Bewertung von Gewerbeimmobilien: So berechnen Sie die echte Rendite richtig

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie kaufen, geht es nicht darum, wie hoch die Miete ist. Es geht darum, was übrig bleibt, nachdem alle Kosten abgezogen sind. Viele Investoren glauben, eine Bruttorendite von 5 % sei ein guter Wert. Doch in Wahrheit kann diese Zahl sie komplett in die Irre führen. Denn die echte Rendite zeigt sich erst, wenn Sie Steuern, Instandhaltung, Verwaltung und sogar Sanierungsrücklagen mitrechnen. In Salzburg, München oder Berlin - überall gilt das Gleiche: Wer nur die Bruttomiete sieht, kauft nicht eine Immobilie. Er kauft ein Risiko.

Warum die Bruttorendite nur ein Trugbild ist

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Formel: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Ein Beispiel: Eine Halle in Linz kostet 300.000 €, die Jahresmiete beträgt 15.000 €. Rechnen Sie: 15.000 / 300.000 × 100 = 5 %. Klingt gut. Aber was passiert, wenn die Miete nicht voll bleibt? Wenn die Halle nicht jedes Jahr voll vermietet ist? Wenn die Dachdeckung in drei Jahren erneuert werden muss? Wenn die Verwaltung 1 % der Kaufsumme pro Jahr kostet? Dann ist die echte Rendite nicht 5 %, sondern viel niedriger.

Ein Investor aus Düsseldorf kaufte 2023 eine Gewerbeimmobilie mit 5,3 % Bruttorendite. Erst nach der detaillierten Berechnung der Nettorendite merkte er: Die tatsächliche Rendite lag bei nur 2,8 %. Warum? Weil er die Instandhaltungsrücklagen von 15 % der Miete nicht berücksichtigt hatte. Das sind 2.250 € pro Jahr, die er nicht zur Verfügung hatte. Ohne diese Erkenntnis hätte er ein Investment getätigt, das kaum Cashflow generierte - und in wenigen Jahren hohe Sanierungskosten mit sich brachte.

Die Nettorendite: Die erste echte Messlatte

Die Nettorendite ist der erste Schritt zur Realität. Sie berechnet sich so: (Jahresnettokaltmiete - jährliche Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und nicht umlegbare Nebenkosten) × 100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten).

Was zählt als Kosten? Nicht nur die Miete, sondern auch:

• Verwaltungskosten: 0,5 % bis 1 % der Kaufsumme pro Jahr
• Instandhaltungsrücklage: 0,5 % bis 2 % der Kaufsumme - je nach Alter der Immobilie
• Nicht umlegbare Nebenkosten: z. B. Hausmeister, Müllabfuhr, Winterdienst
• Erwerbsnebenkosten: Notar (1,5-2 %), Grundbuch (0,5-1 %), Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland)

Beispiel: Kaufpreis 286.600 €, Erwerbsnebenkosten 18.000 €, Jahresbruttomiete 10.000 €, Kosten: 1.000 € Verwaltung, 2.500 € Instandhaltung, 600 € andere Kosten. Nettomiete: 10.000 - 4.100 = 5.900 €. Gesamtkosten: 286.600 + 18.000 = 304.600 €. Nettorendite: (5.900 / 304.600) × 100 = 1,94 %.

Das ist kein Einzelfall. Laut Mietboard.de (2023) sinkt die Nettorendite bei vielen Gewerbeobjekten auf unter 3 %, wenn alle Kosten realistisch angesetzt werden. Und das ist oft zu wenig. Experten wie Dr. Klein (2024) sehen erst ab 3,5 % bis 4 % eine wirtschaftlich tragfähige Investition.

Objektrendite: Die Standardmethode für Profis

Die Nettorendite ist schon besser. Aber sie ignoriert ein entscheidendes Element: Steuern. Bei Gewerbeimmobilien, die über eine Kapitalgesellschaft (GmbH, UG) gehalten werden, fallen Körperschafts- und Gewerbesteuer an. Die Objektrendite berücksichtigt das. Ihre Formel: (Jahresnettokaltmiete - Verwaltung - Instandhaltung - Steuern) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) × 100.

Steuern können bis zu 30 % des Gewinns verschlingen. Nehmen wir an: Der Gewinn vor Steuern beträgt 5.900 €. Bei einer Gewerbesteuer von 1.500 € und Körperschaftsteuer von 1.000 € bleibt nur noch 3.400 € übrig. Bei den gleichen Kosten wie oben: 3.400 / 304.600 × 100 = 1,12 %.

Das ist kein Fehler. Das ist Realität. Viele Privatinvestoren rechnen ohne Steuern - und sind danach überrascht, dass sie kaum etwas verdienen. Institutionelle Investoren nutzen die Objektrendite standardmäßig. Sie wissen: Nur wer die Steuerlast mitrechnet, kann echte Vergleiche zwischen Objekten machen.

Die Gesamtrendite: Was über zehn Jahre bleibt

Rendite ist nicht nur das, was Sie jedes Jahr kassieren. Es ist auch, was Sie am Ende verkaufen. Die Gesamtrendite misst die Performance über die gesamte Haltedauer. Formel: [(Verkaufspreis - Kaufpreis + Nettomieteinnahmen - Verkaufskosten) / (Kaufpreis × Haltedauer)] × 100.

Beispiel: Sie kaufen für 300.000 €, verkaufen nach 10 Jahren für 380.000 €. Nettomiete über 10 Jahre: 10 × 5.900 = 59.000 €. Verkaufskosten: 5 % von 380.000 € = 19.000 €. Gesamtgewinn: (380.000 - 300.000) + 59.000 - 19.000 = 120.000 €. Dividiert durch Kaufpreis (300.000) und Haltedauer (10): (120.000 / 300.000 / 10) × 100 = 4,0 % pro Jahr.

Das ist ein ganz anderes Bild als die Nettorendite von 1,94 %. Es zeigt: Selbst bei niedrigen jährlichen Renditen kann eine steigende Immobilienwertentwicklung das Investment profitabel machen. Aber: Nur wenn Sie den Verkaufspreis realistisch einschätzen. In vielen Städten ist der Wertverlust bei Gewerbeimmobilien heute realistischer als der Wertzuwachs.

Der IRR: Der Goldstandard für echte Investoren

Alle bisherigen Methoden haben einen großen Fehler: Sie behandeln jedes Jahr gleich. Aber Geld hat einen Zeitwert. Ein Euro heute ist mehr wert als ein Euro in fünf Jahren. Der Interne Zinsfuß (IRR) löst das. Er berechnet den jährlichen Rendite-Satz, bei dem der Barwert aller zukünftigen Cashflows genau der Anfangsinvestition entspricht.

Die Formel klingt kompliziert: NPV = 0 = -Anfangsinvestition + Σ(Cashflow_t / (1+IRR)^t) + Verkaufserlös / (1+IRR)^n. Aber Sie brauchen sie nicht selbst zu rechnen. Nutzen Sie einen IRR-Rechner - wie von Mietboard.de oder Immobilien Scout24 angeboten.

Ein Investor in Leipzig rechnete mit 4,8 % Rendite. Mit IRR kam er auf 6,2 %. Warum? Weil er Mieterhöhungen in den nächsten Jahren, Sanierungskosten im Jahr 3 und den Verkauf nach 10 Jahren präzise modellierte. Die Bruttorendite sagte nichts. Die Nettorendite half wenig. Der IRR zeigte die wahre Performance. Er ist der einzige Ansatz, der Zeit, Cashflow-Muster und Verkauf in einer Zahl zusammenfasst.

Professionelle Investoren nutzen den IRR als Standard. Privatinvestoren tun es selten. Laut IVD (2023) nutzen nur 42 % der Privatinvestoren den IRR. Die Folge: Sie verpassen Risiken und Chancen.

Die Eigenkapitalrendite: Was Sie wirklich verdienen

Wenn Sie die Immobilie mit Fremdkapital finanzieren, ist die Eigenkapitalrendite das entscheidende Maß. Sie zeigt: Was verdient mein eigenes Geld?

Formel: (Jahresreinertrag / Eigenkapitaleinsatz) × 100.

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Eigenkapital 105.000 € (35 %), Rest per Kredit. Jährlicher Netto-Cashflow: 8.400 €. Eigenkapitalrendite: (8.400 / 105.000) × 100 = 8,0 %.

Wenn Sie nur 70.000 € Eigenkapital einsetzen (23 %), steigt die Rendite auf 11,4 %. Klingt gut? Nicht immer. Denn mit weniger Eigenkapital steigt auch das Risiko: Bei Mietausfall oder Zinssteigerung droht die Liquidität zu kippen. Die Deutsche Bundesbank warnt: 65 % der Gewerbeimmobilien würden bei einer Zinssteigerung von 2 % in die Verlustzone rutschen - besonders bei hohem Fremdkapital.

Was Sie jetzt tun müssen

Sie wollen keine falschen Renditen mehr sehen? Dann machen Sie das:

1. Notieren Sie alle Kosten: Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung, Steuern, Verkaufskosten.
2. Rechnen Sie die Nettorendite: Mit realistischen Instandhaltungsrücklagen - nicht mit 0,5 %, sondern mit 1,5-2 % bei älteren Objekten.
3. Rechnen Sie die Objektrendite: Ziehen Sie Steuern ab. Wenn Sie eine GmbH haben, rechnen Sie mit 25-30 % Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer.
4. Verwenden Sie den IRR: Lassen Sie sich von einem Rechner helfen. Geben Sie Mieterhöhungen, Sanierungen und Verkaufsdatum ein.
5. Prüfen Sie die Eigenkapitalrendite: Wie viel verdient Ihr eigenes Geld? Ist es mehr als 7 %? Dann ist es interessant. Unter 5 %? Dann lohnt es sich oft nicht.

Ein Investor aus Salzburg kaufte 2023 eine Gewerbeimmobilie mit 5,1 % Bruttorendite. Mit dem Rechner von Immobilien Scout24 sah er: Nettorendite 2,3 %, IRR 3,8 %. Er verzichtete auf den Kauf. Stattdessen fand er ein Objekt mit 4,2 % Bruttorendite - aber 4,1 % IRR und 6,5 % Eigenkapitalrendite. Er investierte. Ohne die richtige Berechnung hätte er ein Fehlkauf getätigt.

Die Zukunft: ESG und Klimarisiken

Seit Januar 2023 gilt die EU-Taxonomie-Verordnung: Jede Gewerbeimmobilie muss ESG-Kriterien erfüllen. Das heißt: Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Nachhaltigkeit. Eine Immobilie mit schlechter Dämmung wird künftig nicht mehr so viel Miete einbringen. Die Nettorendite sinkt um 0,3-0,8 Prozentpunkte. Ab 2025 wird es verpflichtend: Klimarisiken wie Hochwasser oder Hitze müssen in die Renditeberechnung einfließen. Wer das nicht macht, riskiert nicht nur eine schlechte Rendite - sondern auch rechtliche Konsequenzen.

Frequently Asked Questions