Baukosten-Explosion 2025: So planen Sie Ihr Modernisierungsbudget realistisch

Warum Ihr Modernisierungsplan jetzt schon scheitert - und wie Sie das verhindern

Im Jahr 2025 ist eine Modernisierung kein einfacher Heimwerkerprojekt mehr. Es ist ein Finanzmarathon mit unvorhersehbaren Hürden. Wer 2020 noch mit einem Budget von 150.000 Euro eine komplette Wohnungssanierung geplant hat, landet heute bei über 200.000 Euro - und das ohne zusätzliche Wünsche. Die Baukosten sind nicht nur gestiegen, sie sind explodiert. Und das nicht nur kurzfristig. Die Prognosen bis 2030 sind düster: Keine Entspannung in Sicht. Die Frage ist nicht mehr, ob Sie über Ihrem Budget liegen, sondern wie stark.

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Laut dem Eigentümerverband Haus & Grund sind Rohbauarbeiten seit 2010 um 77,1 % teurer geworden. Ausbauarbeiten? +88,3 %. Und die technischen Gewerke - Heizung, Sanitär, Elektro - haben sich in den letzten 25 Jahren fast vervierfacht. Das ist kein Anstieg. Das ist eine Umstrukturierung des Marktes. Und sie trifft Sie direkt, wenn Sie Ihre Wohnung modernisieren wollen.

Was genau treibt die Kosten so hoch?

Es ist nicht nur eine Frage von mehr Zement oder mehr Strom. Es ist ein Systemkollaps. Drei Faktoren sorgen dafür, dass jede Baustelle zur Kostenfalle wird.

• Materialpreise: Stahl, Kupfer, Dämmstoffe, Fenster - fast alles ist teurer. Selbst wenn einzelne Materialien leicht sinken, wie etwa Holz, werden diese Einsparungen von anderen Bereichen wie Elektroleitungen oder Heizungsrohren komplett aufgefressen.
• Handwerkerknappheit: Die meisten Baufirmen haben ihre Kapazitäten auf Neubau konzentriert. Laut GdW konnten 70 % der Wohnungswirtschaftsunternehmen 2024 keine neuen Wohnungen bauen - und die meisten davon bieten auch keine Sanierungen mehr an. Wer eine Sanierung braucht, muss warten - und bezahlen.
• Genehmigungschaos: Die Bauämter sind überlastet. Die durchschnittliche Genehmigungsdauer für eine Modernisierung liegt mittlerweile bei 6,8 Monaten. Das ist 38 % länger als 2020. Während Sie warten, steigen die Preise. Jeder Monat verzögerte Planung kostet Sie Geld.

Ein Beispiel aus Berlin: Ein Hausbesitzer wollte 2024 seine Heizung und Bad modernisieren. Die erste Kostenschätzung: 28.500 Euro. Sechs Monate später, als die Arbeiten losgingen, lag die Rechnung bei 36.200 Euro. Warum? Die Elektroinstallation stieg um 22,4 %, die Sanitärarbeiten um 18,7 %. Keine Vertragsänderung. Keine unerwarteten Schäden. Einfach: Die Preise waren in der Zwischenzeit gestiegen.

Wie viel Puffer brauchen Sie wirklich?

Früher reichte ein Puffer von 5 bis 10 %. Heute ist das Selbstbetrug. Die Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2025“ zeigt: Über 60 % aller Modernisierungsprojekte liegen über dem Median. Das bedeutet: Die Mehrheit scheitert am Budget. Die Deutsche Gesellschaft für Facility Management (GEFMA) sagt klar: Planen Sie mindestens 25 % Puffer ein. Und das ist das Minimum.

Warum 25 %? Weil die Wahrscheinlichkeit einer Kostenüberschreitung bei Modernisierungen 2025 bei über 85 % liegt. Das ist kein Risiko. Das ist die Norm. Wenn Sie also 120.000 Euro Budget haben, sollten Sie 150.000 Euro planen. Und wenn Sie 150.000 Euro haben, sollten Sie 187.500 Euro auf dem Papier haben. Sonst brechen Sie die Finanzierung.

Die Realität: Viele Hausbesitzer rechnen mit 10 % Puffer - und landen bei 20 % Überschreitung. Dann müssen sie Kredite nachfinanzieren, Sparziele opfern oder die Sanierung abbrechen. Keine gute Option.

Was sollten Sie zuerst machen - und was aufschieben?

Nicht alle Modernisierungen sind gleich wichtig. Und nicht alle sind gleich teuer. Die Schlüsselstrategie: Phasenplanung.

Ein Beispiel: Sie haben eine 1970er-Wohnung mit defekter Heizung, alten Fenstern und einem veralteten Bad. Sie wollen alles auf einmal machen. Aber das ist der größte Fehler. Warum? Weil Sie alle Kosten gleichzeitig auf einmal bezahlen müssen - und gleichzeitig den höchsten Preis zahlen.

Stattdessen: Machen Sie es in zwei Phasen.

1. Phase 1 (Jetzt): Heizung und Dämmung. Warum? Weil diese Maßnahmen sofort Energiekosten sparen. Und weil sie die größten Kostenfaktoren sind. Wenn Sie die Heizung wechseln, sparen Sie 20-30 % Heizkosten. Das Geld fließt zurück in Ihr Budget.
2. Phase 2 (In 12-18 Monaten): Bad und Fenster. In dieser Zeit haben Sie Geld gespart, die Preise könnten sich stabilisieren - oder Sie haben einen neuen Handwerkervertrag abgeschlossen.

Die GdW-Daten zeigen: Projekte, die in Phasen geplant werden, haben durchschnittlich 14,3 % geringere Kostenüberschreitungen. Das ist kein kleiner Unterschied. Das ist ein Unterschied zwischen Überleben und Pleite.

Wie Sie Handwerker an den Tisch bekommen - und Preise festlegen

Die meisten Hausbesitzer unterschätzen die Macht von Verträgen. Ein Angebot ist kein Preis. Ein Angebot ist eine Momentaufnahme. Und in 2025 ist jede Momentaufnahme veraltet, bevor Sie sie unterschreiben.

Die einzige Lösung: Framingverträge. Das ist kein Marketingbegriff. Das ist ein echtes Instrument. Eine Wohnungsbaugenossenschaft in Stuttgart hat das erfolgreich gemacht. Sie hat langfristige Rahmenverträge mit fünf Handwerksbetrieben abgeschlossen - für Heizung, Elektro, Sanitär, Dach und Tischlerei. Die Preise sind für drei Jahre festgeschrieben. Die Kostensteigerung bei ihrer Großsanierung: 8,2 %. Der Branchendurchschnitt: 21,5 %.

Sie können das auch. Suchen Sie sich drei seriöse Handwerker aus Ihrer Region. Bitten Sie sie um ein Angebot mit Fixpreis für die nächsten 12-18 Monate. Bieten Sie ihnen eine langfristige Zusammenarbeit an. Vielleicht nicht für ein großes Projekt - aber für mehrere kleinere. Das lohnt sich für sie. Und für Sie.

Wenn sie ablehnen? Dann suchen Sie weiter. Diejenigen, die bereit sind, Preise zu binden, sind die, die planen. Und die, die planen, sind die, die überleben.

Was Sie auf keinen Fall tun dürfen

Es gibt drei tödliche Fehler, die jedes Budget zerstören.

• Nicht auf die Genehmigungszeit achten: Sie denken, Sie können im März mit der Sanierung beginnen. Aber wenn die Genehmigung bis August dauert, sind die Preise um 10-12 % gestiegen. Planen Sie die Zeit ein - nicht nur die Arbeit.
• Alles auf einmal machen: Sie wollen das Bad, die Heizung, die Fenster, die Fassade, die Elektroanlage - alles auf einmal. Das ist der Weg in die Schuldenfalle. Phasieren Sie. Priorisieren Sie. Sparen Sie.
• Keine Puffer einrechnen: „Ich habe genau das Geld.“ Das ist die häufigste Aussage vor dem Desaster. In 2025 gibt es keine exakten Budgets. Nur ungefähre. Und die müssen großzügig sein.

Was bleibt: Realismus statt Hoffnung

Die Baukrise ist keine temporäre Inflation. Sie ist strukturell. Die Preise für Bauland sind seit 2010 um 179,9 % gestiegen. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sinkt. Die Handwerker sind knapp. Die Genehmigungen dauern länger. Die Zinsen bleiben hoch. Und die Regierung hat noch keine Lösung.

Das bedeutet: Wer heute eine Modernisierung plant, muss mit einem anderen Denken starten. Nicht mit „Wie viel kostet das?“, sondern mit „Wie viel kann ich mir leisten, wenn alles doppelt so teuer wird?“

Die gute Nachricht: Es ist möglich. Aber nur mit klarem Kopf, realistischer Planung und einem Budget, das nicht nur die Kosten abdeckt - sondern auch die Unsicherheit. Wer heute mit 25 % Puffer plant, wird 2026 noch eine Wohnung haben. Wer mit 10 % plant, wird vielleicht nur eine Rechnung haben.