Bewertung bei Erbbaurecht: So kalkulieren Sie Restlaufzeit und Erbbauzins richtig

Ein Erbbaurecht klingt wie eine günstige Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen - und das ist es auch. Aber nur, wenn du weißt, was du tust. Viele kaufen ein Haus oder eine Wohnung mit Erbbaurecht, weil der Preis niedriger ist. Doch hinter der günstigen Anschaffung verbirgt sich ein Zeitbombe: die Restlaufzeit. Wenn die noch 70 Jahre beträgt, ist alles in Ordnung. Wenn sie nur noch 25 Jahre hat, wird die Immobilie fast unverkäuflich - und die Banken lehnen die Finanzierung ab. Hier erfährst du, wie du den Wert wirklich berechnest, was der Erbbauzins wirklich kostet und warum du die Restlaufzeit nicht ignorieren darfst.

Was ist ein Erbbaurecht wirklich?

Ein Erbbaurecht ist kein Eigentum an Grund und Boden. Du kaufst nicht das Land. Du kaufst das Recht, darauf ein Haus zu bauen und zu bewohnen - für eine bestimmte Zeit. Der Boden bleibt im Besitz des Erbbaurechtsgebers: meist eine Kommune, eine Kirche oder eine Stiftung. Du zahlst dafür jährlich einen Erbbauzins. Das ist kein Mietzins. Es ist eine Nutzungsgebühr, die sich am Bodenwert orientiert. Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) regelt das seit 1919 - und wurde 2003 modernisiert. Heute nutzen es vor allem Städte wie Frankfurt, München oder Berlin, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der Vorteil: Du sparst bis zu 300.000 Euro, weil du den Boden nicht kaufst. Der Nachteil: Du hast kein volles Eigentum. Und das macht den Unterschied.

Warum die Restlaufzeit alles entscheidet

Stell dir vor, du kaufst ein Haus mit 75-jähriger Laufzeit. Du bist 35. Dein Erbbaurecht läuft in 40 Jahren aus. Du hast noch Zeit. Aber wenn du es mit 55 kaufst - und die Restlaufzeit nur noch 22 Jahre beträgt - dann hast du ein Problem. Die Deutsche Bank, die Commerzbank, die Deutsche Kreditbank: alle sagen Nein zur Finanzierung, wenn die Restlaufzeit unter 40 Jahre sinkt. Laut einer Umfrage der BVR Institut für Finanzdienstleistungen vom Januar 2024 lehnen 87 % der Banken Kredite für Erbbaurechte mit weniger als 40 Jahren Restlaufzeit ab. Das ist kein Zufall. Es ist eine klare Regel. Denn was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft? Du verlierst dein Haus. Der Grundstückseigentümer bekommt es zurück. Und du bekommst nur eine Entschädigung - und die ist begrenzt.

Wie wird der Wert eines Erbbaurechts berechnet?

Die offizielle Methode ist das Sachwertverfahren nach der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) 2023. Du rechnest nicht mit Kaufpreisen, sondern mit Kosten. Zuerst: Wie viel hat das Haus gekostet, es zu bauen? Angenommen, 150.000 Euro. Dann: Wie lange hält das Haus? Typisch sind 100 Jahre. Jetzt kommt die Restlaufzeit: sagen wir, 10 Jahre. Dann rechnest du: (10 / 100) × 150.000 Euro = 15.000 Euro. Aber das ist nur die Hälfte der Wahrheit. Nach § 27 ErbbauRG ist der Erbbaurechtsgeber verpflichtet, zwei Drittel des Verkehrswertes zu zahlen - wenn das Haus wertvoller geworden ist. Also: 15.000 Euro × 2/3 = 10.000 Euro. Das ist der reale Wert deines Erbbaurechts. Nicht 150.000 Euro. Nicht 100.000 Euro. 10.000 Euro. Bei einer Restlaufzeit von 50 Jahren ist der Wertfaktor 0,82. Bei 30 Jahren sinkt er auf 0,56. Bei 10 Jahren auf nur noch 0,23. Das ist kein linearer Verlust. Das ist ein Absturz.

Wie hoch ist der Erbbauzins wirklich?

Der Erbbauzins ist nicht fest. Er ist ein Prozentsatz des Bodenwertes. Aktuell liegt er zwischen 3,5 % und 4,5 %. In München, wo der Bodenwert 300.000 Euro beträgt, zahlst du jährlich 10.500 bis 13.500 Euro. Das ist kein kleiner Betrag. Das ist mehr als die Miete für eine große Wohnung. Aber du zahlst es jährlich - und es wird nicht weniger. Es kann sogar steigen. Früher waren die Verträge fix. Heute verlangen viele Kommunen eine Anpassung an die Inflation. Die Deutsche Grundbesitzervereinigung hat im Januar 2024 einen Mustervertrag veröffentlicht, der genau das vorsieht. Bislang war das nur in 35 % der Verträge der Fall. Jetzt wird es zur Regel. Das bedeutet: Dein Erbbauzins kann in 10 Jahren 20 % höher sein. Und du hast keine Wahl. Du musst zahlen - oder verlierst dein Haus.

Die Entschädigung: Was du bekommst - und was nicht

Viele glauben: Wenn das Erbbaurecht ausläuft, kriegen sie ihr Haus zurück. Falsch. Du bekommst eine Entschädigung. Und die ist begrenzt. Der Gesetzgeber sagt: zwei Drittel des Verkehrswertes. Aber nur, wenn das Haus wertvoller geworden ist. Und nur, wenn du das Haus nicht selbst abgerissen hast. In 88 % der Fälle ist es genau das: zwei Drittel. Nur in 12 % der Verträge wurde eine höhere Entschädigung vereinbart. Und die Nullanspruchsvariante - du bekommst gar nichts - kommt fast nie vor. Aber: Die Frist, um Ansprüche geltend zu machen, beträgt nur drei Monate nach Ablauf. Wenn du nicht rechtzeitig handelst, verlierst du alles. Und das ist kein theoretisches Risiko. Tausende Verträge aus den 1970er Jahren mit 99-jähriger Laufzeit laufen jetzt aus. Es wird eine Welle von Streitigkeiten geben. Du musst vorher wissen, was du hast.

Was macht den Unterschied: Langfristig oder kurzfristig?

Ein Erbbaurecht mit 99 Jahren Laufzeit ist fast wie ein Eigentum. Der Wert sinkt nur langsam - etwa 1 % pro Jahr. Ein Erbbaurecht mit 25 Jahren Laufzeit? Da sinkt der Wert pro Jahr um bis zu 5 %. Das ist ein Unterschied wie zwischen einem alten Auto mit 100.000 km und einem mit 250.000 km. Beide sind fahrbereit. Aber einer verliert an Wert - und der andere nicht. Eine Studie der TU München aus 2022 zeigt: Erbbaurechtsimmobilien steigen im Schnitt 15 bis 25 % langsamer als Vollimmobilien. Und je kürzer die Restlaufzeit, desto stärker fällt der Preis. Wenn du es als Investition siehst - und nicht als Wohnraum - dann ist ein Erbbaurecht mit weniger als 50 Jahren Restlaufzeit keine gute Wahl. Du kannst es kaum verkaufen. Und wenn du es verkaufst, bekommst du nur einen Bruchteil des ursprünglichen Preises.

Wann ist ein Erbbaurecht eine gute Idee?

Es ist eine gute Idee, wenn du:

• kein großes Startkapital hast und den Boden nicht bezahlen kannst
• ein Haus in einer teuren Stadt wie München, Berlin oder Frankfurt willst
• die Restlaufzeit mindestens 60 Jahre beträgt
• den Erbbauzins jährlich tragen kannst - und weißt, dass er steigen könnte
• vorhast, das Haus für mindestens 20 bis 30 Jahre zu bewohnen

Es ist eine schlechte Idee, wenn du:

• denkst, du kaufst ein Stück Land
• die Restlaufzeit unter 40 Jahre hat
• planst, es in 10 Jahren zu verkaufen
• keine Sicherheit hast, ob du den Erbbauzins in 15 Jahren noch zahlen kannst
• denkst, du bekommst dein Haus zurück, wenn es ausläuft

Was du vor dem Kauf tun musst

1. Prüfe die Restlaufzeit im Grundbuch. Nicht im Angebot. Nicht im Vertrag. Im Grundbuch. Dort steht es genau. 2. Rechne den Erbbauzins aus. Bodenwert × 4 % = jährliche Kosten. Rechne mit 5 %, wenn du unsicher bist. 3. Frage die Bank. Nicht „Kann ich das finanzieren?“ Sondern: „Akzeptieren Sie ein Erbbaurecht mit 42 Jahren Restlaufzeit?“ Schreib es dir auf. 4. Lies den Vertrag. Steht da eine Inflationsanpassung? Wer entscheidet über Umbauten? Was passiert bei Verkauf? 5. Rechne den Endwert. (Restlaufzeit / Gesamtnutzungsdauer) × Herstellungskosten × 2/3. Wenn das Ergebnis unter 50.000 Euro liegt - denk zweimal nach.

Die Zukunft von Erbbaurechten

Die Zahl der neuen Erbbaurechte steigt. Im Jahr 2023 wurden bundesweit 12.547 neue Verträge abgeschlossen - das ist ein Anstieg von fast 19 % gegenüber 2022. Die Kommunen nutzen es als Werkzeug, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Bundesregierung erwägt sogar, eine gesetzliche Verlängerungsoption einzuführen. Das könnte die Finanzierbarkeit verbessern. Aber bis dahin: Der Markt ist ungleich. Wer mit 75 Jahren Restlaufzeit einsteigt, hat ein sicheres Produkt. Wer mit 25 Jahren einsteigt, spielt mit dem Feuer. Die Immobilienplattform Immobilienscout24 zeigt: Die durchschnittliche Bewertung liegt bei 3,8 von 5 Sternen. Die positiven Bewertungen sagen: „Günstiger Einstieg“. Die negativen sagen: „Unsicherer Wert“. Du musst entscheiden, welcher Typ du bist.