfamilienhaus wirklich?

Die Nettokaltmiete ist der Ausgangspunkt jeder Bewertung. Aber sie ist nicht der Endpunkt. In München zahlen Mieter für eine Bestandswohnung im Durchschnitt 18,50 € pro Quadratmeter. Neubauten kommen auf 24,80 €/m² - ein deutlicher Unterschied. Das liegt nicht nur an der Ausstattung, sondern an der Nachfrage. In Städten wie Berlin, Düsseldorf oder Leipzig sind die Mieten in den letzten 12 Monaten um 1 bis 4 % gestiegen. In ländlichen Regionen hingegen stagnieren sie oft.

Die Mietpreisbremse gilt in 13 der 15 größten deutschen Städte. Das bedeutet: Du kannst deine Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 % erhöhen. Das klingt nach Einschränkung, ist aber auch eine Stabilitätsgarantie. Mieter bleiben länger, weil sie nicht plötzlich rausgeworfen werden. Und das senkt den Leerstand - ein wichtiger Nebeneffekt.

Ein Investor, der 2025 in ein 10-Wohnungen-Haus mit 800 m² Wohnfläche investiert, sollte mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 18 €/m² rechnen. Das ergibt 14.400 € monatlich oder 172.800 € jährlich. Klingt viel. Aber das ist nur die Bruttomiete. Darauf kommen noch Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltung und Steuern. Wer das nicht genau durchrechnet, überschätzt seine Rendite.

Leerstand: Der unsichtbare Kostenfaktor

Ein leerstehendes Apartment ist kein bloßer Ausfall - es ist ein Verlust an Einkommen und eine Belastung für die Gesamtrentabilität. In Deutschland liegt die durchschnittliche Leerstandsquote für Mehrfamilienhäuser 2025 bei nur 2,8 %. Das ist historisch niedrig. In München und Berlin ist sie sogar unter 1,5 %. In diesen Städten gibt es einfach zu wenig Wohnraum. Die Bevölkerung wächst, die Zahl der Single-Haushalte steigt, und die Neubauten reichen nicht aus.

Das ist der Grund, warum Investoren in Ballungsräumen fast immer Mieter finden. In ländlichen Gebieten sieht es anders aus. Hier kann die Leerstandsquote bis zu 5 % erreichen. Ein Haus mit zehn Wohnungen, das zwei Monate im Jahr leer steht, verliert 20 % seiner potenziellen Mieteinnahmen. Das reicht, um die gesamte Rendite zu gefährden.

Wer eine Immobilie kauft, sollte nicht nur die aktuelle Leerstandsquote prüfen, sondern auch die Mieterstruktur. Haben die Mieter lange gemietet? Gibt es viele Dauermieter oder nur Kurzzeitmieter? Ein Mieter, der seit zehn Jahren in der Wohnung lebt, ist wertvoller als ein Student, der nach einem Jahr wieder zieht. Langfristige Mieter senken die Fluktuation, reduzieren die Verwaltungskosten und halten den Leerstand niedrig.

Cap Rate: Die wahre Rendite deiner Immobilie

Die Cap Rate ist der Schlüssel zur wahren Rentabilität. Sie berechnet sich so: Nettoertrag geteilt durch Kaufpreis. Der Nettoertrag ist die Jahresmiete minus alle Kosten: Instandhaltung, Verwaltung, Steuern, Leerstand, Versicherung, Energiekosten und sogar eine Reserve für größere Reparaturen.

In Deutschland liegt die durchschnittliche Cap Rate für Mehrfamilienhäuser 2025 zwischen 3,0 % und 4,2 %. In München ist sie mit 2,8 % bis 3,5 % deutlich niedriger - weil die Preise so hoch sind. In Leipzig oder im Ruhrgebiet hingegen liegen die Cap Rates bei 4,0 % bis 4,5 %. Das ist kein Zufall. Hier sind die Kaufpreise niedriger, die Mieten aber stabil. Die Rendite bleibt höher.

Ein Beispiel: Du kaufst ein Mehrfamilienhaus in Leipzig für 1,2 Millionen Euro. Die jährliche Nettomiete beträgt 60.000 €. Nach Abzug aller Kosten bleibt ein Nettoertrag von 48.000 € übrig. Die Cap Rate ist dann 48.000 / 1.200.000 = 4,0 %. Das ist eine solide Rendite. In München würdest du für denselben Nettoertrag 1,7 Millionen Euro bezahlen - und kämst nur auf 2,8 %.

Wichtig: Eine hohe Cap Rate ist nicht immer besser. Ein Haus mit 5 % Cap Rate in einer Region mit sinkenden Mieten und steigenden Sanierungskosten kann am Ende eine Falle sein. Eine niedrigere Rendite in einer stabilen Stadt mit steigenden Mieten und geringen Instandhaltungskosten ist oft die bessere Wahl.

Was beeinflusst die Cap Rate noch?

Nicht nur die Lage, sondern auch der Zustand der Immobilie macht den Unterschied. Ein Haus aus den 1970er Jahren mit schlechter Dämmung und alten Fenstern hat eine niedrigere Cap Rate - nicht weil es schlecht ist, sondern weil du in Zukunft viel Geld in Sanierung investieren musst. Die Energieeffizienz ist heute ein zentraler Faktor. Ein saniertes Haus mit KfW-55-Standard kann bis zu 1 Prozentpunkt höhere Renditen bringen als ein unsaniertes. Warum? Weil Mieter bereit sind, mehr zu zahlen - und Banken bereit sind, mehr zu finanzieren.

Steuern spielen eine entscheidende Rolle. Wer ein Denkmal oder ein Neubauprojekt kauft, kann die Abschreibung (AfA) nutzen. Das senkt deine Steuerlast - und erhöht deine effektive Rendite. Ein Investor, der 2025 ein Objekt mit 5 % Bruttorendite kauft, kann durch kluge Abschreibungen eine effektive Rendite von 6 % oder mehr erreichen. In Einzelfällen sinkt die Steuerlast sogar auf 0 €.

Ein weiterer Faktor: Wer das Haus über eine Hypothek kauft, muss die Zinsen berücksichtigen. Die durchschnittliche Beleihungsgrenze liegt bei 60-65 % des Kaufpreises. Bei energetisch sanierten Objekten bieten Banken bis zu 75 %. Das bedeutet: Wer sanieren kann, kann mehr leihen - und muss weniger Eigenkapital einbringen. Das erhöht die Hebelwirkung und damit die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.

Wo lohnt sich die Investition 2025?

Die besten Chancen liegen nicht mehr nur in München oder Frankfurt. Der Markt hat sich verändert. Die Metropolregionen sind teuer, aber stabil. Die wachstumsstarken Regionen wie Leipzig, Aachen oder das Ruhrgebiet bieten höhere Renditen. In Dortmund, Essen oder Duisburg liegen die Kaufpreise 30-40 % unter denen in München - aber die Mieten sind nur 10-15 % niedriger. Das ist ein klarer Vorteil.

Institutionelle Investoren, wie Fonds und Immobilien-Gesellschaften, machen heute 65 % der Transaktionen aus. Sie haben die Ressourcen, um große Objekte zu kaufen, zu sanieren und professionell zu verwalten. Aber private Anleger haben eine Chance: Sie können kleinere Häuser mit 4-8 Wohnungen kaufen, selbst verwalten und die Rendite halten. In Regionen wie dem Ruhrgebiet oder Teilen Sachsens ist das besonders attraktiv.

Die durchschnittliche Haltedauer für institutionelle Anleger liegt bei 7-10 Jahren. Private Anleger halten oft 15-20 Jahre. Wer langfristig denkt, profitiert von der steigenden Wertentwicklung. Seit 2012 sind die Immobilienpreise in Deutschland durchschnittlich um 109 % gestiegen - das sind 5,8 % pro Jahr. Das ist mehr als die Inflation. Und die Mieten steigen weiter.

Was du tun musst, bevor du kaufst

1. Recherchiere die lokale Mietentwicklung: Wie haben sich die Mieten in den letzten 3 Jahren verändert? Gibt es neue Baugebiete oder Abwanderung?

2. Prüfe die Leerstandsquote: Frag bei der Stadt oder einem lokalen Makler nach. Ein Wert unter 2 % ist gut, über 4 % ist riskant.

3. Berechne die Cap Rate realistisch: Nimm nicht die Bruttomiete, sondern den Nettoertrag. Rechne 10 % für Instandhaltung, 5 % für Verwaltung und 2-3 % für Leerstand ein.

4. Prüfe die Energieeffizienz: Ein Haus mit Energieeffizienzklasse G kostet dich später mehr. Ein Haus mit Klasse C oder besser bringt höhere Mieten und bessere Finanzierung.

5. Denk an die Steuern: Kannst du Abschreibungen nutzen? Ist es ein Denkmal? Ein Neubau? Das kann deine Rendite um 1-2 Prozentpunkte erhöhen.

Ein Mehrfamilienhaus ist kein Schnäppchen. Es ist eine langfristige Anlage. Wer sie mit Zahlen und nicht mit Gefühl bewertet, macht 2025 eine der sichersten Investitionen, die es gibt.