Entwicklungsprojekte bei Immobilien: So kalkulieren Sie Baurecht und Marge richtig

Ein Immobilienentwicklungsprojekt klingt nach großem Gewinn - und das kann es auch sein. Doch viele scheitern nicht am Bau, sondern schon vorher: im Büro, an einem Zettel mit Zahlen, der nie die Realität trifft. Wer glaubt, dass eine hohe Marge einfach aus dem Verkaufspreis minus Baukosten entsteht, liegt falsch. Die Wahrheit liegt im Baurecht - und wie gut Sie es ausnutzen.

Was Baurecht wirklich bedeutet - und warum es Ihre Marge bestimmt

Baurecht ist nicht nur der Bebauungsplan, den Sie im Rathaus herunterladen. Es ist das gesamte Rechtssystem, das sagt, was Sie auf einem Grundstück bauen dürfen. Die Ausnützungszahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Baumassenzahl (BMZ) sind die drei Zahlen, die über Gewinn oder Verlust entscheiden. Ein Grundstück mit GRZ 0,8 erlaubt nur 80 % der Grundfläche als Bebauung. Mit GRZ 2,5 können Sie dreimal so viel Fläche bebauen - und damit fast dreimal so viel Umsatz generieren.

Ein Beispiel aus Leipzig: Ein Grundstück von 5.000 Quadratmetern mit GRZ 0,8 erlaubt nur 4.000 Quadratmeter Wohnfläche. Mit einer Änderung des Bebauungsplans auf GRZ 2,0 - möglich durch eine städtebauliche Neuplanung - steigt die nutzbare Fläche auf 10.000 Quadratmeter. Das bedeutet: statt 12 Wohnungen werden 30 möglich. Der Wert des Grundstücks steigt nicht um 10 %, sondern um 40 %, wie PropertyMax 2023 berechnet hat.

Doch diese Änderung kostet Zeit und Geld. Sie brauchen einen Fachplaner, der den Bebauungsplan analysiert, mit der Stadt verhandelt, mögliche Denkmalschutzbeschränkungen prüft und die Bürgerbeteiligung vorbereitet. GSK Stockmann dokumentiert: 30 % der geplanten Marge können durch eine fehlende Baurechtsprüfung verschwinden. Ein Projekt in Berlin 2022 scheiterte, weil niemand den Denkmalschutz des alten Stallgebäudes auf dem Grundstück erkannte. Die Folge: 1,2 Millionen Euro Mehrkosten und 14 Monate Verzögerung.

Die Marge-Kalkulation - mehr als Preis minus Kosten

Die Marge ist nicht der Gewinn. Sie ist der Prozentsatz, den Sie nach Abzug aller Kosten vom Verkaufs- oder Vermietungserlös übrig haben. Und hier irren die meisten.

Die typische Kalkulation sieht so aus: Grundstückspreis + Baukosten + Planung + Finanzierung = Gesamtkosten. Dann: Verkaufserlös minus Gesamtkosten = Gewinn. Fertig. Doch das ist nur die halbe Wahrheit.

Was fehlt? Die versteckten Kosten:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises - je nach Bundesland
• Gewerbesteuer: Bei einer Projektgesellschaft zwischen 14 % und 18 % des Gewinns
• Finanzierungskosten: Zinsen sind von 1,8 % (2021) auf 4,2 % (Oktober 2023) gestiegen. Das bedeutet: Ein Projekt mit 5 Millionen Euro Kredit kostet heute 120.000 Euro mehr Zinsen pro Jahr als vor zwei Jahren.
• Vertriebskosten: 3 % bis 5 % des Verkaufserlöses für Makler, Marketing, Verkaufsmanagement
• Bodenuntersuchungen: 185.000 Euro Durchschnittskosten, wenn Sie sie vergessen haben
• Verzögerungskosten: 3.200 Euro pro Tag, wenn die Baugenehmigung nicht kommt

STRABAG Real Estate sagt: Ein Projekt ist nur wirtschaftlich, wenn die Marge mindestens 8 % beträgt. Die Realität? Projekte ohne professionelle Baurechtsanalyse erreichen nur 9,3 % Marge. Mit optimiertem Baurecht: 18,7 %. Das ist kein Zufall. Das ist System.

Die drei größten Fehler bei der Marge-Kalkulation

Die meisten Entwickler machen dieselben drei Fehler - und verlieren dabei Tausende oder sogar Millionen.

Fehler 1: Sie ignorieren die Baukostensteigerung

Seit 2021 sind die Baukosten durchschnittlich um 28 % gestiegen. Doch 73 % der Projektentwickler haben das nicht in ihre Kalkulation eingerechnet. Sie rechnen mit Preisen von 2022 - aber bauen 2025. Die Folge: Sie verkaufen zu niedrig oder müssen den Bau stoppen. Die Kanzlei Kuemmerlein nennt das den „Kostenschock“ - und er trifft jedes dritte Projekt.

Fehler 2: Sie glauben an die 5 % Leerstand

Ein Investor rechnet mit 5 % Leerstand im ersten Jahr. Die Realität? 18,7 %. Das ist nicht die Ausnahme, das ist der Durchschnitt, wie Immobilienstreiter.de aus Hunderten von Erfahrungsberichten ermittelt hat. Warum? Weil die Mietnachfrage nicht so schnell wächst wie die Baupläne. In Berlin, Hamburg und München ist der Markt noch stabil. In kleineren Städten sind viele Wohnungen unvermietet. Und wer nicht mit 15 % Leerstand rechnet, hat schon verloren.

Fehler 3: Sie unterschätzen die Genehmigungszeit

Die durchschnittliche Projektentwicklungszeit in Deutschland liegt bei 24 bis 36 Monaten. Doch die Genehmigungsphase dauert im Schnitt 8,2 Monate - und das ist keine Ausnahme. Das Bundesministerium für Wohnen hat das 2022 dokumentiert. Wenn Sie in Ihrer Kalkulation nur 4 Monate für die Baugenehmigung vorsehen, sind Sie schon 4,2 Monate im Minus. Und jede Woche Verzögerung kostet Zinsen, Miete für die Baustellenhütte, Versicherungen - und verpasste Mieteinnahmen.

ESG und Nachhaltigkeit: Kostenfalle oder Gewinnmotor?

Ein Projekt mit DGNB- oder LEED-Zertifizierung kostet 3 % bis 5 % mehr. Das ist wahr. Aber es bringt auch mehr.

STRABAG Real Estate zeigt: ESG-konforme Projekte haben eine 5 % bis 7 % höhere Mieterhaltungsquote. Mieter bleiben länger. Und sie zahlen 10 % bis 15 % mehr Miete. OTTO WULFF hat in Hamburg ein Projekt mit DGNB-Zertifizierung realisiert: Die Baukosten waren höher, aber die Amortisationszeit sank von 10 auf 7,5 Jahre. Warum? Weil die Betriebskosten 12 % niedriger waren - und die Mieter bereit waren, mehr zu zahlen.

Ab 2024 schreibt die EU-Taxonomie und die neue BauGB-Novelle vor: Jedes neue Projekt braucht eine Nachhaltigkeitszertifizierung, um finanzierbar zu sein. Banken verweigern Kredite ohne DGNB. Das ist kein Trend - das ist Gesetz. Wer jetzt nicht umstellt, bleibt auf dem Geld sitzen.

Und es gibt Förderungen: Bis zu 15 % der Baukosten können als Zuschuss fließen - wenn Sie die Anträge richtig stellen. Die Kanzlei CMS hat berechnet: Die zusätzlichen Planungskosten von 3,5 % lohnen sich, weil sie Zugang zu 15 % Förderung öffnen. Das ist keine Kostensteigerung - das ist eine Gewinnverlagerung.

Wie Sie die Marge sichern - 5 konkrete Schritte

Es gibt keinen Zaubertrick. Aber es gibt einen klaren Prozess.

1. Analysieren Sie das Baurecht mit KI-Tools: Nutzen Sie Plattformen wie PropertyMax, die in 72 Stunden 15 verschiedene Bebauungsoptionen berechnen. Das kostet 2.000 Euro - spart aber 500.000 Euro an verpasstem Gewinn.
2. Rechnen Sie mit realistischen Zinsen: Nutzen Sie 4,5 % als Standard für die Finanzierungskalkulation - nicht die 1,8 % von 2021.
3. Setzen Sie 15 % Leerstand an: Für Wohnungen, vor allem außerhalb der Großstädte. Das ist der neue Normal.
4. Planen Sie 10 Monate für die Genehmigung: Nicht 4. Und rechnen Sie 3.200 Euro pro Tag Verzögerungskosten ein.
5. Verwenden Sie eine Projektgesellschaft mit steuerlichem Design: Die Gewerbesteuer frisst 14-18 % Ihres Gewinns. Ein gut strukturierter Gesellschaftervertrag kann das reduzieren - aber nur, wenn Sie es vor dem Grundstückskauf machen.

Projektentwickler, die diese Schritte befolgen, erreichen 12 % bis 18 % Marge bei Wohnungen - und 8 % bis 14 % bei Gewerbe. Wer sie ignoriert, arbeitet für die Banken - und nicht für sich.

Was kommt als Nächstes? Digitalisierung und Risikomanagement

Die Zukunft gehört nicht dem, der am meisten baut - sondern dem, der am besten plant. KI-Tools wie PropertyMax erhöhen die Planungssicherheit um bis zu 40 %. Sie erkennen schon vor dem Kauf, ob ein Grundstück mit Denkmalschutz, Hochwassergefahr oder Verkehrserschließung Probleme hat. Das ist keine Science-Fiction - das ist 2025.

Und die Risikomanagement-Strategien werden professioneller. Früher hat man sich auf einen Architekten verlassen. Heute brauchen Sie ein Team: Jurist, Bauplaner, Steuerberater, Finanzierer, ESG-Experte. Jeder macht seinen Teil - und alle kommunizieren. Wer das nicht tut, wird vom Markt abgehängt.

Die Zahlen sind klar: 68 % der Projektrisiken entstehen in der Planungsphase. Nicht im Bau. Nicht bei der Vermietung. Vorher. Und das kann man verhindern. Mit Wissen. Mit Struktur. Mit System.